在房企融資“三條紅線”試點(diǎn)背景下，土地市場出現(xiàn)了明顯的“退燒”跡象。
克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國300個城市的經(jīng)營性土地總成交平均樓面價約2475元/平方米，環(huán)比下降7.9%；土地拍賣溢價率則降至14.8%，創(chuàng)今年4月以來新低。其中，被住建部約談過的成都、長春、沈陽等熱點(diǎn)城市土地拍賣市場，溢價率環(huán)比均下行。
對此，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯僚氖袌鲋杂兴禍?，除?月土地供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一些變化，也與房企自身對投資策略做出調(diào)整有關(guān)。
“三四線城市土地供應(yīng)及成交占比明顯上升，一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比進(jìn)一步下滑，這對九月土地整體價格回調(diào)產(chǎn)生一定影響。此外，‘三條紅線’融資新規(guī)的試點(diǎn)使得房企資金進(jìn)一步趨緊，企業(yè)拿地積極性有所回落，也使得土拍溢價率下降較為明顯。”楊科偉在接受財聯(lián)社記者采訪時說。
在中山證券信用研究總監(jiān)王嵩看來，近期土地市場出現(xiàn)的變化，一定程度上也反映出融資新規(guī)背景下，房企開始逐漸規(guī)范自身拿地行為。
“近期倍受各方關(guān)注的房企融資新規(guī)，意在使房企降負(fù)債，結(jié)合自身情況適當(dāng)控制企業(yè)投資增長規(guī)模和速度。該政策有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身經(jīng)營活動和融資行為，減少拿高價地的概率，矯正盲目擴(kuò)張行為，進(jìn)而對穩(wěn)定房價也將起到積極作用。”王嵩表示。
此外，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級，也對短期內(nèi)抑制土地市場過熱，產(chǎn)生一定影響。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年9月，全國30個重點(diǎn)城市商品房市場供應(yīng)環(huán)比大幅增長37%，商品住宅新增供應(yīng)面積3716萬平方米；整體成交面積為2855萬平方米，環(huán)比跌4%。
“9月新房市場成交熱度有所回調(diào)，主要是因?yàn)?、8月出現(xiàn)供需兩旺的情況，成交規(guī)模較大，在需求持續(xù)釋放下，9月的成交增長有所放緩。”楊科偉向記者表示。
對于8月出現(xiàn)供應(yīng)小高峰之后，9月又迎來一波供應(yīng)量增長，中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶指出，這一定程度與房企對四季度市場走勢預(yù)判有關(guān)，“以往不少企業(yè)會在年底集中放量加快銷售，但不少房企認(rèn)為今年四季度銷售壓力較大，今年供貨節(jié)點(diǎn)略有提前。”
中原地產(chǎn)高級研究員盧文曦則認(rèn)為，銷售端四季度仍面臨調(diào)控壓力，但整體市場成交量預(yù)計(jì)仍會保持在一定規(guī)模。為適應(yīng)融資新規(guī)所設(shè)定條件，房企放緩債務(wù)增速的同時，將不得不改善杠桿水平。出于加快資金回籠速度和力度考慮，房企在銷售端有可能會適當(dāng)舍棄一些利潤，以實(shí)現(xiàn)去杠桿、降負(fù)債的目標(biāo)。
就房企利潤走向，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近期在一份報告中認(rèn)為，由于單位土地成本上升和房價控制政策，房企毛利率可能會有所下調(diào)。穆迪指出，房企2019年全年和今年上半年的加權(quán)平均毛利潤率分別為31%及29%，而2020年全年及2021年全年，房企加權(quán)平均毛利潤率水平可能會收窄至28%左右。
“從目前公開的信息來看，融資新規(guī)所設(shè)定的目標(biāo)將影響市場很多方面。但監(jiān)管部門給了房企足夠的時間，來降負(fù)債、調(diào)整經(jīng)營策略，以達(dá)成目標(biāo)。在這一大背景下，房企應(yīng)改變此前激進(jìn)的投資策略，抓住時機(jī)加快銷售回籠資金降負(fù)債，并及時調(diào)整對未來的各項(xiàng)預(yù)期，以適應(yīng)新的環(huán)境。”楊科偉告訴記者。
從房企銷售情況來看，據(jù)中指院最新公布的數(shù)據(jù)，今年1-9月，有21家房企銷售額超過千億元，137家房企銷售額破百億，其中碧桂園銷售額超過6000億元，中國恒大銷售額超過5000億元。今年前三季度，20家代表企業(yè)銷售目標(biāo)完成率均值為72%。
“雖然樓市調(diào)控政策頻出，但市場穩(wěn)定的預(yù)期并未發(fā)生大的改變，預(yù)計(jì)大部分房企有望完成全年銷售目標(biāo)。但另一方面，監(jiān)管層對房企降負(fù)債提了具體要求，可能會給房企接下來的銷售和運(yùn)營帶來不小壓力。”盧文曦表示。
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