2020年上半年，突發(fā)的疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)竣工、交付節(jié)奏，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和結(jié)算帶來(lái)較大壓力。根據(jù)各大企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，行業(yè)整體營(yíng)收增速顯著放緩，利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

從中期業(yè)績(jī)來(lái)看，房企各項(xiàng)盈利指標(biāo)均延續(xù)了近年來(lái)的下行趨勢(shì)，且利潤(rùn)率降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。與此同時(shí)，宏觀調(diào)控政策持續(xù)，行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓；伴隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，也進(jìn)一步推高了營(yíng)業(yè)成本、壓縮了利潤(rùn)空間。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，疫情下?tīng)I(yíng)收增速的顯著放緩及利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)大概率是階段性的，隨著下半年市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)，未來(lái)將更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)管理效率和產(chǎn)品打造能力。

上半年?duì)I收增速大幅放緩

自2019年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收增速開(kāi)始進(jìn)入下降區(qū)間，這也標(biāo)志著房企盈利進(jìn)入瓶頸期。當(dāng)前，行業(yè)增速持續(xù)放緩為房企帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)，2020年上半年，在行業(yè)利潤(rùn)增速拐點(diǎn)確認(rèn)、疊加疫情影響下，多數(shù)房企營(yíng)收增速顯著放緩、利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，盈利指標(biāo)延續(xù)近年趨勢(shì)繼續(xù)下行。

克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年受疫情影響，房企項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度普遍延緩，收入無(wú)法如期確認(rèn)，營(yíng)業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。受監(jiān)測(cè)的179家樣本房企整體營(yíng)業(yè)收入為23056億元，較2019年同期僅增長(zhǎng)6.2%，增速創(chuàng)歷年來(lái)最低。

其中，部分規(guī)模房企如碧桂園、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等，營(yíng)收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。與此同時(shí)，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)成本增速也相應(yīng)放緩，179家樣本房企整體營(yíng)業(yè)成本達(dá)16600億元，同比增長(zhǎng)12.4%，增速放緩6.8個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，2020年上半年房企利潤(rùn)空間大幅收縮，行業(yè)整體利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼2019年之后增速繼續(xù)明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)6456億元、歸母凈利潤(rùn)2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來(lái)的下行趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，上半年受監(jiān)測(cè)的179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)。

綜合歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年上半年受監(jiān)測(cè)的179家房企凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數(shù)達(dá)到歷年新低點(diǎn)，為7.2%。

“整體來(lái)看，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標(biāo)持續(xù)下行，主要還是要?dú)w因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響。”克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認(rèn)為，“一方面，從目前政策環(huán)境來(lái)看，調(diào)控基調(diào)仍以企穩(wěn)為主，局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊，特別是一二線城市限價(jià)政策難放松，存在地價(jià)房?jī)r(jià)比率高的問(wèn)題，企業(yè)的盈利空間受限。”

“另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，壓縮了利潤(rùn)空間，也是導(dǎo)致企業(yè)盈利指標(biāo)下降的重要原因。”朱一鳴表示，同時(shí)，今年二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，高溢價(jià)土地成交不斷，這些項(xiàng)目將在未來(lái)一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營(yíng)收和盈利上，繼續(xù)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升高地價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。

短期償債能力普遍下降

2020上半年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一季度業(yè)績(jī)大幅下滑后，又在二季度迎來(lái)平穩(wěn)恢復(fù)。一季度的暫緩開(kāi)工、二季度的打折促銷等都對(duì)房企利潤(rùn)造成了一定影響，控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標(biāo)之一。

隨著房企業(yè)績(jī)分化加速，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的研究報(bào)告指出，2020年上半年各陣營(yíng)房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。尤其是一季度房企銷售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周轉(zhuǎn)率均值有所下降。

具體來(lái)看，業(yè)績(jī)規(guī)模1000億-2000億陣營(yíng)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況表現(xiàn)明顯高于其他陣營(yíng)企業(yè)，2020年上半年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.21，與去年同期基本持平。從這部分企業(yè)周轉(zhuǎn)率來(lái)看，疫情帶來(lái)的沖擊已逐漸消退，企業(yè)韌性十足，經(jīng)營(yíng)效率回歸正軌，基本已達(dá)去年同期水平。

