繼房企“三道紅線”融資新規(guī)之后，近日監(jiān)管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產(chǎn)貸款比例。有國有大行相關(guān)人士向記者表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。業(yè)內(nèi)分析人士指出，近年來，監(jiān)管對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格，近期房地產(chǎn)銷售回暖，部分銀行房貸規(guī)模仍有增長，監(jiān)管再度下發(fā)控制房貸規(guī)模的要求，更多的是警示作用，也預(yù)示著房地產(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢不變。

對(duì)于最近熱議的“三道紅線”，在9月25日舉行的萬科媒體交流會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度的改革，是對(duì)所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)，隨著“三道紅線”到來，金融紅利時(shí)代結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

記者了解到，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于8月20日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，雖具體細(xì)則并未透露，但不少房企均發(fā)聲回應(yīng)細(xì)則中的“三道紅線”。值得注意的是，有最新消息稱，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

趨勢：行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入管理紅利時(shí)代

對(duì)于最近熱議的“三道紅線”，在9月25日舉行的萬科媒體交流會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，是對(duì)所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)，“這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的。這對(duì)所有開發(fā)商都是挑戰(zhàn)，“三道紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。”郁亮表示。

記者了解到，8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于8月20日在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，但具體細(xì)則并未透露。有消息稱，會(huì)議擬給房企融資設(shè)置四檔管理和“三道紅線”。其中，“三道紅線”主要涉及三個(gè)指標(biāo)，即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。

具體而言，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

在郁亮看來，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了第三個(gè)階段，在2002年之前是土地紅利階段，誰有關(guān)系拿到地，誰就賺到錢了。“招拍掛”制度實(shí)施之后就是金融紅利階段，隨著“三道紅線”到來，金融紅利時(shí)代結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。“房地產(chǎn)金融占比越來越高是不對(duì)的，因?yàn)閲野l(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應(yīng)該有各種各樣的高科技基礎(chǔ)設(shè)施。企業(yè)應(yīng)該均衡無短板，如果企業(yè)有明顯短板，例如現(xiàn)金流問題，則會(huì)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。”郁亮表示。

企業(yè)：需做好“以價(jià)換量”的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

根據(jù)億翰智庫選取的2020年上半年50家樣本規(guī)模房企數(shù)據(jù)顯示，其中10家踩中兩紅線，7家全染紅。在凈負(fù)債率指標(biāo)方面，三成房企超過100%。具體來看，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2020年上半年合同銷售金額排名前15的內(nèi)地上市房企（A股和港股）中，中國恒大、融創(chuàng)地產(chǎn)和綠地控股同時(shí)踩中“三道紅線”，按照規(guī)定，未來有息負(fù)債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)、華潤置地和金地集團(tuán)“三道紅線”均未踩中。

值得注意的是，有最新消息稱，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。目前融資“三道紅線”今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，其中涵蓋了“三道紅線”指標(biāo)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“三道紅線”下，未來高增長將一去不復(fù)返。目前還有一個(gè)適應(yīng)和調(diào)整的過程，相信隨著下半年各大房企戰(zhàn)略調(diào)整，明年發(fā)布年報(bào)之時(shí)，這三項(xiàng)指標(biāo)便會(huì)有比較大的改善。

隨著各行各業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場同步轉(zhuǎn)暖，2020年8月百城首開項(xiàng)目平均簽約率達(dá)47%，同比增長14個(gè)百分點(diǎn)，較2018年以來月均也增長12個(gè)百分點(diǎn)。

丁祖昱表示，隨著“三道紅線”的落地實(shí)施，部分房企也將面臨融資難題，這將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等。尤其是那些觸碰紅線的房企，更要加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績，通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表。然而，對(duì)于一些擴(kuò)張型房企來說，“以價(jià)換量”的銷售策略是否具有可持續(xù)性，企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。此外，隨著盈利能力成為企業(yè)的核心價(jià)值之一，未來開發(fā)商們也應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。

房貸:廣州申請房貸客戶數(shù)量逐漸回升

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于市場收緊房貸的消息，市場人士表示并不意外。有國有大行相關(guān)人士介紹，近年來，監(jiān)管對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格，甚至界定比例，限制涉房貸款在新增貸款中的最高比例，銀行的房貸額度也是單列出來的，具體多少額度投向房貸是固定的。

