近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問(wèn)題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。
預(yù)售制度被認(rèn)為是房企最后的金融紅利。在取消預(yù)售制度的呼聲中，房企人士的意見(jiàn)幾乎是一邊倒，即認(rèn)為現(xiàn)階段不具備取消的條件。
70%的房企將難以為繼
“預(yù)售制是房企最后的金融紅利，決不能取消”，來(lái)自閩系房企的高管張斌這樣認(rèn)為，（預(yù)售制取消）這塊影響很大。
張斌解釋稱，如果取消，那么資產(chǎn)負(fù)債表的上預(yù)收款或許真成了負(fù)債；另外，若現(xiàn)房銷售，估計(jì)要影響1-2年的現(xiàn)金回收，高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)根本做不到了。加之融資成本較高，總而言之，預(yù)售制若取消或現(xiàn)房銷售，將是災(zāi)難性的。
對(duì)于外界所言，現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，是不是有條件考慮慢慢的取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度？
康橋集團(tuán)副總裁兼江浙區(qū)域公司董事長(zhǎng)肖春和認(rèn)為，現(xiàn)階段，取消預(yù)售制度為時(shí)尚早，真要取消預(yù)售制度的話，還需要比較長(zhǎng)的一段時(shí)間?，F(xiàn)階段轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售之后，可能70%的房企將難以為繼。
“難度比較大，目前條件似乎還不具備”，一位來(lái)自銷售額排名前十名房企的高管張俊表示，現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)都會(huì)產(chǎn)生比較大的影響，原來(lái)的預(yù)售資金是沒(méi)有成本的，現(xiàn)在需要額外補(bǔ)充有成本的資金，所以成本會(huì)上升。
肖春和表示，在當(dāng)前“345”新政的政策環(huán)境下，綠檔房企不到40%且多為大型國(guó)企和央企，大部分房企還稱不上經(jīng)營(yíng)良好，取消預(yù)售制度為時(shí)尚早。
肖春和表示，房地產(chǎn)的金融屬性決定了資金的使用效率、使用成本及使用周期，房企都要均衡考量，當(dāng)下我國(guó)的資金成本要比其他發(fā)達(dá)國(guó)家高出不少，這也是我國(guó)大部分房企追求快周轉(zhuǎn)的主要原因，在融資成本沒(méi)有大幅下調(diào)之前取消預(yù)售制度，我想會(huì)有70%，甚至更多的房企會(huì)難以為繼。
以國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)商碧桂園為例，截至今年6月底，截至2020年6月底，因?yàn)轭A(yù)售制產(chǎn)生的合約負(fù)債為6858.18億元，占其總負(fù)債1.98萬(wàn)億元的34.59%。
合約負(fù)債是因?yàn)轭A(yù)售制產(chǎn)生的一種預(yù)收賬款。因?yàn)轭A(yù)售制，房企在房屋建設(shè)階段即進(jìn)行出售，到真正的交付仍需2到3年的時(shí)間。房企在交付前收到的購(gòu)房款即是合約負(fù)債，算負(fù)債，但無(wú)需支付利息。
如取消預(yù)售制度，單就負(fù)債一項(xiàng)，碧桂園的6858.18億元合約負(fù)債將會(huì)是真正的負(fù)債，且是需要支付2到3年的利息之后，等房屋建成后才能有銷售資金。
碧桂園2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)，該公司的融資成本為5.85%，以此為準(zhǔn)，6858.18億元每年將產(chǎn)生401億元的利息。期內(nèi)，該公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為358.87億元，歸屬股東的凈利潤(rùn)為219.3億元。
土地市場(chǎng)將急速降溫
談及對(duì)土地市場(chǎng)的影響時(shí)，肖春和表示，我國(guó)三四線城市大部分政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度還是很大，若取消預(yù)售制度會(huì)造成土地市場(chǎng)急速降溫，將嚴(yán)重影響土地市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)大幅下調(diào)。我國(guó)居民購(gòu)房者大多數(shù)都為貸款購(gòu)房，房?jī)r(jià)的大幅下調(diào)會(huì)引發(fā)一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至誘發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定因素。
肖春和介紹，目前多數(shù)房企的拿地——預(yù)售周期大概在6~12個(gè)月，若真正實(shí)行現(xiàn)房銷售的話，房企的銷售周期至少增加24個(gè)月，對(duì)房企的現(xiàn)金流回證周期的影響最起碼兩年以上，致使房企的周轉(zhuǎn)效率下降2/3。
此外，房子從預(yù)售到交付有兩年的時(shí)間差，開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款后可省兩年的利息。肖春和舉例表示，獲取一塊25萬(wàn)平方米建面的土地，土地成本10億元，資金成本以10%計(jì)算，若實(shí)行現(xiàn)房銷售，單資金成本就增加2億元才能維持原有的開(kāi)發(fā)規(guī)模，大多數(shù)房企是承擔(dān)不起如此高昂的資金成本的。
在最新的“345”新政下，中小房企的融資能力、信用評(píng)級(jí)都難以融到低于10%成本的資金，大中型房企房企又有過(guò)半數(shù)房企為紅、橙、黃檔企業(yè)，融資（有息負(fù)債）的余額增長(zhǎng)又受限，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)規(guī)模，肖春和稱，真的實(shí)行現(xiàn)房銷售的話，就不存在高周轉(zhuǎn)一說(shuō)了，至少影響規(guī)模一半。
“預(yù)售取消會(huì)推高房?jī)r(jià)”
張俊認(rèn)為，現(xiàn)房銷售將會(huì)改變房企目前的經(jīng)營(yíng)模式，需要從制度層面進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。
國(guó)內(nèi)知名券商地產(chǎn)首席分析師陳慎此前曾撰文表示，預(yù)售制設(shè)計(jì)的思路是通過(guò)幫助房企降低杠桿成本，加速其資金回籠用于項(xiàng)目的再投資，從而達(dá)到加速住房供應(yīng)的目的。
張俊解釋稱，地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率也會(huì)下降，ROE（凈資產(chǎn)收益率）也會(huì)走低，開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)移一部分成本到售價(jià)中，具體的漲幅當(dāng)然能轉(zhuǎn)移多少取決于市場(chǎng)情況。
另一位來(lái)自銷售額前50名房企的高管張耽表示，由預(yù)售到現(xiàn)房，即便是逐步取消，短期還會(huì)進(jìn)一步增加供給難度。大家都在談最近幾年的高周轉(zhuǎn)令房屋質(zhì)量下降，如果預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，房企為了更快的周轉(zhuǎn)，只會(huì)更趕工期，如果現(xiàn)有的監(jiān)管體系不能改變，房屋質(zhì)量更加堪憂。
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