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  • 中小房企上市觀(guān)察:僅3家獲批,5家開(kāi)發(fā)商招股書(shū)已失效

    2020年10月23日 09:22
    來(lái)源:中新經(jīng)緯
    經(jīng)過(guò)兩次遞表,規(guī)模位居房企40強(qiáng)的金輝控股于近日通過(guò)港交所的上市聆訊,預(yù)期將于10月29日在香港掛牌上市。金輝控股或?qū)⒊蔀榻衲甑谌页晒?shí)現(xiàn)IPO的內(nèi)房股。
    由于A(yíng)股趨嚴(yán)的監(jiān)管政策,香港成為內(nèi)地房企尋求上市的主要目的地。然而,今年拿到港股入場(chǎng)券的內(nèi)地房企數(shù)量低于往年,不少中小房企遞交的招股書(shū),出現(xiàn)“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況,有的甚至在招股書(shū)失效后,就再無(wú)下文。
    據(jù)中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統(tǒng)計(jì),截至10月21日,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤(rùn)控股、中國(guó)文旅5家房企的招股書(shū)已經(jīng)失效,大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)還在港交所排隊(duì)等候上市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,距離2021年的鐘聲,只剩下70余天的時(shí)間,2020年房企上市的數(shù)量大概率將低于往年。
    上市數(shù)量明顯減少 
    金輝的上市之路起于數(shù)年前。資料顯示,2013年,金輝首次向港交所提交上市申請(qǐng),但之后折戟。隨后轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股,于2016年向上交所遞交申請(qǐng),但未獲成功。
    2020年初,金輝控股撤回A股上市申請(qǐng),并于3月25日在港交所遞交招股書(shū)。6個(gè)月后,招股書(shū)失效,金輝控股于9月25日再次遞表。至近日,通過(guò)港交所的上市聆訊。
    在中國(guó)房企40強(qiáng)中,僅剩下金輝與祥生兩家還未上市。憑借每年數(shù)百億元人民幣的銷(xiāo)售額、200多億元的營(yíng)收,金輝控股的最高募集資金預(yù)計(jì)達(dá)31億港元,成為繼2018年正榮地產(chǎn)上市后,港股IPO募資規(guī)模最大的房企。
    不出意外的話(huà),加上此前上市的匯景控股和港龍地產(chǎn),今年在港實(shí)現(xiàn)上市的內(nèi)地房企達(dá)到3個(gè)。對(duì)比往年數(shù)據(jù)來(lái)看,今年成功IPO的內(nèi)房股數(shù)量明顯偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年共有7家內(nèi)地房企在港上市,即正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股、福晟國(guó)際(注:福晟國(guó)際為借殼上市);2019年有6家內(nèi)房企登錄港股,即德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股、景業(yè)名邦、天保集團(tuán)、新力控股。
     事實(shí)上,在港交所遞交招股書(shū)的房企并不少,但多數(shù)企業(yè)都沒(méi)有新的進(jìn)展,招股書(shū)陷入了“遞交-失效-遞交”的循環(huán)之中,有的甚至在招股書(shū)失效后,就再無(wú)下文。四川房企領(lǐng)地控股于今年4月提交首份招股書(shū),至10月9日,沒(méi)有出現(xiàn)新的進(jìn)展,招股書(shū)進(jìn)入失效狀態(tài)。3天后,領(lǐng)地控股更新招股書(shū)。大唐地產(chǎn)于2019年11月、2020年6月兩次遞交招股書(shū),如今,距離其新版招股書(shū)過(guò)期也時(shí)日不多。
    安徽房企萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際先后四次上傳或更新招股書(shū),卻均告失敗,2019年12月中旬,其招股書(shū)處于“被拒絕”狀態(tài)。至今,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際未發(fā)布第五版資料。有熟悉港交所上市規(guī)則的證券分析師對(duì)媒體表示,一家企業(yè)的上市申請(qǐng)如果被港交所拒絕,一般而言三年內(nèi)不可以再遞交申請(qǐng)。
    早在2018年11月,奧山控股就曾向港交所提交招股書(shū),但該資料之后失效,奧山便于2019年5月發(fā)布更新版本。至2019年11月,招股書(shū)再次過(guò)期。與萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際一樣,奧山控股再無(wú)新的動(dòng)作,消失在了港交所上市排隊(duì)列表之中。
    據(jù)中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統(tǒng)計(jì),截至10月21日,除金輝控股通過(guò)聆訊外,近幾年在港交所提交招股書(shū)但仍未上市的房企有11家,其中,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤(rùn)控股、中國(guó)文旅5家房企的招股書(shū)已經(jīng)失效,大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)還在有效期。
