市場(chǎng)已走出疫情影響

上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場(chǎng)累計(jì)成交量在三季度實(shí)現(xiàn)反超。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，重點(diǎn)18城二手住宅累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)4%，反超去年同期，疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的沖擊已被填補(bǔ)。

今年年初疫情基本結(jié)束后，需求在二季度強(qiáng)勁反彈，三季度需求略顯疲軟，市場(chǎng)有所降溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%。但三季度成交水平仍處在2019年以來(lái)的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區(qū)疫情復(fù)發(fā)，被滯后的需求支撐三季度市場(chǎng)，成交同比去年三季度大幅增加34%。

據(jù)貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)介紹，疫后市場(chǎng)修復(fù)與城市發(fā)展基本面相適應(yīng)，一線城市修復(fù)強(qiáng)于二線。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年前三季度整體市場(chǎng)的恢復(fù)情況看，一線中廣州、上海及北京二手房成交累計(jì)同比增速排在18城靠前位置，尤其是廣州，增速居首。三城市場(chǎng)成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的調(diào)控使市場(chǎng)降溫，前三季度鏈家成交累計(jì)同比表現(xiàn)為小幅減少。

除此之外，受疫情所帶來(lái)的需求轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)繼續(xù)向改善傾斜。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度18城成交的二手房源中，90平方米以下剛需房占比64%，環(huán)比降2個(gè)百分點(diǎn)，90-140平方米中端改善占比提升2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)進(jìn)一步向改善傾斜。三季度18城總體成交套均面積86平方米，環(huán)比擴(kuò)大1平方米，比一季度擴(kuò)大近4平方米。18城中12城套均面積環(huán)比擴(kuò)大，16城套均面積較一季度擴(kuò)大。

年底季節(jié)性反彈力度弱

市場(chǎng)層面向好，購(gòu)房需求得到提前釋放，由此也引發(fā)年底季節(jié)性反彈力度不足。貝殼研究院認(rèn)為，不同于往年三季度重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)下行，購(gòu)房需求在這一階段積蓄，同時(shí)價(jià)格下跌推動(dòng)需求年底入市，支撐年底市場(chǎng)的反彈。今年三季度市場(chǎng)成交保持在較高體量，重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格普遍延續(xù)上揚(yáng)，需求積蓄不足，年末季節(jié)性反彈或弱于往年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度二手房?jī)r(jià)格仍以上漲為主，14城環(huán)比上漲，但隨成交下行，重點(diǎn)城市均價(jià)上漲動(dòng)力漸失，超7成重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌。深圳三季度二手房?jī)r(jià)格漲幅環(huán)比收窄近3個(gè)百分點(diǎn)，月度二手房?jī)r(jià)格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵。價(jià)格上漲的14城中11城價(jià)格漲幅在3%以下，房?jī)r(jià)漲幅溫和，并逐步趨向平穩(wěn)。

回歸到城市群的大概念，環(huán)渤海城市的價(jià)格已現(xiàn)上漲動(dòng)力不足的情況。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海城市群中城市二手房?jī)r(jià)格漲幅排在18城靠后位置，其中大連、煙臺(tái)等三季度環(huán)比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房?jī)r(jià)環(huán)比持平；廊坊、濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅偏大，且連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比下跌。同比看，環(huán)渤海城市價(jià)格漲幅同樣墊底，其中濟(jì)南、廊坊價(jià)格同比分別下跌5.3%及2.7%。

政策層面，上半年為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我國(guó)貨幣及財(cái)政政策持續(xù)發(fā)力。寬松政策下，一方面國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好修復(fù)，另一方面，購(gòu)房貸款獲得難度降低，房貸利率下行，房企拿地?zé)崆樽吒撸患?jí)市場(chǎng)熱度向二、三級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)，導(dǎo)致二季度局部市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)、地價(jià)不穩(wěn)。

下半年以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的目標(biāo)，中央層面多次召開(kāi)會(huì)議，敦促地方尤其是土地市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲較快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)的城市，及時(shí)采取針對(duì)性措施穩(wěn)市場(chǎng)。地方層面緊調(diào)控 ，“一城一策”持續(xù)發(fā)力。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月以來(lái)，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺(tái)收緊政策抑制和防范市場(chǎng)過(guò)熱。政策從供需兩端同時(shí)發(fā)力，需求端的政策重點(diǎn)阻擊投資性需求，部分自住需求也被政策延緩。

許小樂(lè)稱，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，它的發(fā)展模式也經(jīng)過(guò)一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變。“我們知道，過(guò)去房地產(chǎn)的主要的因素或者驅(qū)動(dòng)力都是要素，比如土地和資金，拿到更多的土地和資金，當(dāng)然就可以獲得更高的增長(zhǎng)，這是過(guò)去的發(fā)展模式，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式。那么，今天我們發(fā)現(xiàn)邏輯發(fā)生了變化，政府開(kāi)始對(duì)于供給端、開(kāi)發(fā)端進(jìn)行一些限制。”

“一城一策”將在四季度延續(xù)

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，貨幣寬松度邊際收緊，MLF利率連續(xù)5月未變，7-8兩月M2同比增速持續(xù)回落，三季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境寬松步伐放緩。房貸利率下降速度趨緩并在9月觸底，房貸放款周期縮短趨勢(shì)同步觸底，并在9月呈現(xiàn)“上翹”苗頭。9月監(jiān)測(cè)的36城房貸平均放款周期39天，環(huán)比延長(zhǎng)1天。

貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前貨幣政策繼續(xù)寬松必要性不大，將保持穩(wěn)定。后續(xù)政策將更加注重精準(zhǔn)滴灌，重點(diǎn)支持制造業(yè)及小微企業(yè)發(fā)展。同時(shí)在三季度的密集調(diào)控中，12城中7城指出嚴(yán)查購(gòu)房首付資金來(lái)源，防止經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市。另8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。即三季度的調(diào)控進(jìn)一步加固了宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的貨幣閘門(mén)。

基于目前的內(nèi)外部因素，貝殼研究院也針對(duì)四季度市場(chǎng)有所展望。在“三穩(wěn)”目標(biāo)的約束下，“一城一策”將在四季度延續(xù)，三季度市場(chǎng)較熱的城市或進(jìn)一步出臺(tái)收緊政策，加速市場(chǎng)回落。

四季度房地產(chǎn)行政調(diào)控及信貸環(huán)境將進(jìn)一步收緊，二、三季度需求處高位，四季度難以繼續(xù)保持這一體量，重點(diǎn)城市二手房成交量預(yù)計(jì)環(huán)比進(jìn)一步回落。成交同比仍將好于去年，但同比增幅收窄，約15%左右。城市二手房?jī)r(jià)格受調(diào)控及預(yù)期回落影響將走平，局部調(diào)控力度大的城市房?jī)r(jià)大概率由漲轉(zhuǎn)跌。

從需求類(lèi)型看，年內(nèi)需求有季節(jié)性輪動(dòng)規(guī)律。年初剛需撬動(dòng)市場(chǎng)，之后向改善輪動(dòng)，到年末改善需求釋放疲軟，剛需占比回升。從二手房帶看分布可以看出：8月以來(lái)，帶看過(guò)90平以下剛需房源的客戶占比止降回升，四季度需求逐漸向剛需傾斜。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