9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，房企四季度將更加艱難。
十一的西安陰雨連綿，但各景點(diǎn)卻人潮如織，與之相同的還有西安的樓市。
然而，盡管前來看房的人依舊絡(luò)繹不絕，但現(xiàn)實(shí)的成交卻如同天氣一樣寒冷。根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，9月西安城區(qū)共41個住宅項(xiàng)目獲批，其中僅有9個項(xiàng)目需搖號銷售。
這與全國樓市的表現(xiàn)一致?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，30個重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長37%，但累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%。在去化率走低、業(yè)績壓頂及調(diào)控壓力高懸的重壓下，四季度于房企而言必是艱難一戰(zhàn)。
西安樓市與地市冰火兩重天
“一般開盤價要達(dá)到樓面價的2.3倍才有利潤空間，但因?yàn)閭浒竷r沒有達(dá)到開發(fā)商的心理價位，所以項(xiàng)目現(xiàn)在沒有優(yōu)惠。”招商·臻觀府的一位置業(yè)顧問告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)。
這是招商蛇口進(jìn)入西安的第二個項(xiàng)目。2019年8月22日，招商蛇口一舉擊敗萬科、保利、綠城、中梁等8家房企，以11.88億元的總價拿下西安軟件新城89畝住宅用地，溢價率為68%。根據(jù)資料，該地塊需配建公辦學(xué)校，若將該部分成本分?jǐn)偟綄?shí)際可售住宅面積，其綜合土地成本超過11000元/平米。
這僅是西安土地市場的一個縮影。2020年9月6日，西安掛出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。9月28日，上述7幅土地正式競拍。最終，碧桂園以15125元/平米的地價摘得西安高新中央創(chuàng)新區(qū)一宗宅地，刷新了西安單價地王。與該地塊相鄰的兩宗宅地分別被招商蛇口和重慶華宇摘得，樓面價分別為12605元/平米和12514元/平米。
而根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，2020年9月，西安住宅用地出讓20宗，規(guī)劃建筑面積223萬平米，平均樓面地價4266.31元/平米，同比上漲38.75%，環(huán)比上漲27.3%。
僅從樓面價來看，未來西安房價的趨勢依舊是上漲。盡管不斷走高的房價并沒有嚇退購房人，但多個項(xiàng)目登記率不足的現(xiàn)狀也是事實(shí)。2020年9月3日，招商·臻觀府項(xiàng)目3棟樓獲得了預(yù)售證，分別為8號樓、10號樓、6號樓，均價25679元/平米，戶型面積在142—186平米之間，共計(jì)198套房源。西安住建局網(wǎng)申結(jié)果顯示，截至10月8日，雖然該項(xiàng)目意向登記申請人數(shù)有815個，但最終僅有105個家庭通過了核驗(yàn)。
同時，7月8日開始登記的奧園·和悅府亦面臨登記不足的窘境。該項(xiàng)目位于西安城南成熟區(qū)域，毗鄰西安城市生態(tài)公園、宜家薈聚及地鐵8號線，且銷售均價僅為18310元/平方米，看似“性價比較高”，但戶型過大，總價難控的“缺點(diǎn)”依然讓其流搖。
此外，根據(jù)中指研究院西安分院統(tǒng)計(jì)，9月西安城區(qū)（含城六區(qū)、臨潼、長安、灃東）共41個住宅項(xiàng)目、7751套房源意向登記，最終僅有9個項(xiàng)目的登記人數(shù)大于房源數(shù)量，需搖號銷售。
一位西安業(yè)內(nèi)人士告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)：“現(xiàn)在西安市場上幾乎沒有小戶型，其公司在港務(wù)區(qū)的一個項(xiàng)目，最小戶型為93平米，目前接近售罄。” 這意味著，西安已經(jīng)結(jié)束了剛需時代，全面步入改善市場。
而失去了剛需強(qiáng)勁的消費(fèi)力支撐，位居西安主城的這些項(xiàng)目未來的去化率會怎樣呢？此外，值得一提的是，截至9月，西安房價已連漲53個月，而此前被住建部約談的城市已全部加碼調(diào)控。
艱難的四季度
調(diào)控加碼下，多個城市的成交明顯走弱。
其中，長三角地區(qū)成交明顯走弱，受限于政策加碼，杭州、寧波、南京、無錫等熱點(diǎn)城市市場明顯降溫，成交皆步入下降通道，僅限于上海、合肥市場仍保持較高熱度，成交穩(wěn)中有升。
此外，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，26個二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長3%。整體來看，9月房地產(chǎn)供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，30個重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長37%，但累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。
從房企方面來看，進(jìn)入9月后，百強(qiáng)房企的銷售增長卻略顯乏力，單月業(yè)績增速自3月份以來首次出現(xiàn)放緩現(xiàn)象。去化放緩的同時，前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化，截至9月末有8家房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“四季度市場去化壓力較大，經(jīng)過短時期集中的爆發(fā)之后，購買力可能會因技術(shù)問題而下降。最近我們也觀察到9月份售樓處的客流增加情況不如8月，有些地方甚至出現(xiàn)小幅減少，后續(xù)有無持續(xù)釋放的需求，是要打問號的。另一方面，調(diào)控收緊的城市也在增多，從整個趨勢來看，調(diào)控的壓力肯定要大于放松，因此房企四季度壓力不小。”
目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。而在上述壓力下，房企在部分城市的售價已經(jīng)出現(xiàn)了松動。
以天津?yàn)槔?，?jù)《新京報(bào)》報(bào)道，“今年‘金九銀十’期間，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等熱點(diǎn)區(qū)域在內(nèi)的房價都出現(xiàn)了不同程度的下降。” 目前，天津遠(yuǎn)郊房價降幅比較大，相比2018年最高點(diǎn)最多降幅達(dá)到30%，市內(nèi)六區(qū)部分房子價格也開始出現(xiàn)松動。
此外，首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電……等“花式”降價潮也在鄭州市場上演。
雖然這些降價包含精裝改毛坯、樓層不佳、尾房等“技術(shù)”手段，但卻為四季度的房價與成交量增添了不確定性。面對艱難的四季度，房企將在營銷層面推出怎樣的措施，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。
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