“住房租賃資金監(jiān)管，核心就是去掉過度杠桿。如果一些企業(yè)繼續(xù)大量使用過長周期的預(yù)收（加杠桿），那（資金）監(jiān)管將對(duì)企業(yè)的短期現(xiàn)金流產(chǎn)生很大影響。”針對(duì)9月11日晚間成都出臺(tái)的《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》），成都優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

根據(jù)《通知》，自9月11日起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“成都這種做法對(duì)于租客的資金保護(hù)是有積極作用的，同時(shí)也使得長租公寓的資金使用面臨約束，防范各類暴雷事件的出現(xiàn)。”

防范長租公寓企業(yè)違規(guī)挪用租金

創(chuàng)立于2011年的優(yōu)客逸家是成都較早一批開始涉足長租公寓的企業(yè)，然而隨著近年來長租公寓市場的發(fā)展，特別是部分企業(yè)通過加杠桿出高價(jià)瘋狂擴(kuò)張的情況下，優(yōu)客逸家近幾年的市場份額也在持續(xù)下降，目前在成都的管房量有17000間左右。

“兩三年前我們就在力推對(duì)租賃企業(yè)、房東租客都更公平友好的分賬托管模式，但始終收效甚微。”劉翔表示，核心阻礙因素之一就是行業(yè)里總有各種公司出高價(jià)包租收房，“都在圖更簡單粗暴的擴(kuò)張模式，能用錢解決的就絕不想別的辦法。”

根據(jù)《通知》，在成都市行政區(qū)域內(nèi)通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(下稱監(jiān)管賬戶)，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。若未開立監(jiān)管賬戶，則相關(guān)住房租賃企業(yè)將被暫停租賃合同網(wǎng)簽備案和發(fā)布房源。

《通知》指出，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。存入監(jiān)管賬戶的租金在住房租賃企業(yè)、承租人和承辦銀行簽訂三方住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議生效后的次月初，按月劃轉(zhuǎn)給住房租賃企業(yè)使用。

“此類資金監(jiān)管，可以認(rèn)為是租賃市場的‘支付寶’支付模式，即資金監(jiān)管后，將延期支付給長租公寓企業(yè)，即延期一個(gè)月，且是按月劃轉(zhuǎn)資金，這其實(shí)規(guī)范了資金的使用，防范長租公寓企業(yè)違規(guī)挪用租金。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

至于為何是以三個(gè)月為分界線，在劉翔看來，目前成都市場上，業(yè)主通常都是按季向承租方或者租賃企業(yè)收款。“如果要求三個(gè)月以內(nèi)的收款也進(jìn)入監(jiān)管賬戶，則會(huì)導(dǎo)致租賃企業(yè)短收長付，出現(xiàn)極大的資金墊付壓力，影響整個(gè)租賃行業(yè)的正常發(fā)展。主管部門在考慮政策時(shí)，還是很實(shí)事求是的。”

“終于出新政策了，整治一下那些想割韭菜的年付中介機(jī)構(gòu)！”“太好了，再也不用擔(dān)心中介跑路了！”“支持這一策略，維護(hù)雙方合法權(quán)益！”……對(duì)于《通知》的出臺(tái)，成都市民紛紛表示支持。

“監(jiān)管核心就是去掉過度杠桿”

成都此舉意在彌補(bǔ)對(duì)長租公寓的監(jiān)管漏洞。此前，成都曾曝出多家長租公寓企業(yè)“跑路”，致使房東與租客遭遇財(cái)產(chǎn)損失的事件，其中大部分長租公寓皆涉及“租金貸”。

為此，成都市住建局曾先后多次發(fā)布提示性消息。

8月21日晚，成都市住建局發(fā)布《巢客遇家等四家企業(yè)違規(guī)被通報(bào)》消息；8月28日，成都市住建局又發(fā)布了《關(guān)于住房租賃風(fēng)險(xiǎn)的提示》，提示住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中注意一系列事項(xiàng)；8月31日，成都市住建局再次發(fā)布消息：為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況，將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作，對(duì)存在“高進(jìn)低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等問題的企業(yè)進(jìn)行全面排查。

而9月11日發(fā)布的《通知》則明確，住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員違反本辦法的，由住建部門會(huì)同相關(guān)部門查處，包括但不限于采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等行政處理措施，并抄送市場監(jiān)管、公安和稅務(wù)等部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。

在此前的9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見，其中包括住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

“成都這種辦法對(duì)租客的資金保護(hù)是有積極作用的，也使長租公寓的資金使用面臨約束，防范各類暴雷事件的出現(xiàn)。目前全國各地都在積極推進(jìn)租賃資金監(jiān)管的政策，成都此類政策具有示范效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)成為長租公寓領(lǐng)域的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“此前各家（長租公寓企業(yè)）做的長周期預(yù)收（含租金貸），都是不受任何外部監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，全憑自覺和是否專業(yè)。”劉翔告訴記者，“目前的監(jiān)管核心就是去掉過度杠桿，長期來看對(duì)整個(gè)行業(yè)、整個(gè)市場都是利好的，行業(yè)回歸到低風(fēng)險(xiǎn)杠桿的經(jīng)營狀態(tài)，沒有高杠桿帶來的自由現(xiàn)金流支撐，那些缺乏社會(huì)責(zé)任的企業(yè)就無法通過高價(jià)收房惡意騙錢。”

至于對(duì)優(yōu)客逸家的影響，劉翔坦言，“超過三個(gè)月的預(yù)收，在我們以往的出租交易中只占到不足6%，所以這次的監(jiān)管通知對(duì)業(yè)務(wù)開展幾乎沒有直接影響。而監(jiān)管實(shí)施后，市場更規(guī)范了，對(duì)我們的長期健康發(fā)展也會(huì)更有利。”