10月28日，標普信用評級（中國）有限公司（簡稱“標普信評”）發(fā)布研究報告認為，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長的監(jiān)管規(guī)則擴大適用范圍，長期來看有利于房地產(chǎn)行整體信用風(fēng)險的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動性壓力的關(guān)鍵。
今年9月份，中國人民銀行表示，針對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將穩(wěn)步擴大適用范圍。從媒體報道來看，新規(guī)實施后，所有房企的有息負債年增幅均不能超過15%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%且現(xiàn)金短債比小1倍的企業(yè)，有息負債規(guī)模將不得增加。三項指標中僅一項、兩項指標超出閾值的企業(yè)，有息負債年增速將分別控制在5%和10%以內(nèi)。
標普信評研究報告顯示，最近半年房企債務(wù)融資增速較快。在其跟蹤的87家樣本房企當(dāng)中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。如果融資新規(guī)大范圍實施，企業(yè)無論現(xiàn)有杠桿水平是高是低，今后或?qū)o法通過激進債務(wù)擴張發(fā)展業(yè)務(wù)。
對于杠桿水平高、觸碰了一條或者多條監(jiān)管紅線的房企而言，其債務(wù)增長空間將會更加逼仄，業(yè)務(wù)的擴張將更多依賴其存貨的快速去化和銷售回款快速流入。在標普信評的樣本中，同時觸碰三條紅線的房企占了24.1%，完全沒有碰線的企業(yè)僅占12.6%。
標普信評認為存貨水平過低或過的企業(yè)都有可能因為銷售回款不足，而承受流動性風(fēng)險上升的壓力。 對于存貨不足的房企而言，在有息負債無法增長的情況下，銷售回款現(xiàn)金流入可能不足以覆蓋短期到期債務(wù)、建安支出、土地購置以及投資等必要現(xiàn)金流出，融資新規(guī)的實施會造成短期流動性風(fēng)險上升。
標普信評認為，部分企業(yè)持有的存貨相對于自身銷售規(guī)模顯得過于龐大，則有可能是因為競爭優(yōu)勢較弱，經(jīng)營效率較低，無法實現(xiàn)持續(xù)較快速的銷售回款，也可能是因為存貨覆蓋區(qū)域相對集中，或者在三四線及以下城市占比較高，面臨一定的區(qū)域政策限制或市場求不足的問題。如何將這些低質(zhì)量存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，是融資新規(guī)實施后企業(yè)面臨的重點考驗。
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