北京樓市“金九銀十”首月成績(jī)單： 一二手房成交暴漲 區(qū)域冷熱不均

在上半年樓市銷售遇阻后，今年的“金九銀十”含金量頗高。北京商報(bào)記者從多家機(jī)構(gòu)獲悉，截至9月28日，“金九”期間，北京新建住宅網(wǎng)簽完成超過4000套，同比上漲超五成，二手房住宅網(wǎng)簽完成了14000套，同比上漲近四成。

受疫情影響，今年的“金九銀十”被寄予厚望，市場(chǎng)層面的表現(xiàn)也符合預(yù)期。一方面，開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)普遍受到影響，打折促銷已成為行業(yè)共識(shí)；另一方面，購(gòu)房者也存在“避險(xiǎn)”心理，疊加疫后改善需求的釋放，市場(chǎng)購(gòu)買情緒濃厚。然而記者注意到，雖然北京的新房和二手房成交量均出現(xiàn)大幅上漲的情況，但這并不是全面普漲，區(qū)域冷熱不均成為今年“金九銀十”的一大特點(diǎn)。

成交：一二手房成交暴漲

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，各行各業(yè)都在加速回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)商品房銷售額96943億元，同比增長(zhǎng)1.6%，同比增速首次回正。其中住宅銷售額增長(zhǎng)4.1%；商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。8月，全國(guó)商品房銷售面積、金額分別達(dá)14855萬平方米和15521億元，創(chuàng)疫后新高，同比增長(zhǎng)13.7%和27.1%。

在8月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量累計(jì)出現(xiàn)同比上漲的情況下，9月市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是北京地區(qū)，作為全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)厲的典型城市，從2017年開始，市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定調(diào)整了3年多，但最近終于出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機(jī)。在“金九”期間，北京樓市可以說是打了一次“翻身仗”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月截至26日，北京樓市成交數(shù)據(jù)活躍，累計(jì)數(shù)據(jù)看，二手房住宅網(wǎng)簽完成了13909套，新建住宅完成了4033套，整體數(shù)據(jù)合計(jì)環(huán)比同比均出現(xiàn)了明顯上漲，特別是同比數(shù)據(jù)，二手房同比上漲了37.5%，新建住宅同比上漲了52.6%。

張大偉稱，北京市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整多年，整體看，隨著相比其他同類型城市價(jià)差的出現(xiàn)，北京市場(chǎng)已經(jīng)基本見底。所以隨著不限價(jià)項(xiàng)目入市增加，市場(chǎng)活躍度上漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心則把保障性住房囊括在內(nèi)。截止到2020年9月28日，北京新房成交8377套，與去年9月相比上升106.2%；二手房成交15427套，與去年9月相比上升25.2%。

我愛我家研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，截至27日，9月北京全市二手住宅網(wǎng)簽14657套，環(huán)比8月同期增長(zhǎng)7.14%，與去年同期相比增長(zhǎng)34.73%；9月北京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住宅簽單量環(huán)比8月同期增長(zhǎng)4.18%，較2019年9月同期增長(zhǎng)64.2%。與此同時(shí)，價(jià)格同環(huán)比均有所上揚(yáng)，市場(chǎng)交易熱度持續(xù)，成交均價(jià)為58285元/㎡，環(huán)比8月同期均價(jià)上漲5.81%，較去年9同期上漲5.63%。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，目前北京“金九銀十”的表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期。一方面，開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)普遍受到影響，打折促銷已成為行業(yè)共識(shí)，價(jià)低物美的產(chǎn)品正在加速入市；另一方面，購(gòu)房者也存在“避險(xiǎn)”心理，疊加疫后改善需求的釋放，市場(chǎng)購(gòu)買情緒濃厚。

區(qū)域：冷熱不均表現(xiàn)

盡管在金九銀十的首月，北京的新房和二手房的成交量均出現(xiàn)大幅上漲的情況，但卻并不是全面普漲。以二手房為例，區(qū)域冷熱不均成為了今年“金九銀十”的一大特點(diǎn)，部分城六區(qū)甚至還出現(xiàn)了價(jià)格下滑的局面。

“就隔這一條街，對(duì)面東城的成交量還是好，但我們朝陽這邊的就不行。”某頭部中介和平里大區(qū)旗艦店負(fù)責(zé)人大龍向記者直言，進(jìn)入九月自己所在的大區(qū)整體成交量相對(duì)平穩(wěn)，雖然沒有5月那么“解渴”，但市場(chǎng)熱度已經(jīng)恢復(fù)到疫情前、甚至更好的水平。