    中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示,香港上市門(mén)檻雖然不高,但比較重視企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo),房企的招股書(shū)頻頻失效,或與其關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不理想、數(shù)據(jù)披露有瑕疵有關(guān)。
    規(guī)模、利潤(rùn)、負(fù)債承壓 
    由于監(jiān)管制度、上市規(guī)則的不同,赴港上市更為容易,例如,在香港主板上市,港交所設(shè)置了多樣的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)可進(jìn)行三選一:盈利測(cè)試,即近一年凈利潤(rùn)不低于2000萬(wàn)港元、前兩年總凈利潤(rùn)不低于3000萬(wàn)港元,以及市值不低于5億港元;市值/收入測(cè)試,上市市值不低于40億港元,近一年收入不低于5億港元;市值/收入/現(xiàn)金流測(cè)試,近一年收入不低于5億港元、近三年合計(jì)現(xiàn)金流超過(guò)1億港元,以及市值不低于20億港元。
    隨著大型房企幾乎都已上市,當(dāng)前排隊(duì)的開(kāi)發(fā)商除了金輝、祥生外,多數(shù)企業(yè)的年銷(xiāo)售額都排在中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企末尾,甚至百名以外。但即便如此,上述財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龍地產(chǎn),其收入僅來(lái)自4個(gè)城市的9個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,2017-2019年物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元人民幣,凈利潤(rùn)分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元。
    但需要注意的是,規(guī)模尚小的開(kāi)發(fā)商,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、業(yè)績(jī)?nèi)菀壮霈F(xiàn)波動(dòng),未來(lái)前景充滿(mǎn)不確定性。2015年-2018年,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的營(yíng)收分別為4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元;凈利潤(rùn)分別為0.6億元、0.5萬(wàn)元、0.8億元、2.4億元。從數(shù)據(jù)上看,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際營(yíng)收增速猶如坐上“過(guò)山車(chē)”,2016年?duì)I收增速達(dá)84.2%,2017年?duì)I收同比下降19.46%,2018年?duì)I收又出現(xiàn)突增,增幅高達(dá)110.67%,漲跌幅數(shù)據(jù)差異較大。
    再如,截至今年1月底,三巽控股共擁有396.43萬(wàn)平方米總土儲(chǔ),其中89%位于安徽省內(nèi),存在集中度過(guò)高的情況。上坤地產(chǎn)高度依賴(lài)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū),尤其是上海,2017年-2019年,其物業(yè)銷(xiāo)售收益分別有約100.0%、100.0%、60.8%來(lái)自上海的物業(yè)項(xiàng)目。上坤地產(chǎn)在招股書(shū)中說(shuō):“我們未必可成功管理我們的增長(zhǎng)及向新城市及地區(qū)及新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展。”
    根據(jù)披露,2016年-2018年,海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元、22.56億元,三巽控股溢利分別為5599萬(wàn)元、-387.5萬(wàn)元、4499萬(wàn)元??梢钥闯?,兩家企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí),利潤(rùn)波動(dòng)較大,且不如兩年前。二度遞表的領(lǐng)地控股,凈利潤(rùn)率連降三年,2017年-2019年的凈利潤(rùn)率分別為12.2%、11.5%、8.9%,明顯低于行業(yè)平均水平,盈利的持續(xù)性受到關(guān)注。
    在融資與負(fù)債等關(guān)鍵性指標(biāo)上,中小房企的數(shù)據(jù)也不太樂(lè)觀(guān)。2015-2017年,萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的資本負(fù)債率不斷上揚(yáng),分別達(dá)到608.5%、716.80%、1218.0%;2016年-2018年,海倫堡凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.4%、83.4%、133.7%;2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底,領(lǐng)地控股的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為60%、110%、140%、150%。另外,一些房企的負(fù)債水平在近幾年雖有所下降,但負(fù)債率依舊較高。
    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端指出,今年房企在港上市確實(shí)存在略有收緊的態(tài)勢(shì),一方面與行業(yè)大環(huán)境有關(guān),企業(yè)經(jīng)營(yíng)受到疫情沖擊,另一方面與這批尋求上市的房企自身規(guī)模偏小、負(fù)債過(guò)高有關(guān),導(dǎo)致上市進(jìn)程緩慢。
