在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊，多地出臺(tái)樓市調(diào)控，以及人才政策的多重影響下，繼8月交易“回正”后，9月樓市仍然穩(wěn)中有升。從交易走勢(shì)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已走出疫情影響，好于預(yù)期。相比去年，今年樓市的“金九”成色尚好。
不過(guò)，調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，在制約9月熱度的同時(shí)，也將影響10月市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)整體上不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但漲幅會(huì)維持在“恒溫”的狀態(tài)。在信貸寬松的情況下，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有望刷新歷史紀(jì)錄。
“金九”成色好于去年，市場(chǎng)分化明顯
今年“金九”的交易量明顯高于去年。9月，全國(guó)樓市成交面積穩(wěn)中有升，同環(huán)比均漲。分城市來(lái)看，一二線代表城市環(huán)同比均有不同程度的上升，三線代表城市環(huán)比下降，但是同比仍然上升。
具體來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 9月一線城市成交面積整體環(huán)比上升25.3%，廣州升幅較大，約為58%。從同比來(lái)看，整體成交上行，升幅為74.6%，廣州升幅尤其顯著。
而在二線城市成交面積環(huán)比上升的城市中，福州升幅顯著，升幅近9成。在環(huán)比下降的二線城市中，南京降幅明顯，為16.22%。三線代表城市成交量環(huán)比下降10.9%，揚(yáng)州升幅較大，為26.46%，但是從同比來(lái)看，整體上仍上升了75.6%。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)商品房銷售額已同比回正。在此背景下，中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，9月市場(chǎng)相比之前依然有輕微升溫的趨勢(shì)表現(xiàn)。全國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交繼續(xù)活躍，9月大部分城市的新房、二手房成交環(huán)同比均繼續(xù)上漲。
以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京樓市成交數(shù)據(jù)活躍，截至26日，新建住宅完成了4033套，環(huán)比、同比均出現(xiàn)了明顯上漲，特別是同比數(shù)據(jù)，新建住宅成交套數(shù)上漲了52.6%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，全國(guó)市場(chǎng)有一定“熱度”的主要原因，是因?yàn)樾刨J政策相對(duì)寬松。而北京市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整多年，市場(chǎng)已經(jīng)基本見(jiàn)底。隨著不限價(jià)項(xiàng)目入市增加，市場(chǎng)活躍度上升。
值得關(guān)注的是 ，張大偉認(rèn)為，各地市場(chǎng)分化也非常明顯，最主要上漲的城市集中在一二線城市。整體來(lái)看，市場(chǎng)依然是長(zhǎng)三角+珠三角活躍，京津冀冷清，北京等地也有回溫表現(xiàn)，但因?yàn)楣?yīng)量太大，包括環(huán)京在內(nèi)的市場(chǎng)整體依然很難走出低迷。
頻繁調(diào)控制約市場(chǎng)熱度
雖然全國(guó)樓市已經(jīng)走出疫情的影響，但是整體來(lái)看，今年三季度新開(kāi)住宅項(xiàng)目去化仍處于近三年同期較低水平。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新開(kāi)住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為61%。自2019年一季度以來(lái)，平均去化率一直維持較低水平運(yùn)行。從項(xiàng)目去化情況來(lái)看，三季度共有138個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，主要集中在杭州、上海和武漢，三個(gè)城市合計(jì)占比接近全部售罄項(xiàng)目的66%。
在張大偉看來(lái)，調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，在一定程度上制約了各地9月市場(chǎng)繼續(xù)火爆的熱度。從7月開(kāi)始，到當(dāng)下已經(jīng)超過(guò)25城市發(fā)布了超過(guò)30次收緊調(diào)控政策。調(diào)控政策主要包括長(zhǎng)三角的杭州、無(wú)錫、南京、寧波等，珠三角的深圳、東莞等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。預(yù)計(jì)超過(guò)30個(gè)城市將發(fā)布調(diào)控政策。但從目前來(lái)看，調(diào)控政策的力度仍較弱。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，9、10月份的表現(xiàn)大概率要好于去年同期。但是，對(duì)于四季度樓市，因?yàn)槌雠_(tái)調(diào)控的城市將進(jìn)一步增多，熱點(diǎn)城市漸進(jìn)式調(diào)控收緊的步伐還將持續(xù)，調(diào)控的節(jié)奏也會(huì)更傾向于“補(bǔ)漏洞”和保障無(wú)房戶的購(gòu)房需求，因此，房?jī)r(jià)整體上不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
張大偉表示，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，后續(xù)市場(chǎng)將持續(xù)升溫?？紤]到調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，但漲幅也會(huì)維持在“恒溫”的狀態(tài)。
隨著房企搶收“金九銀十”，貝殼研究院預(yù)計(jì)，“十一”黃金周預(yù)計(jì)出現(xiàn)一波新房成交小高峰將支撐“銀十”。
對(duì)于全年房地產(chǎn)市場(chǎng)，張大偉預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量依然會(huì)刷新歷史紀(jì)錄，核心原因則是信貸寬松。
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