“順境IPO、逆境CEO、絕境則看CFO。”房企融資遭遇監(jiān)管寒冰的2020年，CFO是舉重若輕的存在。

與以往不同的是，房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的離職開始增多。隨著房企的年度沖刺進(jìn)入掐秒期，與營(yíng)銷人員同樣進(jìn)入沖刺階段的，還有財(cái)務(wù)崗人員。

“最近在忙三件事。第一件事是學(xué)習(xí)和研讀‘三道紅線’政策，何時(shí)落地、以哪一年的指標(biāo)做參考等消息都影響我們的節(jié)奏。第二件事是從集團(tuán)到項(xiàng)目，梳理各個(gè)渠道的融資途徑和負(fù)債情況。第三件事是日常工作，跟銀行、信托打交道，同時(shí)也在為明年的融資計(jì)劃做準(zhǔn)備。”10月14日，一家已上市的中型房企財(cái)務(wù)管理人員林靜（化名）向時(shí)代周報(bào)記者感慨，近期融資環(huán)境變化較大，時(shí)間越來越緊迫，只能不斷調(diào)整節(jié)奏。

林靜最近變得非常忙碌，但她也發(fā)現(xiàn)，離職的同行開始增多。

“不管是已經(jīng)公開離職動(dòng)態(tài)的還是私下顯露離職意向的，近期財(cái)務(wù)崗人士的壓力都遠(yuǎn)高于往年同期。” 在她看來，融資環(huán)境變化和既定目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)是導(dǎo)致財(cái)務(wù)崗變動(dòng)的最主要原因。

如林靜所言，今年是財(cái)務(wù)崗變動(dòng)的“大年”。據(jù)媒體梳理，房企9月離職的高管中，30.4%的高管為首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)。

在以杠桿換規(guī)模的時(shí)代，財(cái)務(wù)崗配合運(yùn)營(yíng)舉債擴(kuò)張；如今調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，融資收緊之下，財(cái)務(wù)人員面臨被裁員或轉(zhuǎn)崗的窘境，職業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)。

“在過去，財(cái)務(wù)崗更多是配合運(yùn)營(yíng)的角色，未來財(cái)務(wù)崗將深入?yún)⑴c運(yùn)營(yíng)工作，甚至扮演領(lǐng)導(dǎo)的角色。在投資節(jié)奏、回款節(jié)奏等發(fā)方面有更多的話語權(quán)，一切以不踩線為目標(biāo)。”10月15日，一名中型房企的地產(chǎn)總裁對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，未來CFO在企業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

CFO轉(zhuǎn)會(huì)潮

金九銀十到來之際，當(dāng)房企營(yíng)銷線人員都在沖刺KPI時(shí)，一些財(cái)務(wù)口人員忙著遞交辭呈。

8月31日，在發(fā)布第三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的同一天，世聯(lián)行（002285.SZ）副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)王正宇辭職卸任。

作為A股首家房地產(chǎn)顧問公司，受疫情影響，世聯(lián)行交出近年最差的成績(jī)單。

半年度報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.01億元，同比下降9.77%；歸母凈利潤(rùn)為-7452.86萬元，同比下降218.82%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2.86億元，同比下降41.19%。虧損的狀態(tài)仍在持續(xù)，經(jīng)營(yíng)情況還在持續(xù)惡化。季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，世聯(lián)行的歸母凈利潤(rùn)虧損9000萬元至4500萬元。

近期，牛霽旻辭任時(shí)代中國(guó)（01233.HK）首席財(cái)務(wù)官、郭柏成辭去正商實(shí)業(yè)首席財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)、陪伴興業(yè)物聯(lián)闖關(guān)IPO的陸爽也于9月遞交辭呈。 

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，年內(nèi)已有229位上市房企的高管離職。

樓市降溫引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，企業(yè)在銷售端承壓，開源節(jié)流的重任壓向CFO，進(jìn)一步引發(fā)頻繁的人事變動(dòng)。一些正在經(jīng)歷CFO換防的中小房企，帶著“業(yè)績(jī)不及預(yù)期”、“負(fù)債高企”和“IPO新軍”等標(biāo)簽。

融資環(huán)境日漸收緊，對(duì)于CFO而言，控制負(fù)債的考量權(quán)重也逐漸加強(qiáng)。近期經(jīng)歷CFO出走的正商實(shí)業(yè)（00185.HK），其負(fù)債水平就高于同行。

截至2020年6月末，正商實(shí)業(yè)的負(fù)債率為93.51%，而凈負(fù)債率則高達(dá)343%?？晒?duì)比的是，來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，上半年50家典型房地產(chǎn)企業(yè)在2020年上半年的凈負(fù)債率均值為94.2%。

首席財(cái)務(wù)官職務(wù)變動(dòng)的現(xiàn)象，更頻繁地發(fā)生在IPO新軍企業(yè)里。9月1日，實(shí)地集團(tuán)的財(cái)務(wù)總監(jiān)李斌晉升為集團(tuán)執(zhí)行總裁，直接接受董事長(zhǎng)和總裁指令。9月7日，時(shí)代鄰里公告稱，黃嗣寧辭任公司首席財(cái)務(wù)官；9月18日下午，陸爽辭任興業(yè)物聯(lián)財(cái)務(wù)總監(jiān)。

上述三家企業(yè)中，實(shí)地集團(tuán)正在沖刺IPO的路上，而時(shí)代鄰里(09928,HK)于2019年12月19號(hào)于港交所敲鐘上市，興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）則于今年3月登陸港交所。

融資難度加大

2020年是房企的償債高峰期，如何在融資環(huán)境收緊的背景下融資償債，是擺在CFO面前的一大難題。

Wind數(shù)據(jù)顯示，未來5年，房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)3萬億元左右，且從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位，全年到期債務(wù)約為1.46萬億元。

