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  • “金九銀十”初現(xiàn)分化!一線城市交易猛漲,二三線現(xiàn)頹勢

    2020年09月24日 09:48
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    “金九銀十”,真的來了嗎?
    近日,多家市場機(jī)構(gòu)發(fā)布了9月前三周的樓市成交數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)顯示,北京、深圳等樓市成交相對(duì)火熱。
    其中,北京9月前20天,新房成交面積套數(shù)同比上漲43.1%,新房的成交面積與成交金額也同比上漲了32.5%和19.5%。不過,在南京等另一些城市,9月周均成交量則出現(xiàn)了明顯的同比下滑。不僅是地域不均,從新房與二手房市場來看,同樣在九月出現(xiàn)分化。
    一些觀點(diǎn)認(rèn)為,在調(diào)控政策的壓力下,二手房橫盤將會(huì)持續(xù),未來新房市場擠壓二手房市場的狀況或?qū)⒊掷m(xù)。
    一線城市迎來“金九”
    壓抑許久的北京樓市,近期成交火熱。
    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),9月前20天,北京新房和二手房成交量分別達(dá)到了3014套和10206套,相比去年同期上漲了43.1%和35.3%。新房的成交面積與成交金額也同比上漲了32.5%和19.5%。
    火熱的樓市,對(duì)北京整體供需結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大影響,貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年第38周(9月13日至19日),在朝陽區(qū)兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中簽約的拉動(dòng)下,北京新房住宅市場量漲價(jià)跌。按照近8周成交速度計(jì)算,當(dāng)前存量出清周期為14個(gè)月,連續(xù)下降15周至年內(nèi)最低值。
    貝殼研究院認(rèn)為,年底北京新房市場成交量或?qū)⒎€(wěn)中有升,供應(yīng)速度將決定未來出清周期的變化。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),截止到目前,年內(nèi)供求比為0.997,雖仍處于平衡狀態(tài),但已現(xiàn)供不應(yīng)求之端倪,為跟上年底成交節(jié)奏,未來供應(yīng)端或?qū)⑿》l(fā)力,使得供求端重回平衡狀態(tài),出清周期或?qū)⒕S持在當(dāng)前水平。
    不僅是北京,一線城市的新房市場都較為火熱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,第38周,一線城市當(dāng)周新房成交面積環(huán)比上漲42.9%,同比上漲77.9%。
    冷熱不均
    雖然北京等城市迎來“金九月”,但一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則顯示,“金九”冷熱不均。
    同樣是上述中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),在一線城市成交火熱的同時(shí),二線代表城市則是同比下降7.7%,環(huán)比下降12.4%,三線代表城市同樣雙雙下滑,同環(huán)比分別下滑了0.3和11.6個(gè)百分點(diǎn)。
    而如果以9月已過去三周的每周平均成交面積來看,城市分化的狀況仍然比較明顯。揚(yáng)州平均周成交相比去年翻倍,深圳、成都也達(dá)到了80%以上的同比漲幅。
    同時(shí),也有部分城市在“金九”顯現(xiàn)頹勢,尤其在調(diào)控收緊最明顯的江浙、長三角地區(qū)。南京9月周均成交同比下降超四成,連云港(601008,股吧)降幅也接近30%,溫州、舟山同樣出現(xiàn)在了下降的榜單上。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,北京等熱點(diǎn)市場的熱度主要原因是因?yàn)樾刨J政策相對(duì)寬松,另外各地分化也非常明顯,最主要上漲的城市集中在一二線城市,華南和華東上漲明顯超過華北。
    冷熱不僅體現(xiàn)在地域上,還體現(xiàn)在新房和二手房之間。在深圳、成都等地的9月每周新房成交面積維持30%以上同比漲幅的同時(shí),二手房市場則略顯冷清。
    與新房,貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,第38周,全國重點(diǎn)城市總體二手房市場延續(xù)降溫態(tài)勢,成交環(huán)比減少9%,全國重點(diǎn)城市總體二手房市場延續(xù)降溫態(tài)勢,成交環(huán)比減少9%。在其重點(diǎn)觀測的18個(gè)城市中,有14城二手房實(shí)際成交環(huán)比下滑,廊坊、煙臺(tái)、青島等,成交環(huán)比降幅均在10%以上,其中青島、煙臺(tái)兩城成交連續(xù)兩周降幅在15%以上。京滬深低位平緩修復(fù),廣州高位回落。
    為何二手房市場整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)?被認(rèn)為與房地產(chǎn)收緊的調(diào)控頻出、以及9月大量新房上市供應(yīng)產(chǎn)生的擠壓效應(yīng)有關(guān)。
    “新房會(huì)踩著二手房賣,政策導(dǎo)向下,熱點(diǎn)城市購房者涌入新房市場,讓新房熱銷而二手房交易持續(xù)橫盤,這個(gè)趨勢還將延續(xù)。”有房地產(chǎn)政策研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,從深圳、杭州、南京、寧波、東莞、無錫、沈陽、常州等重點(diǎn)城市的調(diào)控政策來看,不少城市出臺(tái)了增值稅免征期從2年改為5年、提高限售門檻等政策,顯然是“鼓勵(lì)持有”,會(huì)起到收緊二手房交易門檻,增加二手房交易的摩擦性、交易成本,拉長交易周期等作用;而這些城市又有很多都選擇了加大住宅用地供應(yīng)、熱點(diǎn)樓盤向無房家庭傾斜、放松落戶政策等手段,這顯然是鼓勵(lì)新房交易。
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