經(jīng)過(guò)兩次遞表，規(guī)模位居房企40強(qiáng)的金輝控股于近日通過(guò)港交所的上市聆訊，預(yù)期將于10月29日在香港掛牌上市。金輝控股或?qū)⒊蔀榻衲甑谌页晒?shí)現(xiàn)IPO的內(nèi)房股。

由于A(yíng)股趨嚴(yán)的監(jiān)管政策，香港成為內(nèi)地房企尋求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入場(chǎng)券的內(nèi)地房企數(shù)量低于往年，不少中小房企遞交的招股書(shū)，出現(xiàn)“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況，有的甚至在招股書(shū)失效后，就再無(wú)下文。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月21日，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤(rùn)控股、中國(guó)文旅5家房企的招股書(shū)已經(jīng)失效，大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)還在港交所排隊(duì)等候上市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，距離2021年的鐘聲，只剩下70余天的時(shí)間，2020年房企上市的數(shù)量大概率將低于往年。

上市數(shù)量明顯減少 

金輝的上市之路起于數(shù)年前。資料顯示，2013年，金輝首次向港交所提交上市申請(qǐng)，但之后折戟。隨后轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，于2016年向上交所遞交申請(qǐng)，但未獲成功。

2020年初，金輝控股撤回A股上市申請(qǐng)，并于3月25日在港交所遞交招股書(shū)。6個(gè)月后，招股書(shū)失效，金輝控股于9月25日再次遞表。至近日，通過(guò)港交所的上市聆訊。

在中國(guó)房企40強(qiáng)中，僅剩下金輝與祥生兩家還未上市。憑借每年數(shù)百億元人民幣的銷(xiāo)售額、200多億元的營(yíng)收，金輝控股的最高募集資金預(yù)計(jì)達(dá)31億港元，成為繼2018年正榮地產(chǎn)上市后，港股IPO募資規(guī)模最大的房企。

不出意外的話(huà)，加上此前上市的匯景控股和港龍地產(chǎn)，今年在港實(shí)現(xiàn)上市的內(nèi)地房企達(dá)到3個(gè)。對(duì)比往年數(shù)據(jù)來(lái)看，今年成功IPO的內(nèi)房股數(shù)量明顯偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年共有7家內(nèi)地房企在港上市，即正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股、福晟國(guó)際(注：福晟國(guó)際為借殼上市)；2019年有6家內(nèi)房企登錄港股，即德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股、景業(yè)名邦、天保集團(tuán)、新力控股。

 事實(shí)上，在港交所遞交招股書(shū)的房企并不少，但多數(shù)企業(yè)都沒(méi)有新的進(jìn)展，招股書(shū)陷入了“遞交-失效-遞交”的循環(huán)之中，有的甚至在招股書(shū)失效后，就再無(wú)下文。四川房企領(lǐng)地控股于今年4月提交首份招股書(shū)，至10月9日，沒(méi)有出現(xiàn)新的進(jìn)展，招股書(shū)進(jìn)入失效狀態(tài)。3天后，領(lǐng)地控股更新招股書(shū)。大唐地產(chǎn)于2019年11月、2020年6月兩次遞交招股書(shū)，如今，距離其新版招股書(shū)過(guò)期也時(shí)日不多。

安徽房企萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際先后四次上傳或更新招股書(shū)，卻均告失敗，2019年12月中旬，其招股書(shū)處于“被拒絕”狀態(tài)。至今，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際未發(fā)布第五版資料。有熟悉港交所上市規(guī)則的證券分析師對(duì)媒體表示，一家企業(yè)的上市申請(qǐng)如果被港交所拒絕，一般而言三年內(nèi)不可以再遞交申請(qǐng)。

