物業(yè)公司近期資本化動(dòng)作頻繁，拆分赴港上市潮持續(xù)。建發(fā)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)日前均發(fā)布建議拆分公告，第一服務(wù)、世貿(mào)服務(wù)等早前遞表的物業(yè)公司公布了上市申請(qǐng)進(jìn)展。
專(zhuān)家認(rèn)為，滿(mǎn)足融資需求、降低負(fù)債率、尋求多元化發(fā)展等因素成為推動(dòng)房企拆分物業(yè)板塊上市的“動(dòng)能”。物管行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，集中度較低，預(yù)計(jì)房企拆分物業(yè)板塊上市潮仍將延續(xù)。
拆分潮延續(xù)
建發(fā)股份日前公告稱(chēng)，公司控股子公司建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下境外子公司建發(fā)國(guó)際集團(tuán)擬建議拆分其下屬子公司建發(fā)物業(yè)在港交所以介紹方式獨(dú)立上市，港交所已確認(rèn)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)可進(jìn)行建議拆分。建發(fā)物業(yè)已在港交所遞交上市申請(qǐng)表。
恒大物業(yè)在港交所遞交招股書(shū)，中國(guó)恒大持有恒大物業(yè)71.94%的權(quán)益，待上市完成后，恒大物業(yè)仍為中國(guó)恒大附屬公司。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)也于近期公布了建議拆分遠(yuǎn)洋服務(wù)在港上市計(jì)劃。遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱(chēng)，公司持有遠(yuǎn)洋服務(wù)約90.1%的權(quán)益。按照計(jì)劃，待建議拆分及上市完成后，公司將擁有遠(yuǎn)洋服務(wù)不少于50%的權(quán)益，遠(yuǎn)洋服務(wù)仍為公司附屬公司。
不少早前已遞交上市申請(qǐng)表的物業(yè)公司也公布新動(dòng)態(tài)。10月5日，第一服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，并遞交聆訊后資料集；10月6日，世茂集團(tuán)厘定合資格股東于優(yōu)先發(fā)售中獲得世茂服務(wù)股份保證配額的記錄日期為2020年10月19日。
整體來(lái)看，下半年房企延續(xù)了上半年的物業(yè)拆分潮，已有包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)等遞交了上市申請(qǐng)表。
“2018年3月，住建部發(fā)布《關(guān)于廢止物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，取消了物業(yè)行業(yè)的行政管制，行業(yè)進(jìn)入了較快發(fā)展階段。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南稱(chēng)，從2018年至2020年5月，已有21家物業(yè)公司通過(guò)IPO或重組方式實(shí)現(xiàn)上市。
多元化發(fā)展成主因
“房企拆分旗下物業(yè)板塊上市主要有三方面考量：一是發(fā)行新股回籠資金、滿(mǎn)足融資需求，增厚所有者權(quán)益，達(dá)到降負(fù)債目的；二是可將全部或部分上市股權(quán)以實(shí)物分派給股東，增厚股東投資回報(bào)；三是物業(yè)公司上市可以促進(jìn)其發(fā)展，激勵(lì)管理團(tuán)隊(duì)。”中泰國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示。
就融資、降負(fù)債目的來(lái)看，以中國(guó)恒大為例，公司堅(jiān)持“高增長(zhǎng)、穩(wěn)規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負(fù)債的具體措施包括拆分旗下資產(chǎn)上市，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)權(quán)益增長(zhǎng)。
他表示，公司為恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投，預(yù)計(jì)可降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。他還表示，“力爭(zhēng)今年實(shí)現(xiàn)金碧物業(yè)在香港上市，同時(shí)謹(jǐn)慎審視優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)拆分上市。”
華潤(rùn)置地管理層在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司考慮將物業(yè)和商管一起打包上市，有強(qiáng)化華潤(rùn)置地資產(chǎn)負(fù)債表的考量。
同時(shí)，房企多元化業(yè)務(wù)探索也是拆分一重要因素。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務(wù)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)較為成功。相關(guān)企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”何緬南告訴記者，從物業(yè)公司招股書(shū)披露的募資用途來(lái)看，近60%的物業(yè)公司有收并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張方面需求。
記者統(tǒng)計(jì)的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司上半年?duì)I收、凈利潤(rùn)同比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，占比逾八成；不少公司管理面積實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，持續(xù)擴(kuò)展在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)。
克而瑞證券研究院對(duì)21家典型物業(yè)公司2020年和2021年的PE值進(jìn)行預(yù)測(cè)顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
國(guó)信證券研報(bào)認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。
發(fā)展?jié)摿^大
國(guó)信證券指出，增量開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來(lái)十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元。
該研報(bào)同時(shí)稱(chēng)，2018年500強(qiáng)物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，按照該比例計(jì)算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達(dá)到13129億元。
克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司尚有14家。整體來(lái)看，房企拆分物業(yè)或商管板塊上市潮仍在繼續(xù)。
“物管行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，行業(yè)集中度相對(duì)較低，企業(yè)成長(zhǎng)空間大，預(yù)計(jì)未來(lái)1-3年仍可持續(xù)吸引投資者。”劉潔琦稱(chēng)，隨著上市標(biāo)的顯著增加，未來(lái)估值分化或?qū)⒚黠@，成長(zhǎng)質(zhì)量高的物管標(biāo)的更能獲得估值溢價(jià)。
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