雖然今年“黃金周”樓市總體未現(xiàn)火熱行情，但國(guó)慶長(zhǎng)假剛剛結(jié)束，江蘇徐州便率先發(fā)起調(diào)控政策，緊隨其后的是浙江紹興。兩地政策不約而同聚焦商品房備案價(jià)格管理，同時(shí)也再次明確限售、“限地價(jià)、競(jìng)配建”。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年前9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)403次。

分析認(rèn)為，徐州和紹興出臺(tái)政策，進(jìn)一步說(shuō)明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國(guó)房企會(huì)積極促銷(xiāo)和去庫(kù)存，此時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序也顯得比較關(guān)鍵。預(yù)計(jì)四季度全國(guó)各地依然會(huì)有調(diào)控，重點(diǎn)落實(shí)“三穩(wěn)”政策。此外，房企促銷(xiāo)仍將對(duì)成交產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，市場(chǎng)規(guī)模整體降幅可控，房?jī)r(jià)仍將以穩(wěn)為主。

與此同時(shí)，“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年也被媒體證實(shí)是誤讀，仍為2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施。至于是否影響房?jī)r(jià)，在專家看來(lái)，既然目前政策肯定沒(méi)有落地，所以也就對(duì)市場(chǎng)沒(méi)什么影響。

徐州、紹興節(jié)后出臺(tái)調(diào)控

打響樓市“雙響炮”

10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，通知從宅地供應(yīng)、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、商品房限售、住房保障等多方面進(jìn)行明確。

通知明確，加強(qiáng)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格備案管理。新備案商品住宅項(xiàng)目，宗地建筑面積10萬(wàn)平方米以下的，實(shí)行一次性價(jià)格備案；宗地建面高于10萬(wàn)平方米的，可分期進(jìn)行價(jià)格備案，每次備案不低于10萬(wàn)平方米，最后一期不足10萬(wàn)㎡，據(jù)實(shí)備案；備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整。

徐州還規(guī)定，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)信貸資金用途審查和流向檢測(cè)，采取各種有效手段，嚴(yán)防消費(fèi)貸款和其他貸款違規(guī)用于購(gòu)房。

徐州提出的“繼續(xù)堅(jiān)持商品住房限制交易政策”并非新的內(nèi)容。根據(jù)2018年6月徐州《關(guān)于完善市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見(jiàn)的通知》，當(dāng)時(shí)已經(jīng)落實(shí)了限售政策。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯記者表示，即便是重申政策內(nèi)容，也繼續(xù)釋放政策收緊的信號(hào)，至少類(lèi)似6年限售的約束，也可以規(guī)范住房交易，防范各類(lèi)住房炒作，也使得限售政策的效應(yīng)進(jìn)一步放大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，徐州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為0.8%，同比漲幅為11.6%，僅次于銀川、唐山、西寧；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為0.8%，同比漲幅為7.3%。

另?yè)?jù)徐州易百房數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達(dá)到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，位居全國(guó)第29名。分季度來(lái)看，僅7、8、9三個(gè)月，徐州的土地交易總金額就接近125億元。

“徐州此次政策的出臺(tái)，進(jìn)一步說(shuō)明對(duì)于房?jī)r(jià)和預(yù)期穩(wěn)定的導(dǎo)向。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，徐州最新一期新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為全國(guó)第四，屬于房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，所以政策出臺(tái)符合預(yù)期。

同日，浙江省地級(jí)市紹興緊隨徐州，成為國(guó)慶長(zhǎng)假后第二個(gè)升級(jí)調(diào)控的城市。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，紹興是全國(guó)第27個(gè)收緊調(diào)控政策的城市。

紹興市住建局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策、嚴(yán)格實(shí)行“雙備案”制度、嚴(yán)格分期銷(xiāo)售管理、嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序、嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任。

政策最重要的一條是，嚴(yán)格實(shí)行“雙備案”制度。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類(lèi)似房源價(jià)格或“地價(jià)+成本”等因素，加推盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案不得高于首次備案的商品住房?jī)r(jià)格。

有分析認(rèn)為，這條規(guī)定意味著開(kāi)發(fā)商的自主權(quán)被壓縮，備案價(jià)的決定權(quán)傾向于政府調(diào)控。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其備案價(jià)格制定將更為科學(xué)合理，并受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，備案價(jià)不會(huì)產(chǎn)生較大幅度的波動(dòng)；對(duì)于購(gòu)房者，在售樓盤(pán)價(jià)格也會(huì)得到有效控制，無(wú)需再擔(dān)憂房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。

另外，對(duì)已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的，要在十日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，不得高于申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。此外，加大土地供應(yīng)力度，實(shí)行差別化供地。嚴(yán)格執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策，嚴(yán)格控制溢價(jià)率和樓面地價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從紹興樓市政策內(nèi)容看，對(duì)于類(lèi)似限購(gòu)限貸等提法減少，而更多是針對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)等進(jìn)行。這也說(shuō)明在當(dāng)前特殊時(shí)期，對(duì)于住房交易還是持鼓勵(lì)態(tài)度的，但是要防范地價(jià)和房?jī)r(jià)的炒作。

