“金九銀十”，真的來了嗎？

近日，多家市場機(jī)構(gòu)發(fā)布了9月前三周的樓市成交數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等樓市成交相對(duì)火熱。

其中，北京9月前20天，新房成交面積套數(shù)同比上漲43.1%，新房的成交面積與成交金額也同比上漲了32.5%和19.5%。不過，在南京等另一些城市，9月周均成交量則出現(xiàn)了明顯的同比下滑。不僅是地域不均，從新房與二手房市場來看，同樣在九月出現(xiàn)分化。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，在調(diào)控政策的壓力下，二手房橫盤將會(huì)持續(xù)，未來新房市場擠壓二手房市場的狀況或?qū)⒊掷m(xù)。

一線城市迎來“金九”

壓抑許久的北京樓市，近期成交火熱。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，9月前20天，北京新房和二手房成交量分別達(dá)到了3014套和10206套，相比去年同期上漲了43.1%和35.3%。新房的成交面積與成交金額也同比上漲了32.5%和19.5%。

火熱的樓市，對(duì)北京整體供需結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大影響，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年第38周（9月13日至19日），在朝陽區(qū)兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中簽約的拉動(dòng)下，北京新房住宅市場量漲價(jià)跌。按照近8周成交速度計(jì)算，當(dāng)前存量出清周期為14個(gè)月，連續(xù)下降15周至年內(nèi)最低值。

貝殼研究院認(rèn)為，年底北京新房市場成交量或?qū)⒎€(wěn)中有升，供應(yīng)速度將決定未來出清周期的變化。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截止到目前，年內(nèi)供求比為0.997，雖仍處于平衡狀態(tài)，但已現(xiàn)供不應(yīng)求之端倪，為跟上年底成交節(jié)奏，未來供應(yīng)端或?qū)⑿》l(fā)力，使得供求端重回平衡狀態(tài)，出清周期或?qū)⒕S持在當(dāng)前水平。

不僅是北京，一線城市的新房市場都較為火熱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，第38周，一線城市當(dāng)周新房成交面積環(huán)比上漲42.9%，同比上漲77.9%。

冷熱不均

雖然北京等城市迎來“金九月”，但一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則顯示，“金九”冷熱不均。

同樣是上述中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，在一線城市成交火熱的同時(shí)，二線代表城市則是同比下降7.7%，環(huán)比下降12.4%，三線代表城市同樣雙雙下滑，同環(huán)比分別下滑了0.3和11.6個(gè)百分點(diǎn)。

而如果以9月已過去三周的每周平均成交面積來看，城市分化的狀況仍然比較明顯。揚(yáng)州平均周成交相比去年翻倍，深圳、成都也達(dá)到了80%以上的同比漲幅。

同時(shí)，也有部分城市在“金九”顯現(xiàn)頹勢，尤其在調(diào)控收緊最明顯的江浙、長三角地區(qū)。南京9月周均成交同比下降超四成，連云港(601008,股吧)降幅也接近30%，溫州、舟山同樣出現(xiàn)在了下降的榜單上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京等熱點(diǎn)市場的熱度主要原因是因?yàn)樾刨J政策相對(duì)寬松，另外各地分化也非常明顯，最主要上漲的城市集中在一二線城市，華南和華東上漲明顯超過華北。

冷熱不僅體現(xiàn)在地域上，還體現(xiàn)在新房和二手房之間。在深圳、成都等地的9月每周新房成交面積維持30%以上同比漲幅的同時(shí)，二手房市場則略顯冷清。

與新房，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，第38周，全國重點(diǎn)城市總體二手房市場延續(xù)降溫態(tài)勢，成交環(huán)比減少9%，全國重點(diǎn)城市總體二手房市場延續(xù)降溫態(tài)勢，成交環(huán)比減少9%。在其重點(diǎn)觀測的18個(gè)城市中，有14城二手房實(shí)際成交環(huán)比下滑，廊坊、煙臺(tái)、青島等，成交環(huán)比降幅均在10%以上，其中青島、煙臺(tái)兩城成交連續(xù)兩周降幅在15%以上。京滬深低位平緩修復(fù)，廣州高位回落。

為何二手房市場整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)？被認(rèn)為與房地產(chǎn)收緊的調(diào)控頻出、以及9月大量新房上市供應(yīng)產(chǎn)生的擠壓效應(yīng)有關(guān)。

“新房會(huì)踩著二手房賣，政策導(dǎo)向下，熱點(diǎn)城市購房者涌入新房市場，讓新房熱銷而二手房交易持續(xù)橫盤，這個(gè)趨勢還將延續(xù)。”有房地產(chǎn)政策研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，從深圳、杭州、南京、寧波、東莞、無錫、沈陽、常州等重點(diǎn)城市的調(diào)控政策來看，不少城市出臺(tái)了增值稅免征期從2年改為5年、提高限售門檻等政策，顯然是“鼓勵(lì)持有”，會(huì)起到收緊二手房交易門檻，增加二手房交易的摩擦性、交易成本，拉長交易周期等作用；而這些城市又有很多都選擇了加大住宅用地供應(yīng)、熱點(diǎn)樓盤向無房家庭傾斜、放松落戶政策等手段，這顯然是鼓勵(lì)新房交易。