早在2018年11月，奧山控股就曾向港交所提交招股書(shū)，但該資料之后失效，奧山便于2019年5月發(fā)布更新版本。至2019年11月，招股書(shū)再次過(guò)期。與萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際一樣，奧山控股再無(wú)新的動(dòng)作，消失在了港交所上市排隊(duì)列表之中。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月21日，除金輝控股通過(guò)聆訊外，近幾年在港交所提交招股書(shū)但仍未上市的房企有11家，其中，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤(rùn)控股、中國(guó)文旅5家房企的招股書(shū)已經(jīng)失效，大唐地產(chǎn)、三巽控股、上坤控股、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)還在有效期。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，香港上市門(mén)檻雖然不高，但比較重視企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，房企的招股書(shū)頻頻失效，或與其關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不理想、數(shù)據(jù)披露有瑕疵有關(guān)。

規(guī)模、利潤(rùn)、負(fù)債承壓 

由于監(jiān)管制度、上市規(guī)則的不同，赴港上市更為容易，例如，在香港主板上市，港交所設(shè)置了多樣的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可進(jìn)行三選一：盈利測(cè)試，即近一年凈利潤(rùn)不低于2000萬(wàn)港元、前兩年總凈利潤(rùn)不低于3000萬(wàn)港元，以及市值不低于5億港元；市值/收入測(cè)試，上市市值不低于40億港元，近一年收入不低于5億港元；市值/收入/現(xiàn)金流測(cè)試，近一年收入不低于5億港元、近三年合計(jì)現(xiàn)金流超過(guò)1億港元，以及市值不低于20億港元。

隨著大型房企幾乎都已上市，當(dāng)前排隊(duì)的開(kāi)發(fā)商除了金輝、祥生外，多數(shù)企業(yè)的年銷(xiāo)售額都排在中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龍地產(chǎn)，其收入僅來(lái)自4個(gè)城市的9個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2017-2019年物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元人民幣，凈利潤(rùn)分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元。

但需要注意的是，規(guī)模尚小的開(kāi)發(fā)商，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、業(yè)績(jī)?nèi)菀壮霈F(xiàn)波動(dòng)，未來(lái)前景充滿(mǎn)不確定性。2015年-2018年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的營(yíng)收分別為4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元；凈利潤(rùn)分別為0.6億元、0.5萬(wàn)元、0.8億元、2.4億元。從數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際營(yíng)收增速猶如坐上“過(guò)山車(chē)”，2016年?duì)I收增速達(dá)84.2%，2017年?duì)I收同比下降19.46%，2018年?duì)I收又出現(xiàn)突增，增幅高達(dá)110.67%，漲跌幅數(shù)據(jù)差異較大。

再如，截至今年1月底，三巽控股共擁有396.43萬(wàn)平方米總土儲(chǔ)，其中89%位于安徽省內(nèi)，存在集中度過(guò)高的情況。上坤地產(chǎn)高度依賴(lài)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，尤其是上海，2017年-2019年，其物業(yè)銷(xiāo)售收益分別有約100.0%、100.0%、60.8%來(lái)自上海的物業(yè)項(xiàng)目。上坤地產(chǎn)在招股書(shū)中說(shuō)：“我們未必可成功管理我們的增長(zhǎng)及向新城市及地區(qū)及新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展。”

根據(jù)披露，2016年-2018年，海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元、22.56億元，三巽控股溢利分別為5599萬(wàn)元、-387.5萬(wàn)元、4499萬(wàn)元?？梢钥闯?，兩家企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，利潤(rùn)波動(dòng)較大，且不如兩年前。二度遞表的領(lǐng)地控股，凈利潤(rùn)率連降三年，2017年-2019年的凈利潤(rùn)率分別為12.2%、11.5%、8.9%，明顯低于行業(yè)平均水平，盈利的持續(xù)性受到關(guān)注。

在融資與負(fù)債等關(guān)鍵性指標(biāo)上，中小房企的數(shù)據(jù)也不太樂(lè)觀(guān)。2015-2017年，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的資本負(fù)債率不斷上揚(yáng)，分別達(dá)到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海倫堡凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，領(lǐng)地控股的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的負(fù)債水平在近幾年雖有所下降，但負(fù)債率依舊較高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端指出，今年房企在港上市確實(shí)存在略有收緊的態(tài)勢(shì)，一方面與行業(yè)大環(huán)境有關(guān)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)受到疫情沖擊，另一方面與這批尋求上市的房企自身規(guī)模偏小、負(fù)債過(guò)高有關(guān)，導(dǎo)致上市進(jìn)程緩慢。