對(duì)于債務(wù)過高的房企，即將到來的償債高峰容易引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)償債高峰遇到融資收緊，CFO的壓力不言而喻。

10月16日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，在當(dāng)前調(diào)控政策頻出，加之房企融資收緊信號(hào)越加顯著的情況下，中小房企面臨更大的現(xiàn)金流壓力，因此對(duì)于財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人來說能否解決公司融資問題，降低債務(wù)壓力成為重中之重，這樣的壓力之下促使離職潮的出現(xiàn)。另外，由于當(dāng)前進(jìn)入每年的離職季，出于個(gè)人原因?qū)е氯藛T變動(dòng)較大。

除了外部因素之外，房企的治理架構(gòu)亦是決定CFO任期的重要因素。

此前，明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，中小房企組織架構(gòu)體系不成熟，很多是家族企業(yè)，大多數(shù)高管是跟老板一起創(chuàng)業(yè)的元老及創(chuàng)始人家族成員，職業(yè)經(jīng)理人入場(chǎng)后很容易產(chǎn)生碰撞和沖突。如果創(chuàng)始人缺乏足夠的決定和魄力推動(dòng)實(shí)質(zhì)性變革，放權(quán)力度不夠，職業(yè)經(jīng)理人施展的空間就會(huì)大大受限，進(jìn)一步激化雙方矛盾，讓職業(yè)經(jīng)理人選擇轉(zhuǎn)會(huì)。

“三道紅線”重壓

“三道紅線”呼之欲出，房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則即將改變，降負(fù)債是房企的首要任務(wù)。

近日，多名業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“三道紅線”將為CFO帶來全新的挑戰(zhàn)，并將帶來職業(yè)經(jīng)理人之間的分化。

“三道紅線”之下，中小房企有多難？

10月14日，一名信托機(jī)構(gòu)資本運(yùn)營(yíng)部副總經(jīng)理透露，“三道紅線”將為中小房企的融資路增加一道關(guān)卡。在政策出臺(tái)之前，由于中小房企的擔(dān)保措施相對(duì)較弱，資質(zhì)等級(jí)相對(duì)較低，如果項(xiàng)目不夠優(yōu)質(zhì)，中小房企通常會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制程序被淘汰。“三道紅線”將成為信托業(yè)務(wù)的重要標(biāo)準(zhǔn)，踩線較多的房企其融資難度將大大提高，對(duì)CFO的融資能力也提出了新的要求。

在金融去杠桿的環(huán)境下，高負(fù)債發(fā)展的模式逐漸退出歷史。

房企對(duì)于規(guī)模的訴求仍在，CFO承擔(dān)著在去杠桿的背景下為公司發(fā)展補(bǔ)充糧草的重任，承載的壓力亦呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

10月16日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，“三道紅線”之下，流向房地產(chǎn)的資金受到嚴(yán)格管控，負(fù)責(zé)金融的CFO壓力增大。融資的來源或者融資的考核變得相當(dāng)嚴(yán)格，容易導(dǎo)致CFO無法完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，或者在這種環(huán)境無法有所作為，從而引發(fā)離職變動(dòng)的現(xiàn)象。

“房企想實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，規(guī)模是一方面，但是更重要的是利潤(rùn)。”陳晟表示，當(dāng)前房企要符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)負(fù)債和杠桿的要求，房地產(chǎn)金融穩(wěn)定需要在財(cái)務(wù)指標(biāo)、規(guī)模指標(biāo)和政策匹配上去跳舞，而且都要跳得好才行，只是靠某一方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可能會(huì)導(dǎo)致CFO考核不合格。

房企財(cái)務(wù)職場(chǎng)新挑戰(zhàn)

融資環(huán)境變幻萬千，CFO的職能亦隨之改變。作為公司財(cái)務(wù)的當(dāng)家人，CFO們?cè)撊绾我驎r(shí)制宜，調(diào)整融資策略？

10月16日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，未來針對(duì)房企融資的管控標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步清晰化。在重點(diǎn)監(jiān)管房企的違規(guī)融資、融資機(jī)構(gòu)違規(guī)向房企提供資金便利的同時(shí)，針對(duì)房企降負(fù)債、降杠桿的要求將會(huì)變得更為明確，尤其是針對(duì)排名靠前的規(guī)模型房企，管控的要求會(huì)更為嚴(yán)格。

他建議，面對(duì)新的融資環(huán)境，房企CFO的工作重點(diǎn)應(yīng)以側(cè)重融資為主，專注負(fù)債的平衡性，同時(shí)推動(dòng)股權(quán)融資等非債權(quán)類融資方式的加速落地。

“找錢”路徑轉(zhuǎn)變的同時(shí)，CFO對(duì)內(nèi)的角色也在發(fā)生變化。在過去，CFO管的是錢；在未來，CFO還需與運(yùn)營(yíng)部門深入合作，打好配合。

“一個(gè)合格的CFO本身應(yīng)該具備戰(zhàn)略執(zhí)行的能力。”近日，一名深圳本地房企副總裁向時(shí)代周報(bào)記者表示，在過去財(cái)務(wù)崗更多是參與財(cái)務(wù)本身的工作，未來思路將被打開。

他建議，財(cái)務(wù)人員在專業(yè)上需要有更嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，對(duì)融資和回款的指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。而在于其他部門的配合上，財(cái)務(wù)工作者需要有更綜合的運(yùn)營(yíng)能力，相關(guān)工作者應(yīng)積極參與運(yùn)營(yíng)、研讀市場(chǎng)趨勢(shì)，以便在動(dòng)蕩的環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，為職業(yè)晉升加分。