房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷艱難的過渡期，在上半年銷售遇阻后，“三道紅線”信號的釋放再次引發(fā)眾房企的焦慮。北京商報記者統(tǒng)計顯示，“三道紅線”預期之下，房企融資繼續(xù)井噴，在座談會后的20天中，房企境內(nèi)外共發(fā)行債券融資65筆，融資規(guī)模折合人民幣約554.9億元。為何“三道紅線”落下房企仍能進行如此大規(guī)模的融資？多位知情人士指出，房企融資排期是有明確時間要求的，目前“三道紅線”的影響還未完全體現(xiàn)出來，但可以預見的是，眾房企會抓住最后的融資窗口期。未來隨著債務壓力的增大，加快銷售促回款、分拆旗下板塊上市、引入戰(zhàn)投都將是踩線房企“出線”的應對手段。

“三道紅線”后，部分房企融資情況

融資成本上升

“三道紅線”預期之下，房企融資繼續(xù)井噴。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在座談會后的20天中，房企境內(nèi)外共發(fā)行債券融資65筆，融資規(guī)模折合人民幣約554.9億元。其中，TOP20房企中8家房企境內(nèi)外共發(fā)行16筆債券融資，規(guī)模折合人民幣約138.1億元。在此期間，境內(nèi)融資規(guī)模與之前基本一致，但平均融資成本上升至5.53%。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從融資利率來看，房企融資仍呈現(xiàn)兩極分化。8月26日-27日，華僑城成功發(fā)行20億元中期票據(jù)，發(fā)行期限3+N年，票面利率4.19%；9月1日，世茂股份(600823,股吧)發(fā)行5億元公司債券，票面利率3.99%；9月4日，京投發(fā)展(600683,股吧)成功發(fā)行20億元公司債券，最終票面利率為3.9%。

與此同時，仍有部分房企存在“找錢難”的問題。9月1日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，該公司將發(fā)行2022年到期的額外5000萬美元11.5厘綠色優(yōu)先票據(jù)及2024年到期的額外5000萬美元11.95厘綠色優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后，此次額外票據(jù)發(fā)行的估計所得款項凈額將約為9780萬美元，當代置業(yè)擬將其用作為公司若干現(xiàn)有債務再融資。

在上半年銷售遇阻后，“三道紅線”信號的釋放再次引發(fā)眾房企的焦慮。8月20日，住建部、央行在北京召開了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，同時也宣布了房企融資的“三道紅線”。

從設置標準來看，第一道紅線為剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；第二道紅線為凈負債率大于100%；第三道紅線為現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負債將不能再增加；踩中兩道，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過 10%；一道未中，不得超過15%。

“作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)模高速增長的同時，普遍也面臨著高負債壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示，根據(jù)房企中報顯示，多數(shù)房企均已表態(tài)“去扛桿、降負債”的戰(zhàn)略規(guī)劃，TOP20房企已在逐步優(yōu)化自身財務結構，融資新規(guī)的出臺或?qū)⑻嵘攧諅鹊膽?zhàn)略等級以及加速房企優(yōu)化節(jié)奏。預計下半年境內(nèi)融資環(huán)境將進一步收緊，融資成本較上半年將呈上升趨勢。

最后的融資窗口

對于房企融資繼續(xù)井噴的狀態(tài)，同策研究院資深分析師張吉輝表示，房企融資排期是有明確時間要求的，目前看到的發(fā)行債券，都是在半年以前就要開始做準備工作的，因此目前“三道紅線”的影響還未完全得到體現(xiàn)，但可以預見的是，眾房企會抓住最后的融資窗口期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“三道紅線”具體落地實施還需一個過渡期。政策落地難度有多大？落地后該如何監(jiān)管？對于部分房企而言，更多以觀望態(tài)度去看待，大多抱有僥幸心理。再加上整個市場處于下滑狀態(tài)，面臨即將到期的債務壓力，也促使大多數(shù)開發(fā)商不得不對外融資“找錢”。“房地產(chǎn)本身就是一個高杠桿行業(yè)類別，短期告別高杠桿還頗為艱難。”李宇嘉進一步表示。

今年下半年，眾房企將迎來償債高峰期。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，今年8月境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約987億元，其中境內(nèi)到期債務規(guī)模約760億元，占比約74%。2020年9-12月到期債務規(guī)模約3603億元，同比大幅增加68%，其中11月到期債務規(guī)模最大，超千億元達1071億元。

貝殼研究院認為，9-12月房企將面臨土地成本上漲與償債壓力上升的現(xiàn)狀，房企發(fā)債需求居高不下，預計至年末整體融資規(guī)模將突破萬億元。同時，房企償債壓力驟升結合實現(xiàn)全年銷售目標的業(yè)績壓力，房企下半場或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價換量的方式搶占客戶資源。

李宇嘉稱，債務壓力之下，“三道紅線”或?qū)⒋偈共糠址科箝_發(fā)其他融資渠道，“明股實債”是值得注意的隱患。

中南建設CFO辛琦曾在今年中期的業(yè)績會上指出，“三道紅線”限制融資并不是一件壞事，這將有利于降低行業(yè)信用風險。但其同時表示，“三道紅線”也倒逼房企在“股+債”模式里，可能會在“股”的端口做更多的努力。

“踩線”房企何去何從

“三道紅線”信號釋放后，加快銷售回款被業(yè)內(nèi)普遍認定為最有效的應對手段。就在9月6日深夜，中國恒大董事局主席許家印連夜主持召開營銷大會，會上宣布9月7日-10月8日，恒大全國樓盤全線7折開售，并提出“金九銀十”兩個月，單月銷售額沖刺1000億元的目標。

恒大搶跑的背后，也被視為“三道紅線”壓力倒逼所致，“三道紅線”全中，降負債、去杠桿是恒大當前的首要任務，預計后續(xù)“踩線”明顯的房企也會隨之跟進。

李宇嘉稱，銷售回款占到開發(fā)商資金來源近六成，只有把這個做好，整體負債率才能出現(xiàn)明顯下調(diào)。除此之外，對于負債規(guī)模過大的房企，引入戰(zhàn)略性投資也是一個“出線”的辦法。

北京商報記者了解到，近日“踩線”兩道的陽光城(000671,股吧)引入泰康人壽保險有限責任公司（以下簡稱“泰康人壽”）成為戰(zhàn)略投資者。9月9日晚間，陽光城發(fā)布公告稱，泰康人壽及泰康養(yǎng)老保險股份有限公司（以下簡稱“泰康養(yǎng)老”）與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司（以下簡稱“上海嘉聞”）簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%的股份，共計約5.55億股，標的股份轉(zhuǎn)讓價款約為33.78億元（含稅）。

值得注意的是，泰康人壽及泰康養(yǎng)老入股陽光城是有諸多“附加”條件的，在公司治理、未來分紅、業(yè)績承諾及補償方面，均提出了較高的要求。地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，陽光城此次引入戰(zhàn)略投資者雖洽談已久，但上述條件的尺寸或是受到“三道紅線”的影響。

就“踩線”房企何去何從的問題，多位行業(yè)專家告訴北京商報記者，在加快銷售促回款、引入戰(zhàn)投的同時，分拆旗下板塊上市是目前眾房企最為理想、也最樂意的降負債手段。

張吉輝稱，目前多數(shù)房企旗下為商管、物管類輕資產(chǎn)業(yè)務，負債率相對較低，估值模型相對友好（物業(yè)板塊市盈率30-50倍左右），拆分此類業(yè)務板塊上市可以拓寬融資渠道，客觀上也降低了房企自身的負債規(guī)模。