后地產(chǎn)時代，物業(yè)服務(wù)已成為房企的第二賽道。
從去年伊始，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)和永升生活服務(wù)赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。2020年，物業(yè)上市潮熱度不減，興業(yè)物聯(lián)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)陸續(xù)成功上市。
分析人士認(rèn)為，目前物管行業(yè)仍處快速發(fā)展期，集中度較低，預(yù)計物業(yè)板塊上市潮仍將延續(xù)。此外，滿足融資需求、降低負債率、尋求多元化發(fā)展等因素，也成為推動房企拆分物業(yè)板塊上市的“動能”。
重量級機構(gòu)現(xiàn)身物業(yè)公司股東榜
繼7月份的上市潮后，最近一段時間以來，物業(yè)公司資本化動作頻頻。
10月12日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股啟動在港公開招股。10月11日晚間，港交所披露信息顯示，世茂服務(wù)、合景悠活相繼通過了上市聆訊，2家公司分別為世茂集團和合景泰富旗下的物業(yè)公司。
隨后有市場消息稱，合景悠活10月12日開始為香港IPO評估投資者需求，發(fā)行規(guī)模為預(yù)計4億至5億美元，集資所得60%用于收購及投資；25%用于提升智慧服務(wù)系統(tǒng)；10%用于多元化增值服務(wù)；5%用于一般營運資金。相較合景悠活的募資金額，網(wǎng)傳世茂服務(wù)的募集金額更大些，達到10億美元，如果屬實，這一募資體量或?qū)⑴c融創(chuàng)物業(yè)相當(dāng)。
包括已結(jié)束公開招股的卓越商企服務(wù)，目前已有4家物業(yè)公司“蓄勢待發(fā)”。據(jù)市場消息，卓越商企服務(wù)公開招股受到投資者熱捧，超額認(rèn)購約270倍，將于10月19日登陸港股。第一服務(wù)控股緊隨其后，預(yù)計于10月22日在港掛牌上市。
值得注意的是，即將登陸港股的4家物業(yè)公司大都有重量級投資機構(gòu)加持。卓越商企服務(wù)此次上市引入騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者，合計認(rèn)購金額約1.5億美元。第一服務(wù)控股雖未引入基石投資者，但其股東榜中出現(xiàn)鼎暉投資、新龍脈資本等機構(gòu)的身影，其中鼎暉投資管理的上海鼎暉耀家創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份。剛通過聆訊的世茂服務(wù)在啟動港股IPO前，引入紅杉資本中國基金及騰訊作為股東。目前，紅杉資本中國基金與騰訊分別持有世茂服務(wù)5.332%和4.668%的股份。
物業(yè)公司上市潮仍將持續(xù)
資本的青睞與物業(yè)行業(yè)特性及港股物業(yè)板塊的亮眼表現(xiàn)有密切關(guān)系。據(jù)悉，物業(yè)板塊因其較高的成長性、確定性，在港股市場大受資金熱捧，獲得較高的估值溢價。
Choice數(shù)據(jù)顯示，2019年初以來，股價一度漲逾1倍的物業(yè)企業(yè)共計20家。截至10月12日，2019年以來股價累計漲幅在50%以上的物業(yè)企業(yè)共計13家。
興業(yè)證券研報表示，物管公司經(jīng)營穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動影響。
物業(yè)管理行業(yè)的屬性——存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。物管公司的管理服務(wù)水平、物業(yè)質(zhì)量及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。
伴隨物業(yè)股的股價攀升，越來越多的房企擬“趕潮”分拆物業(yè)板塊上市。數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，2020年以來已有6家物業(yè)公司在港上市。同時，除了上述4家即將登陸港股的公司，目前還有約10家物業(yè)公司正在港交所“排隊”，不乏大型房企旗下的物業(yè)公司。而2019年全年共計9家物業(yè)企業(yè)在港上市。
中信證券表示，目前物業(yè)板塊總市值超過4000億元。隨著近期大量物業(yè)管理公司將登陸資本市場，預(yù)計3年內(nèi)板塊總市值有望達萬億元。
多元化發(fā)展成主因
“房企拆分旗下物業(yè)板塊上市主要有三方面考量：一是發(fā)行新股回籠資金、滿足融資需求，增厚所有者權(quán)益，達到降負債目的；二是可將全部或部分上市股權(quán)以實物分派給股東，增厚股東投資回報；三是物業(yè)公司上市可以促進其發(fā)展，激勵管理團隊。”中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示。
就融資、降負債目的來看，以中國恒大為例，公司堅持“高增長、穩(wěn)規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。在2020年中期業(yè)績會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負債的具體措施包括拆分旗下資產(chǎn)上市，實現(xiàn)集團權(quán)益增長。
他表示，公司為恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投，預(yù)計可降低凈負債率19個百分點。他還表示，“力爭今年實現(xiàn)金碧物業(yè)在香港上市，同時謹(jǐn)慎審視優(yōu)勢資產(chǎn)拆分上市。”
華潤置地管理層在2020年中期業(yè)績會上表示，公司考慮將物業(yè)和商管一起打包上市，有強化華潤置地資產(chǎn)負債表的考量。
同時，房企多元化業(yè)務(wù)探索也是拆分一重要因素。“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)較為成功。相關(guān)企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南表示，從物業(yè)公司招股書披露的募資用途來看，近60%的物業(yè)公司有收并購和規(guī)模擴張方面需求。
在統(tǒng)計的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司上半年營收、凈利潤同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，占比逾八成；不少公司管理面積實現(xiàn)大幅增長，持續(xù)擴展在管項目業(yè)態(tài)。
據(jù)克而瑞證券對21家典型物業(yè)公司2020年和2021年的PE值進行預(yù)測顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
國信證券研報認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)業(yè)績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。另一方面，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。
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