河南龍頭房企的“不降價(jià)聯(lián)盟”似乎沒(méi)能阻止新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的大面積下滑。

位于鄭州熱門(mén)置業(yè)板塊的金水北的和昌優(yōu)地原價(jià)18000元/平方米，到9月底再次加推，精裝修改為毛坯房，均價(jià)降至15500元-16500元/平方米；而位于鄭東新區(qū)最炙手可熱的北龍湖豪宅板塊也扛不住市場(chǎng)的壓力，一高端項(xiàng)目碧源榮府精裝修房源均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，目前推出一批內(nèi)部購(gòu)房，由精裝修改為毛坯房，單價(jià)跌破3萬(wàn)元/平方米。

首付分期、案場(chǎng)折扣、買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送車(chē)位，買(mǎi)房送家電……今年的“金九銀十”，鄭州新房市場(chǎng)上演“花式”降價(jià)潮。

“降價(jià)潮”席卷而來(lái)

“降價(jià)”“打折”成為今年“金九銀十”鄭州新房市場(chǎng)的高頻詞。

位于金水區(qū)的老盤(pán)鑫苑金水觀城，在9月底推出了員工內(nèi)購(gòu)房，價(jià)格低至1.6萬(wàn)元/平方米，原來(lái)均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米-2萬(wàn)元/平方米，差價(jià)達(dá)到3000元/平方米-4000元/平方米；位于鄭州北四環(huán)的昌水岸花城，原來(lái)均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，9月推出特價(jià)房，單價(jià)為9600元/平方米-10500元/平方米，還有首付5%優(yōu)惠；位于新興板塊南龍湖的雅居樂(lè)天域，原來(lái)均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，特價(jià)8700元/平方米-9000元/平方米。

位于主城區(qū)核心地段的新盤(pán)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，在走訪的兩個(gè)位于中原區(qū)核心位置的樓盤(pán)中，國(guó)慶期間來(lái)現(xiàn)場(chǎng)到售樓處看房的人并不多。據(jù)新京報(bào)記者了解，主城區(qū)的樓盤(pán)優(yōu)惠力度不大，其中，位于中原區(qū)二環(huán)的萬(wàn)科世曦原來(lái)均價(jià)為17500元/平方米，現(xiàn)在部分靠近高架橋或者樓層較低的特價(jià)房源售價(jià)低于1.6萬(wàn)元/平方米，處于清盤(pán)階段。同樣，萬(wàn)科世曦附近的泉舜上城在國(guó)慶期間部分低樓層也推出特價(jià)房源，泉舜上城銷售人員表示，“相比于節(jié)前能有一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，具體還是一房一價(jià)，需要看樓層的位置”。

一位鄭州本土、從業(yè)6年之久的中介人員告訴新京報(bào)記者：“在這一波降價(jià)潮中，主要還是集中于三環(huán)或者三環(huán)以外的郊區(qū)盤(pán)，房?jī)r(jià)相比于2017年的高點(diǎn)已經(jīng)跌去不少，比如，2017年南龍湖片區(qū)新房均價(jià)9847元/平方米，目前均價(jià)9248元/平方米，跌幅6%；2017年航空港區(qū)新房均價(jià)是1萬(wàn)元/平方米，目前均價(jià)9200元/平方米，跌幅8%；2017年平原新區(qū)新房均價(jià)8084元/平方米，目前均價(jià)7183元/平方米，跌幅11%；2017年綠博板塊新房均價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，目前均價(jià)9500元/平方米，跌幅32%……郊區(qū)新房整體降幅為10%-40%，區(qū)域分化非常明顯。”

以曾經(jīng)的熱門(mén)新興板塊綠博片區(qū)為例，2017年，綠博片區(qū)炙手可熱，鄭東碧桂園高層房源均價(jià)曾經(jīng)一度高達(dá)15500元/平方米，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)17961元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)到100%。但是，從2018年市場(chǎng)下行開(kāi)始，綠博這一配套尚不完備的新興片區(qū)開(kāi)始走下坡路，到2019年，融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)均價(jià)一度降到8000元/平方米，不復(fù)昔日的榮光。

而最受爭(zhēng)議、最為轟動(dòng)鄭州市場(chǎng)的要屬鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)作為鄭州大力發(fā)展的新區(qū)，相當(dāng)于上海的陸家嘴，2017年-2019年間，鄭東新區(qū)北龍湖的樓面價(jià)被融創(chuàng)、恒大等龍頭房企一再刷新，這里豪宅云集，房?jī)r(jià)從不足萬(wàn)元飆升至均價(jià)近3萬(wàn)元/平方米，是鄭州新貴們買(mǎi)房置業(yè)的首選。

但是，作為全鄭州新房市場(chǎng)的“最高地”，鄭東新區(qū)的豪宅盤(pán)也未能抗住壓力，在資金回籠的魔咒之下開(kāi)啟了降價(jià)模式。恒大悅龍臺(tái)原價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，在疫情期間推出七折優(yōu)惠，單價(jià)最低至2.3萬(wàn)元/平方米。

而北龍湖最近備受關(guān)注的碧源榮府推出一批房源，其在售房源均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。而置業(yè)顧問(wèn)稱，目前，有一批內(nèi)購(gòu)房，單價(jià)從28800元/平方米-34800元/平方米不等，而該樓盤(pán)在2017年拿地時(shí)樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約2.4萬(wàn)元/平方米。