    諸葛找房分析師王小嬙認(rèn)為,近期相關(guān)部門(mén)對(duì)房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控,限制企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模,很多房企積極上市加強(qiáng)自身資金實(shí)力。與此同時(shí),資本市場(chǎng)對(duì)房企的上市條件變得更為嚴(yán)格,尤其是對(duì)中小房企。謝逸楓也稱(chēng),香港資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一直不太看好,港交所也有提高房企上市審核門(mén)檻的趨勢(shì),加上中小房企資產(chǎn)質(zhì)量不高,上市難度不斷加大。
    王小嬙對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析,上市是企業(yè)發(fā)展的充分條件,不是必要條件,中小房企若未能實(shí)現(xiàn)上市,未來(lái)的融資能力會(huì)相對(duì)較弱,但如果內(nèi)在運(yùn)營(yíng)能力較佳,企業(yè)仍可生存。不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正逐漸提高,中小房企未來(lái)的生存壓力將會(huì)越來(lái)越大。
    物業(yè)公司上市受熱捧 
    就在中小企業(yè)艱難探索上市之路時(shí),房企紛紛分拆旗下物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行上市,且勢(shì)頭越來(lái)越猛。由于物業(yè)公司與母公司房企存在較大的關(guān)聯(lián)交易,港交所仍是內(nèi)地物業(yè)公司上市的主戰(zhàn)場(chǎng)。 2020年前三季度已遞交招股書(shū)尚未上市交易企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞物管 
    2020年前三季度已遞交招股書(shū)尚未上市交易企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞物管 
    與中小房企上市截然不同的是,物業(yè)服務(wù)公司的上市基本都較為順利。今年6月24日與6月29日,世茂集團(tuán)旗下物業(yè)公司的世茂服務(wù)、合景泰富旗下合景悠活分別在港交所首次發(fā)布招股書(shū),至10月11日,雙雙通過(guò)聆訊。從發(fā)布招股書(shū)到通過(guò)聆訊,上述兩家公司只用了3個(gè)多月。
    據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì),截至今年三季度末,上市物企已達(dá)30家(含3家A股公司),本年度有6家物業(yè)公司成功上市,另有14家企業(yè)在遞表排隊(duì)等待中,預(yù)計(jì)四季度還會(huì)繼續(xù)增加,全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。2020年全年,物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開(kāi)放,物企業(yè)績(jī)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。
    由于物業(yè)公司的前景被普遍看好,加上疫情催化,已上市物業(yè)公司的股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勁。光大證券根據(jù)公司基本面和市場(chǎng)表現(xiàn),篩選出15家AH物業(yè)上市公司(篩選標(biāo)準(zhǔn):9月30日AH物業(yè)公司市值大于50億元人民幣或50億港元),組成了光大地產(chǎn)AH核心物業(yè)指數(shù)。今年1月-9月,該指數(shù)上漲了45.78%??硕鹞锕芊Q(chēng),截止到今年9月30日,30家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率大多超過(guò)20倍,普遍高于地產(chǎn)母公司。
    克而瑞物管認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期,整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間,高增長(zhǎng)仍會(huì)持續(xù),未來(lái)2年-5年行業(yè)將快速裂變,行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。
    王小嬙指出,房企分拆物業(yè)公司上市,主要是為了增加融資渠道、增強(qiáng)集團(tuán)的資金實(shí)力。物業(yè)公司估值高,是由于物業(yè)公司屬于存量運(yùn)營(yíng),收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,且很多房企旗下的物業(yè)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)較佳,如綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等。但從目前看,物業(yè)公司主要依賴(lài)房企母公司提供項(xiàng)目,入駐其他項(xiàng)目的門(mén)檻依舊較高,短期內(nèi)誕生行業(yè)巨頭的概率不大,行業(yè)集中度仍有提升空間。
    嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng),相比于房企,香港資本市場(chǎng)更認(rèn)可在存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)公司,但也要警惕各類(lèi)新問(wèn)題,尤其是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入過(guò)于狹窄,需防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
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