央行日前表示將穩(wěn)步擴(kuò)大重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則適用范圍。融資新規(guī)對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模精細(xì)化管控，房企近期相關(guān)動(dòng)作頻繁，“加減法”同步進(jìn)行，逐步向新規(guī)“模范生”看齊。

一方面，房企通過(guò)配售新股、分拆旗下資產(chǎn)上市等方式做“加法”，以增權(quán)益、加厚現(xiàn)金流；另一方面，通過(guò)出售負(fù)債較高標(biāo)的等方式做“減法”，降低負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。專(zhuān)家指出，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房企降杠桿成為行業(yè)趨勢(shì)。融資新規(guī)有助于化解房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展韌性。房企須順應(yīng)趨勢(shì)，安全穩(wěn)健發(fā)展。

分拆配售做“加法”

從目前房企推行的“加法”案例看，主要通過(guò)配售新股、擬分拆旗下資產(chǎn)上市、引入戰(zhàn)略投資者等方式，增加所有者權(quán)益、豐富現(xiàn)金流。

以富力地產(chǎn)為例，公司9月15日公告披露，擬配售2.57億股新H股，預(yù)計(jì)配售所得款凈額24.98億港元。2019年12月，公司曾配售2.73億股新H股，凈募資37.35億港元。公告披露，兩次配售募資用途均為償還負(fù)債。

根據(jù)相關(guān)報(bào)道，富力地產(chǎn)擬分拆酒店業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)信托基金(REITs)形式在新加坡上市。不過(guò)，公司隨后回應(yīng)稱(chēng)，目前沒(méi)有明確時(shí)間表和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，如有消息會(huì)在第一時(shí)間公布。

分拆上市方面，物業(yè)資產(chǎn)最為常見(jiàn)。如中國(guó)恒大擬分拆旗下物業(yè)在港交所獨(dú)立上市，并引入235億港元戰(zhàn)略投資者。8月26日，華潤(rùn)置地、禹洲集團(tuán)雙雙公告稱(chēng)，擬分拆物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨(dú)立上市。

“房企通過(guò)配售新股、引入戰(zhàn)略投資者，除了可以直接獲得現(xiàn)金，增厚現(xiàn)金流外，還可增加所有者權(quán)益，起到降低資產(chǎn)負(fù)債率的作用。分拆旗下資產(chǎn)上市，獲得權(quán)益融資，也能起到降負(fù)債目的。”蘇寧金融研究院陶金在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

國(guó)泰君安研報(bào)指出，房企降杠桿反映在所有者權(quán)益端，可通過(guò)股權(quán)融資和分拆上市實(shí)現(xiàn)。股權(quán)融資不會(huì)增加有息負(fù)債，同時(shí)可以增厚權(quán)益，對(duì)改善公司負(fù)債水平作用顯著；房企通過(guò)分拆旗下盈利能力較強(qiáng)業(yè)務(wù)上市，尤其是物業(yè)業(yè)務(wù)，可以減輕自身融資壓力，獲得新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并改善流動(dòng)性。

中國(guó)恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，分拆物業(yè)上市預(yù)計(jì)可降低公司負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。“如分拆資產(chǎn)上市后股價(jià)表現(xiàn)優(yōu)異，還可帶來(lái)公司價(jià)值的提升。”陶金稱(chēng)。

出售資產(chǎn)做“減法”

“減法”包括出售或轉(zhuǎn)讓負(fù)債較高標(biāo)的公司、擬下調(diào)債券票面利率等。

中南建設(shè)9月18日晚間公告稱(chēng)，公司擬以200萬(wàn)元作價(jià)向控股股東中南控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“南通中南谷”)100%股權(quán)。根據(jù)公告，出售股權(quán)后，南通中南谷短期內(nèi)計(jì)劃仍租用公司有關(guān)場(chǎng)地，未來(lái)考慮使用其他場(chǎng)地。

截至2020年6月30日，南通中南谷經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為954.02萬(wàn)元，總負(fù)債為786.25萬(wàn)元，1月-6月凈虧損133.73萬(wàn)元。中南建設(shè)表示，本次交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)，預(yù)計(jì)本次交易公司將產(chǎn)生約232萬(wàn)元投資收益。

北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露公告顯示，招商蛇口擬轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“招盛閣置業(yè)”)100%股權(quán)。招盛閣置業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，截至2020年7月31日，招盛閣置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為1142.13萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為742.5萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為556.88萬(wàn)元，資產(chǎn)總額為15604.89萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)13953.77萬(wàn)元，所有者權(quán)益1651.11萬(wàn)元。相比2019年度審計(jì)報(bào)告的數(shù)據(jù)，負(fù)債總額增加，而營(yíng)收、利潤(rùn)、資產(chǎn)總額等指標(biāo)均有所縮水。

有的房企同時(shí)從融資和債務(wù)結(jié)構(gòu)方面著手。從融資方式看，房企開(kāi)發(fā)貸等低成本融資增加，如陽(yáng)光城、首開(kāi)股份、大悅城控股近期均有單筆或多筆開(kāi)發(fā)貸融資。

同時(shí)，多家房企擬下調(diào)存續(xù)債券票面利率。7月27日，金融街公告稱(chēng)，擬下調(diào)15金街03票面利率，預(yù)計(jì)下調(diào)幅度區(qū)間達(dá)300BP。從已公告擬下調(diào)的債券看，多是2017年、2018年發(fā)行的較高票面利率的債券。

中國(guó)恒大日前公告稱(chēng)，為降低債務(wù)水平和融資成本，公司決定以自有資金提前贖回2020年到期的15.65億美元優(yōu)先票據(jù)。

國(guó)泰君安認(rèn)為，房企通過(guò)出售標(biāo)的公司股權(quán)、剝離不良資產(chǎn)，可回籠資金或?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，房企可通過(guò)改善融資結(jié)構(gòu)、提升自身評(píng)級(jí)，降低融資成本，減少利息支出對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。

“房企出售部分項(xiàng)目，可盡快回籠資金緩解短期償債壓力；同時(shí)，剝離盈利能力較弱或非地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目，可以獲得大量資金，進(jìn)一步優(yōu)化整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，保障未來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

尋求安全穩(wěn)健發(fā)展

“融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合理負(fù)債，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。對(duì)房企而言，有利于其形成穩(wěn)定的金融預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”劉水表示。

從企業(yè)端看，降負(fù)債、去杠桿是近年來(lái)房企的主要工作之一，部分房企早已有所行動(dòng)。

中國(guó)恒大早在年初就提出，全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是通過(guò)銷(xiāo)售高增長(zhǎng)帶動(dòng)回款高增長(zhǎng)，大幅降低有息負(fù)債。中國(guó)恒大2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年公司合約銷(xiāo)售額、回款額均創(chuàng)歷史新高。

融創(chuàng)中國(guó)指出，上半年公司凈負(fù)債率較2019年末下降23.3個(gè)百分點(diǎn)，新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本較2019年下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。下半年，公司在審慎拿地的同時(shí)，會(huì)繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)上半年提出“堅(jiān)決降負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”。一方面，減少新增短期債務(wù)，進(jìn)一步降低短期債務(wù)占比，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率；另一方面，控制和降低融資成本，做好現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理。華遠(yuǎn)地產(chǎn)方面表示，下半年公司將聚焦全年目標(biāo)，提升營(yíng)銷(xiāo)去化能力和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，堅(jiān)決降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

在劉水看來(lái)，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房企降杠桿已成行業(yè)大勢(shì)所趨，融資新規(guī)則促使房企加速降杠桿，有助于化解房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展韌性，推動(dòng)房企安全穩(wěn)健發(fā)展。