諸葛找房分析師王小嬙認(rèn)為，近期相關(guān)部門(mén)對(duì)房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，限制企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模，很多房企積極上市加強(qiáng)自身資金實(shí)力。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)房企的上市條件變得更為嚴(yán)格，尤其是對(duì)中小房企。謝逸楓也稱(chēng)，香港資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一直不太看好，港交所也有提高房企上市審核門(mén)檻的趨勢(shì)，加上中小房企資產(chǎn)質(zhì)量不高，上市難度不斷加大。

王小嬙對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，上市是企業(yè)發(fā)展的充分條件，不是必要條件，中小房企若未能實(shí)現(xiàn)上市，未來(lái)的融資能力會(huì)相對(duì)較弱，但如果內(nèi)在運(yùn)營(yíng)能力較佳，企業(yè)仍可生存。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正逐漸提高，中小房企未來(lái)的生存壓力將會(huì)越來(lái)越大。

物業(yè)公司上市受熱捧 

就在中小企業(yè)艱難探索上市之路時(shí)，房企紛紛分拆旗下物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行上市，且勢(shì)頭越來(lái)越猛。由于物業(yè)公司與母公司房企存在較大的關(guān)聯(lián)交易，港交所仍是內(nèi)地物業(yè)公司上市的主戰(zhàn)場(chǎng)。 2020年前三季度已遞交招股書(shū)尚未上市交易企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管 

2020年前三季度已遞交招股書(shū)尚未上市交易企業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管 

與中小房企上市截然不同的是，物業(yè)服務(wù)公司的上市基本都較為順利。今年6月24日與6月29日，世茂集團(tuán)旗下物業(yè)公司的世茂服務(wù)、合景泰富旗下合景悠活分別在港交所首次發(fā)布招股書(shū)，至10月11日，雙雙通過(guò)聆訊。從發(fā)布招股書(shū)到通過(guò)聆訊，上述兩家公司只用了3個(gè)多月。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，截至今年三季度末，上市物企已達(dá)30家(含3家A股公司)，本年度有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)在遞表排隊(duì)等待中，預(yù)計(jì)四季度還會(huì)繼續(xù)增加，全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高。2020年全年，物管行業(yè)的資本窗口期將繼續(xù)開(kāi)放，物企業(yè)績(jī)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

由于物業(yè)公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物業(yè)公司的股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勁。光大證券根據(jù)公司基本面和市場(chǎng)表現(xiàn)，篩選出15家AH物業(yè)上市公司(篩選標(biāo)準(zhǔn)：9月30日AH物業(yè)公司市值大于50億元人民幣或50億港元)，組成了光大地產(chǎn)AH核心物業(yè)指數(shù)。今年1月-9月，該指數(shù)上漲了45.78%?？硕鹞锕芊Q(chēng)，截止到今年9月30日，30家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率大多超過(guò)20倍，普遍高于地產(chǎn)母公司。

克而瑞物管認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時(shí)期，整體市場(chǎng)和單個(gè)企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長(zhǎng)仍會(huì)持續(xù)，未來(lái)2年-5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)模增長(zhǎng)和品質(zhì)提升的關(guān)鍵階段。

王小嬙指出，房企分拆物業(yè)公司上市，主要是為了增加融資渠道、增強(qiáng)集團(tuán)的資金實(shí)力。物業(yè)公司估值高，是由于物業(yè)公司屬于存量運(yùn)營(yíng)，收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，且很多房企旗下的物業(yè)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，如綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等。但從目前看，物業(yè)公司主要依賴(lài)房企母公司提供項(xiàng)目，入駐其他項(xiàng)目的門(mén)檻依舊較高，短期內(nèi)誕生行業(yè)巨頭的概率不大，行業(yè)集中度仍有提升空間。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，相比于房企，香港資本市場(chǎng)更認(rèn)可在存量市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)公司，但也要警惕各類(lèi)新問(wèn)題，尤其是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入過(guò)于狹窄，需防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。