從企業(yè)的負(fù)債水平來(lái)看，上半年房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿效果顯著，各陣營(yíng)企業(yè)負(fù)債水平均有不同程度的下降。中指院的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績(jī)規(guī)模500億-1000億陣營(yíng)對(duì)負(fù)債的控制水平較強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率平均下滑1.23個(gè)百分點(diǎn)，有效負(fù)債水平也有5.45個(gè)百分點(diǎn)的下降，降負(fù)債成效較好。

值得一提的是，受債務(wù)期限結(jié)構(gòu)影響，上半年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力同比有所下降，流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)債務(wù)的覆蓋程度出現(xiàn)下滑。中指院方面分析認(rèn)為，主要原因是因?yàn)槠髽I(yè)在上半年所需利息水平較低，上半年的支付壓力較小所致。

從企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，規(guī)模500億以上企業(yè)的短期負(fù)債水平均有所上升，尤其是1000億以上企業(yè)，短期債務(wù)占到70%以上，上半年債務(wù)壓力較大。中指院方面分析認(rèn)為，當(dāng)前監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房企負(fù)債仍未放松，下半年負(fù)債率及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍為房企的主要任務(wù)之一。

“三道紅線”成行業(yè)最大變量

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)特有的重資產(chǎn)屬性決定多數(shù)企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動(dòng)。而在當(dāng)前階段，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體處于偏緊的狀態(tài)，一些關(guān)于房企融資的政策也時(shí)有出臺(tái)。特別是，近期出臺(tái)的一些監(jiān)管新規(guī)，控制企業(yè)融資存量金額的同時(shí)，嚴(yán)格控制增量金額，防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)與提升行業(yè)資金的使用效率。

“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策已持續(xù)很久，房企也在主動(dòng)有序地進(jìn)行財(cái)務(wù)的管控和債務(wù)的管理，有序的調(diào)整杠桿水平。”億翰智庫(kù)相關(guān)分析人士指出，近期，“三道紅線”相關(guān)政策的出現(xiàn)，實(shí)實(shí)在在給部分企業(yè)融資帶來(lái)一定壓力。“企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加速，而對(duì)于杠桿率處于低位的企業(yè)反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實(shí)現(xiàn)更從容的發(fā)展。”

根據(jù)億翰智庫(kù)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從2020年上半年受監(jiān)測(cè)的50家房企凈負(fù)債率和融資成本變化來(lái)看，可比口徑之下，50家房企的凈負(fù)債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負(fù)債率水平處于低位的企業(yè)在上半年加大投資的力度，如華潤(rùn)置地、招商蛇口、新城控股等，進(jìn)而使得這些受監(jiān)測(cè)企業(yè)整體凈負(fù)債率水平有所提升。

不過(guò)，從今年前8月房企的銷售情況來(lái)看，規(guī)模房企銷售業(yè)績(jī)?cè)龇D(zhuǎn)正，1-8月銷售業(yè)績(jī)的目標(biāo)完成率普遍在六成左右。從房企對(duì)全年業(yè)績(jī)展望和目標(biāo)設(shè)定來(lái)看，盡管受到疫情影響，但企業(yè)并沒(méi)有調(diào)整全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的想法和打算，而是通過(guò)相應(yīng)安排，盡最大努力去完成全年的業(yè)績(jī)，并爭(zhēng)取在完成目標(biāo)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2020年是個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)，不僅僅因?yàn)橐咔榈耐蝗槐┌l(fā)，也因?yàn)?020年是多家房企三年規(guī)劃或者五年戰(zhàn)略的終點(diǎn)，也是企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn)。

“總體來(lái)說(shuō)，今年上半年行業(yè)整體營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)受疫情沖擊較大，但營(yíng)收增速大幅放緩以及利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的走勢(shì)大概率是階段性的。”朱一鳴分析認(rèn)為，隨著下半年疫情穩(wěn)定、市場(chǎng)逐步恢復(fù)，房企勢(shì)必會(huì)加快施工進(jìn)度、抓緊結(jié)算，力爭(zhēng)全年利潤(rùn)規(guī)模的實(shí)現(xiàn)，整體利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期向好。

朱一鳴進(jìn)一步表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一方面，營(yíng)收規(guī)模是利潤(rùn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)的保障，在增速放緩的市場(chǎng)背景下，更應(yīng)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力、增加收入增長(zhǎng)的確定性，減少階段波動(dòng)性，保證企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)；另一方面，市場(chǎng)困境下，更加考驗(yàn)企業(yè)成本管控能力的提升，房企應(yīng)雙管齊下，保障利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。