“不過跟疫情前比，購(gòu)房者更為謹(jǐn)慎，東城700萬左右、朝陽500左右都是個(gè)坎兒，購(gòu)房者更為挑剔，即便教育、交通配套不錯(cuò)，稍微有點(diǎn)缺點(diǎn)的都不會(huì)搶了。”在大龍看來，特別是進(jìn)入9月下半月以來，這種謹(jǐn)慎的狀態(tài)越發(fā)明顯，尤其是朝陽板塊，熱度出現(xiàn)明顯降溫，這讓他有點(diǎn)擔(dān)憂即將到來的“銀十”能否延續(xù)“金九”的熱度。

有同樣擔(dān)憂的，還有另一家頭部中介的許偉。許偉的門店位于南三環(huán)西羅園，據(jù)他回憶，他所在區(qū)域的降溫是從9月最后一周開始的。“率先轉(zhuǎn)冷的，是大戶型市場(chǎng)，幾乎從9月19號(hào)左右就開始了，而一居室的小戶型，則是最近這一周。”

“我們自己分析有兩點(diǎn)：一是節(jié)前大家都忙，我們這種區(qū)域大部分都不是特別迫切的購(gòu)房者，因此節(jié)前往往反而會(huì)淡下去。”另外一個(gè)原因，便是新房市場(chǎng)大規(guī)模供應(yīng)。“二手房交易成本高，戶型設(shè)計(jì)不那么時(shí)尚，南三環(huán)這樣的區(qū)域如果配套不是那么硬，很多剛需就會(huì)去選擇新房。”許偉如此分析。

受供地節(jié)奏影響，新房市場(chǎng)同樣存在“冷熱不均”的現(xiàn)象。記者注意到，今年北京最熱的京西已經(jīng)迎來多盤競(jìng)技的局面，長(zhǎng)安云尚、長(zhǎng)安九里、中海·天鉆、中海首鋼·天璽、融創(chuàng)·長(zhǎng)安和璽等集中推新，再加上，門頭溝、豐臺(tái)等地區(qū)的項(xiàng)目來“搶食”，北京罕見出現(xiàn)了“售樓處一條街”。

而亦莊板塊受到限競(jìng)房扎堆的影響，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)難以突圍，目前已有“冷”的姿態(tài)。張大偉此前表示，亦莊是2020年全北京市場(chǎng)最艱難的區(qū)域，如果沒有政策刺激，當(dāng)下已經(jīng)供應(yīng)的地塊，需要8-10年才能去化。不僅僅亦莊本身的路東河西，周圍的瀛海、舊宮等等也都有同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。

未來：樓市穩(wěn)控并行

在上半年樓市銷售遇阻后，下半年的“大漲大跌”也被市場(chǎng)所關(guān)注。

對(duì)于未來的樓市走勢(shì)，張大偉稱，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)升溫。然而調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，但漲幅也會(huì)維持在“溫”的程度。“從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，樓市的活躍度已明顯提升，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)有望繼續(xù)沖高；從銷售額同比增幅看，按照5-8月份單月上漲數(shù)據(jù)，全年樓市成交有望接近或者超過2019年創(chuàng)造的歷史記錄。”

郭毅同樣以“溫”來定義未來樓市走向。郭毅稱，為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，以及應(yīng)對(duì)“三道紅線”融資監(jiān)管，開發(fā)商未來會(huì)以降低負(fù)債、降低杠桿為主，加速銷售、回籠資金則是重要的推進(jìn)手段。但可以預(yù)見的是，即便是“以價(jià)換量”來搶占市場(chǎng)，也會(huì)在一個(gè)合理的區(qū)間去進(jìn)行，價(jià)格大幅度下跌的可能性不會(huì)出現(xiàn)。

除此之外，經(jīng)過多輪調(diào)控的洗禮，購(gòu)房者也不再“盲目”消費(fèi)，看待市場(chǎng)的態(tài)度也比較理性，因此未來產(chǎn)生的購(gòu)房需求也會(huì)存在一個(gè)量級(jí)，購(gòu)房者并不會(huì)大包大攬就進(jìn)場(chǎng)。“再有一點(diǎn)，從目前的LPR走勢(shì)也可以有一個(gè)預(yù)期，將保持整體樓市穩(wěn)控并行。”郭毅進(jìn)一步表示。

9月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年9月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，至此LPR已連續(xù)5月保持不變。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，房貸利率直接影響購(gòu)房者的買房預(yù)期，未來短期房貸利率將繼續(xù)低位穩(wěn)定。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)際形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，貨幣政策不具備轉(zhuǎn)向條件，只是逐步由總量寬松向結(jié)構(gòu)性寬松轉(zhuǎn)變，更強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)導(dǎo)向。同時(shí)LPR繼續(xù)向下的可能性也不大，短期將于低位保持，所以與之掛鉤的房貸利率繼續(xù)低位企穩(wěn)。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