新房交房標(biāo)準(zhǔn)降低、庫(kù)存高企、去化遇冷

值得購(gòu)房者注意的是，鄭州新房市場(chǎng)在“金九銀十”紛紛調(diào)價(jià)，其背后也蘊(yùn)藏著開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手法，不少率先降價(jià)的房源存在著精裝修改毛坯房的情況，也存在著房源位置不佳、戶型不佳等因素。

例如，上述提及的單價(jià)降價(jià)近2萬(wàn)元的碧源榮府所推出的這批房源，從精裝修改為毛坯房，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱，原來(lái)為一家金融公司的內(nèi)購(gòu)房，現(xiàn)在基于轉(zhuǎn)手出售，但是需要加轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)綁定車(chē)位，加起來(lái)首付需要準(zhǔn)備200萬(wàn)元以上。

而上述提及的位于金水北的和昌優(yōu)地原價(jià)18000元/平方米，到9月底均價(jià)降至15500-16500元/平方米，不僅是精裝修改為毛坯房，部分房源的位置相對(duì)較為吵鬧，且學(xué)區(qū)名額也相應(yīng)削減。

鄭州新房市場(chǎng)降價(jià)的背后也來(lái)源于成交量的持續(xù)下滑。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的“金九”，鄭州新房市場(chǎng)成交面積同比仍然下滑22%。

從近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目去化情況看也并不理想。去化率達(dá)到50%以上的樓盤(pán)已經(jīng)是佼佼者，例如，9月26日開(kāi)盤(pán)的位于鄭州西四環(huán)的鄭州華僑城，推出共計(jì)236套房源，去化146套，去化率為61.86%。但是，位于二七區(qū)南三環(huán)與亞星星河郡加推共計(jì)144套房源，去化25套，去化率僅為17.36%。

根據(jù)克而瑞鄭州資訊每周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月前三周，鄭州新房綜合認(rèn)購(gòu)率分別為28%、46%以及54%。

一方面去化不佳，另一方面，鄭州新房的庫(kù)存正在節(jié)節(jié)攀高。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2020年8月鄭州的商品住宅存量為933.64萬(wàn)平方米，同比去年增加373.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69%。去化周期也從去年的5.2個(gè)月，延長(zhǎng)至10.3個(gè)月。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛

相比于降價(jià)聲一片的新房市場(chǎng)，鄭州的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，但是受到新房市場(chǎng)的傳導(dǎo)和成交量的持續(xù)下滑，不少房東也紛紛調(diào)低售價(jià)。

位于鄭州主城區(qū)中原區(qū)錦藝商圈的二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，售價(jià)甚至高于周邊新房?jī)r(jià)格。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年4月以來(lái)，鄭州二手房市場(chǎng)高位成交，4月-9月累計(jì)成交同比增長(zhǎng)45%，其中9月同比增長(zhǎng)約15%，但受8月基數(shù)較高影響，成交量環(huán)比下降23%。成交價(jià)格方面，2019年下半年以來(lái)，鄭州二手房?jī)r(jià)格整體處于向下調(diào)整階段，今年6月以后價(jià)格企穩(wěn)，9月環(huán)比上漲1.4%，同比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為1.6%。

在走訪中，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)不少房源的成交周期拉長(zhǎng)，房東不斷調(diào)低售價(jià)。位于鄭州中原區(qū)核心地帶的錦藝商圈附近的二手房均價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米-2萬(wàn)元/平方米不等，某代表性房源從2019年年底開(kāi)始掛牌，最初掛牌售價(jià)為235萬(wàn)元/套，從2020年年中開(kāi)始，分別調(diào)價(jià)8次，每次調(diào)低1萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米，目前最新售價(jià)為200萬(wàn)元/套。

“二手房受到業(yè)主心態(tài)影響較大，一些急于轉(zhuǎn)手的，尤其是在疫情后，手中急迫需要資金回籠的業(yè)主降價(jià)幅度較大，而另外不急售的業(yè)主仍然堅(jiān)守報(bào)價(jià)，二手房畢竟受到裝修情況、位置樓層等影響，同一小區(qū)的單價(jià)有可能相差幾千元。”中原區(qū)棉紡路鏈家的中介人員稱。

一些難以出手的、比如位置不佳或者稅費(fèi)較高的業(yè)主調(diào)價(jià)幅度較大，例如，位于鄭州五龍口的城開(kāi)綠園小區(qū)的某二手房源，于2019年年底掛牌，掛牌總價(jià)為249萬(wàn)元/套，從2020年7月開(kāi)始第一次降價(jià)9萬(wàn)元，而到了9月17日，當(dāng)天兩次連續(xù)降價(jià)25萬(wàn)元和20萬(wàn)元，目前售價(jià)為195萬(wàn)元/套。據(jù)中介人員反饋，這一業(yè)主處于急售的情況，還有一定降價(jià)空間，但是，由于房齡較新，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)近20萬(wàn)元，所以降價(jià)幅度比較大。

另外，在走訪中，新京報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)鄭州二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)存在著價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。比如，同一地段的相差不遠(yuǎn)的新房售價(jià)與二手房售價(jià)幾乎持平甚至低于二手房的價(jià)格。“即使在同一板塊內(nèi)，相比于二手房，新房的不確定因素更多，比如交房時(shí)間、學(xué)區(qū)、配套等。”鄭州當(dāng)?shù)刂薪槿藛T表示：“鄭州主城區(qū)還是以二手房為主，尤其是一二環(huán)以內(nèi)，新房大多在三環(huán)、四環(huán)的位置，位置相對(duì)遠(yuǎn)且配套尚未成熟。”