不過(guò)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近期紹興房?jī)r(jià)并沒(méi)有上漲跡象。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，紹興9月二手房參考均價(jià)9436元/平，環(huán)比8月下降9.29%，同比去年同期下降21.65%。

兩地政策影響力度有限

全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)403次

“這些政策都是看著熱鬧，沒(méi)有動(dòng)根本，信貸都沒(méi)有全面收緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯記者表示，“單獨(dú)看這兩個(gè)城市的調(diào)控政策內(nèi)容，與大部分城市接近，實(shí)際調(diào)控政策力度不大，主要是針對(duì)備案價(jià)格調(diào)整有所收緊，預(yù)計(jì)對(duì)于市場(chǎng)有一定影響。但影響幅度有限。”

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“十一”假期后，包括徐州和紹興出臺(tái)政策，進(jìn)一步說(shuō)明調(diào)控不放松的導(dǎo)向。尤其是第四季度全國(guó)房企會(huì)積極促銷(xiāo)和去庫(kù)存，此時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序也顯得比較關(guān)鍵。

與此同時(shí)，節(jié)后還傳出消息稱“三道紅線”的嚴(yán)格執(zhí)行將被推遲到2023年。經(jīng)上海證券報(bào)報(bào)道，該消息有誤讀之嫌，“三道紅線”政策并未延期，仍將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施。

根據(jù)媒體報(bào)道，“三道紅線”是指房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

隨著房企融資端逐漸收緊，開(kāi)發(fā)商為了降負(fù)債加大打折促銷(xiāo)的概率或大大增加，至于是否直接或間接地影響房?jī)r(jià)，在專家看來(lái)，肯定的是現(xiàn)在政策沒(méi)有落地，所以也就對(duì)市場(chǎng)沒(méi)什么影響。等將來(lái)政策落地了，再看影響也不遲。

2020年三季度，中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，從多個(gè)方面部署調(diào)控舉措。7月以來(lái)，多地先后收緊調(diào)控政策，如杭州、寧波、深圳、成都等城市，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看，各地出臺(tái)的政策主要表現(xiàn)在限購(gòu)、限貸升級(jí)，限售年限增加、增值稅免征年限提升，強(qiáng)化土地市場(chǎng)管控，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，明確高層次人才及無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房等，保障剛需，抑制炒房。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計(jì)為35次，僅7月到9月有超過(guò)27城發(fā)布逾30次調(diào)控收緊政策；1-9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)高達(dá)403次。

張大偉認(rèn)為，8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，只要上漲過(guò)快必然會(huì)導(dǎo)致調(diào)控升級(jí)。

中指研究院最新發(fā)布的《2020年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望》報(bào)告指出，展望四季度，因城施策下，部分房?jī)r(jià)、地價(jià)存較強(qiáng)上漲預(yù)期的城市仍會(huì)進(jìn)一步升級(jí)樓市政策，以穩(wěn)定預(yù)期，但隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，政策收緊的空間已明顯縮小。部分城市將在增加購(gòu)房補(bǔ)貼、強(qiáng)化住房保障等方面進(jìn)一步加大引才力度，放寬落戶限制，也將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

黃金周樓市失色

四季度房?jī)r(jià)咋走

從多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假并未給樓市過(guò)多表現(xiàn)機(jī)會(huì)，“銀十”表現(xiàn)清淡，新房和二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“冷熱不均”的景象。分析認(rèn)為，隨著居民對(duì)于旅游需求的提升，長(zhǎng)假期間購(gòu)房者更關(guān)注出游，對(duì)樓市的關(guān)注度減弱，近三年來(lái)所謂的國(guó)慶樓市黃金周已然褪去。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，雙節(jié)假期，重點(diǎn)10城(北京、深圳、武漢、蘇州、大連、福州、青島、東莞、溫州、泰安)新房銷(xiāo)售面積為72.86萬(wàn)㎡，與去年國(guó)慶周相比小幅上升1.6%。整體來(lái)看，今年假期銷(xiāo)售量級(jí)與去年基本持平，但由于今年假期較往年多1天，從日均銷(xiāo)售面積上看，2020年重點(diǎn)10城日均銷(xiāo)售面積為9.11萬(wàn)㎡，同比下降11.1%。日均銷(xiāo)售面積為2015年以來(lái)國(guó)慶周的最低值。

二手房市場(chǎng)方面，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市中，二手房日均交易量比去年同期增長(zhǎng)50%，二手房成交均價(jià)同比上漲12%。

張大偉認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)升溫。但調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，讓漲幅維持在“溫”的程度。

中指研究院的報(bào)告認(rèn)為，四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)規(guī)模小幅調(diào)整，新開(kāi)工積極性放緩，投資增速保持較高水平”的局面。調(diào)控收緊下需求理性回歸，市場(chǎng)規(guī)模將在周期作用下回歸調(diào)整通道，但房企采取的積極促銷(xiāo)策略仍將對(duì)成交產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，市場(chǎng)規(guī)模整體降幅可控；房?jī)r(jià)整體運(yùn)行仍將以穩(wěn)為主，改善型產(chǎn)品的增加及一二線去化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)將帶動(dòng)銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)保持小幅上漲。