二房東群體可能會(huì)有起伏，存在退潮現(xiàn)象，但這類群體價(jià)值將長(zhǎng)期存在。

縱觀整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)，除了機(jī)構(gòu)房東外，還存在著為數(shù)不少的“二房東”，其所代表的拿房、裝修、租賃從而賺差價(jià)的“包租模式”目前也仍在盛行。在行業(yè)暴雷現(xiàn)象頻頻發(fā)生、多地紛紛出臺(tái)租賃資金監(jiān)管制度的當(dāng)下，缺乏長(zhǎng)期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持的“二房東”及其模式還有沒有未來？長(zhǎng)租公寓企業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式上，又會(huì)有哪些轉(zhuǎn)變？

在9月24日晚上新京報(bào)舉辦的“長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇上，業(yè)界人士表示，因此，二房東群體可能會(huì)有起伏，存在退潮現(xiàn)象，但這類群體價(jià)值將長(zhǎng)期存在。未來隨著市場(chǎng)不斷凈化，輕資產(chǎn)模式會(huì)不斷增加，考驗(yàn)企業(yè)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

存在二房東退潮現(xiàn)象，但依然會(huì)長(zhǎng)期存在

在業(yè)內(nèi)看來，長(zhǎng)租公寓雖前景可期，但目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)大部分企業(yè)采用的是二房東“包租”模式，即拿房、裝修、租賃，賺差價(jià)。這一模式下，盈利最大的問題在于，相比房?jī)r(jià)，房租投資回報(bào)率偏低，但與此同時(shí)，房租跟租客收入水平相比又不低，租客在房租承受力上有天花板，這就導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)型現(xiàn)金流無法擴(kuò)張，回報(bào)周期太長(zhǎng)。與此同時(shí)，在“二房東”模式下，企業(yè)在設(shè)施、裝修、服務(wù)、社群、軟件等方面，陷入了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

“如果沒有提供額外價(jià)值，只是收房，通過局部壟斷賺取差價(jià)，這一模式?jīng)]有希望。但如果將二房東轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)房東，提供服務(wù)價(jià)值和產(chǎn)品溢價(jià)，則有很大的未來。”巴樂兔研究院院長(zhǎng)高萌稱。

高萌表示，機(jī)構(gòu)房東才是未來租賃行業(yè)的主力軍，代表了未來的發(fā)展方向，未來最重要的資源是發(fā)現(xiàn)業(yè)主和房東的需求，在消費(fèi)升級(jí)大潮下，更好地服務(wù)房東、業(yè)主的需求。

樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意指出，不僅在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，也包括聯(lián)合辦公、酒店等其他空間運(yùn)營(yíng)品類中，二房東受到的影響都較嚴(yán)重，二房東群體會(huì)有部分退潮現(xiàn)象，特別是在中間差價(jià)空間特別有限的項(xiàng)目?jī)?nèi)，“我去杭州看過一些項(xiàng)目，誰(shuí)做二房東都很難，幾乎不允許有中間角色存在。”

盡管如此，羅意同時(shí)強(qiáng)調(diào)，二房東會(huì)長(zhǎng)期存在,“不要簡(jiǎn)單定義二房東，有些是簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)租關(guān)系，但也有一些二房東會(huì)在中間環(huán)節(jié)提升交易效率，增加產(chǎn)品厚度，甚至提供服務(wù)附加值。在部分市場(chǎng)，尤其是對(duì)于集中式公寓來說，二房東這一角色增加了資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的效率，因此，二房東群體可能會(huì)有起伏，但這類群體價(jià)值將長(zhǎng)期存在。”

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)很常見，國(guó)外運(yùn)營(yíng)商和住房租賃企業(yè)，拿錢幫房東裝修的模式并不多見，以日本為例，從開始拿地到出方案、建造，到后續(xù)貸款、運(yùn)營(yíng)，住房租賃企業(yè)只是服務(wù)商的角色，只出方案不出錢，后續(xù)運(yùn)營(yíng)方面也分為兩種：一種是包租，對(duì)前期策劃信心比較足；另一種是托管，收取服務(wù)費(fèi)。

輕資產(chǎn)模式或?qū)⒊蔀橹髁髭厔?shì)

“二房東模式兩端都不確定，未來主流趨勢(shì)是將模式做‘輕’，但中國(guó)未來房屋品質(zhì)的錯(cuò)配問題會(huì)長(zhǎng)期存在，裝修和改造需求也一定會(huì)存在，但資金是否由租賃企業(yè)出？這值得商榷。”趙慶祥指出，可以讓房東出，通過裝修貸款的方式，再用租金去還貸款，或者由金融機(jī)構(gòu)出，而不是由租賃企業(yè)出，因?yàn)檫@會(huì)沉淀很多資金。

不過，趙慶祥表示，集中式公寓將來可能還會(huì)做得較“重”，商改住、工改住等非居住性質(zhì)房屋用于租賃，房東未必有資金改造裝修，因此，住房租賃企業(yè)通常需要金融產(chǎn)品來解決資金需求。

趙慶祥稱，未來運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力、專業(yè)眼光以及口碑才是租賃企業(yè)長(zhǎng)久的價(jià)值，簡(jiǎn)單的低進(jìn)高出的“二房東模式”發(fā)展空間會(huì)越來越小，相對(duì)輕資產(chǎn)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)角色會(huì)越來越重要。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，目前主流的還是以包租模式為主，未來隨著市場(chǎng)的不斷凈化，輕資產(chǎn)模式會(huì)不斷增加，更為考驗(yàn)企業(yè)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，“不論哪種模式，未來核心還在于，企業(yè)和模式有沒有給市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值，提供的服務(wù)，租客愿不愿意買單，這是考驗(yàn)企業(yè)和模式發(fā)展的核心邏輯。”