房貸按揭行業(yè)資深人士鄭大源認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”是年初以來一直的政策，近期房地產(chǎn)市場迅速回暖，在這一背景下，監(jiān)管要求大型商業(yè)銀行壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模，更多的是對(duì)銀行的警示，以及對(duì)“房住不炒”政策的堅(jiān)決落實(shí)。

記者調(diào)查廣州市場發(fā)現(xiàn)，近期銀行相關(guān)信貸額度正常。有多家銀行向記者表示，近期申請房貸客戶數(shù)量逐漸回升,但同比去年同期增量是下降的。另外，隨著客戶購房換房需求上升，客戶提前還貸申請?jiān)黾?，但總體趨于平穩(wěn)。

鄭大源還透露，廣州有大型銀行將客戶提前還房貸的時(shí)間，從之前排隊(duì)3個(gè)月改為1個(gè)月了，提還罰息看情況可以溝通。

不過，鄭大源預(yù)計(jì)，上半年受疫情影響，房地產(chǎn)成交低迷，因此到了第三季度額度比較充足，放款也相對(duì)比較快，但是隨著額度的消耗，接下來放款速度或會(huì)放慢，尤其是部分前期房貸放得比較快的銀行。

監(jiān)管：地產(chǎn)金融延續(xù)嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢

記者觀察到，地產(chǎn)金融延續(xù)嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢。8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房企座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”新規(guī)。

9月14日，銀保監(jiān)會(huì)銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會(huì)上表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續(xù)開展30多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重房企的過度授信，加大對(duì)“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，引導(dǎo)銀行資金重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。

記者根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》測算，房地產(chǎn)貸款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，而近三年，銀行業(yè)涉房貸款占比不斷下降。去年全國新增涉房貸款占比約34%，今年上半年，受疫情影響，占比下降至約24.7%。

其中，各家銀行中報(bào)顯示，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產(chǎn)貸款占比均有所下降。中國銀行新增涉房貸款占全部新增貸款的占比為36.68%，雖然比2019年49.35%的占比大幅下降，但在六大國有行中是占比最高的，其他國有行新增涉房貸款占比均低于30%。如建行上半年新增涉房貸款的占比是26.18%，工商銀行為29.85%，交通銀行占比30.86%。

購房者：新樓充足，房價(jià)處于較為合理位置

隨著假期的到來，不少房企提前搶跑國慶黃金周樓市，日前迎來“推貨熱潮”。據(jù)合富研究院監(jiān)測，到目前為止，9月共有15個(gè)項(xiàng)目推新，新貨接近2900套，貨量超過今年的“五一”假期，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，有部分樓盤也將在10月前一兩天正式推新。有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“金九銀十”購房的觀念逐漸走淡，但是房價(jià)將持續(xù)維持在“高位盤整態(tài)勢”，房價(jià)大幅下調(diào)的概率極少。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉分析，近期廣州樓市升溫明顯，進(jìn)入9月之后的數(shù)據(jù)也顯示，在經(jīng)歷了9月首周的階段性調(diào)整之后，第二周全市就有14個(gè)老盤供應(yīng)近30萬平方米新房，吹響了“金九銀十”的沖鋒號(hào)，下半月起還有一大批全新盤準(zhǔn)備搶跑上市，市場活躍度高居不下。

據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月廣州全市共有24個(gè)樓盤項(xiàng)目有動(dòng)作，7個(gè)全新開盤、12個(gè)開放營銷中心、5個(gè)舊盤加推，合計(jì)提供約4992套貨量。對(duì)于購房者而言，是否是買房的時(shí)機(jī)？地產(chǎn)專家鄧浩志表示，對(duì)于住房非投資而言，目前大多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)橫盤了一段時(shí)間，市場炒作的虛高基本排出，價(jià)格處在比較合理的位置。此外，在疫情之下，國家政策是鼓勵(lì)消費(fèi)，鼓勵(lì)貸款；整體來看，今年會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的買房時(shí)機(jī)。“第一套房的價(jià)格漲跌對(duì)我們來說意義不大，因?yàn)榉孔拥暮诵男枨笫菓艨?、學(xué)區(qū)，以及固定資產(chǎn)。”鄧浩志表示。