雖然傳統(tǒng)投拓旺季已經(jīng)到來，但某京系房企投資部負(fù)責(zé)人王海杰（化名）明顯感覺拿地工作的難度增大很多。
每落一筆，都要做選擇。買還是不買？這是一個(gè)問題。
“我們現(xiàn)在是走在鋼絲上，每走一步都小心翼翼。資金壓力增大，拿地資金審批難度加大，但不買地的話明年開不了工，只能綜合平衡。”11月1日，王海杰不禁感慨道，拿地這道必答題越來越難解了。
“利潤率低于12%的項(xiàng)目難以通過獲批。”王海杰發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入第四季度后，公司對于項(xiàng)目的利潤標(biāo)準(zhǔn)提高。
事實(shí)上，這種要求的提高反向?qū)ν锻厝藛T提出更高的要求，不僅需要有強(qiáng)大的資源整合能力，還需要在項(xiàng)目初篩的時(shí)候便能進(jìn)行精準(zhǔn)判斷，及時(shí)淘汰不合格項(xiàng)目。
工作壓力的加大，讓不少投拓人員開始考慮職業(yè)未來，王海杰表示，年尾臨近，不少同行已經(jīng)開始為明年的職業(yè)發(fā)展謀劃，但由于土地投資工作極為專業(yè)，技能適用范圍小，普遍都面臨職業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。
“三道紅線”壓頂、針對房地產(chǎn)行業(yè)的資金政策收緊，房企投拓口手上可調(diào)用的資金越來越少。多地頻出政策，“金九銀十”沖刺進(jìn)入尾聲，房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，對買地的重視程度明顯減弱。
多方壓力下，房企投資邏輯和篩選標(biāo)準(zhǔn)都在進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步加劇土地市場分化。
抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、購房需求大的一二線城市出現(xiàn)搶地潮，熔斷、刷新紀(jì)錄、高溢價(jià)等現(xiàn)象不時(shí)發(fā)生；供應(yīng)量大、去化難的三四線城市土拍遇冷，頻現(xiàn)流拍。
10月25日，克而瑞研究中心研報(bào)認(rèn)為，多數(shù)房企對追高拿地的熱情不高，在地塊的選擇上會更加重視投資“高價(jià)值”地塊，聚焦市場前景明朗的城市，以便提前鎖定業(yè)績、降低風(fēng)險(xiǎn)。 由于四季度是傳統(tǒng)拿地高峰期，房企為完成年度拿地指標(biāo)將會提高拿地力度，但今年在宏觀環(huán)境影響下，部分房企已經(jīng)表示下半年將持續(xù)謹(jǐn)慎拿地。
土地市場冰與火
10月27日，佛山、長沙、東莞等重點(diǎn)城市在同一天上演土拍盛宴。
當(dāng)天，南海大道宅地出讓，吸引了10余家房企前來搶地。經(jīng)過1個(gè)多小時(shí)、77輪激烈競價(jià)，深圳泰豐拿地。
一二線城市土拍中房企頻頻舉牌的場景，與三四線城市的遇冷形成鮮明對比。
進(jìn)入10月，中小城市的流拍現(xiàn)象仍在持續(xù)。10月16日，河南省新鄉(xiāng)有3宗地塊集中出讓，總面積達(dá)228畝，但均以流拍收場。10月21日，四川宜賓推出4宗土地，最終有3宗宣告流拍。
分化，成為“金九銀十”的最大看點(diǎn)。城市之間冷熱不均，三四線城市推地?zé)o人問津，一二線城市土拍熱火朝天。
事實(shí)上，在“三道紅線”的威懾下，土地市場一夜入冬。
近日，來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，200家房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)顯著降低，53%的企業(yè)未參加重點(diǎn)地塊的出讓，32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企前三季度拿地金額呈現(xiàn)“抑―揚(yáng)―抑”的走勢，二季度補(bǔ)貨高峰后，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑。尤其是9月，銷售TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。
9月，克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測的城市土地流拍率升至9.3%，無人競拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到五成。分能級來看，前三季度遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，云浮、韶關(guān)、嘉善和泉州等城市流拍率位于前十。
土地市場溫度漸低，位于“三道紅線”表格中綠檔、黃檔等相對安全區(qū)域的企業(yè)加倉拿地。以萬科、中海為例，萬科第三季度拿地金額達(dá)到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達(dá)到一季度的2倍左右。9月單月，萬科拿地金額202億元，為年內(nèi)次高峰；中海拿地金額233億元，也接近年內(nèi)單月最高水平。
10月28日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著融資環(huán)境變化，房企應(yīng)結(jié)合自身指標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，綠色檔企業(yè)可按照當(dāng)前的策略繼續(xù)經(jīng)營。其他檔房企應(yīng)適當(dāng)考慮降負(fù)債，如放緩拿地步伐，加速去化。
王小嬙建議，房企拿地的布局可優(yōu)先一二線城市，此類需求更為旺盛，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，去化壓力小。
?，F(xiàn)金流下的投拓窘境
一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題擺在所有投拓人眼前：?，F(xiàn)金還是保投資？投入與支出，如何平衡？
王海杰表示，保證現(xiàn)金流和防范風(fēng)險(xiǎn)成為頭等要事，近期他所在的房企在評估項(xiàng)目時(shí)發(fā)生了顯著的變化。
首先，是對項(xiàng)目的選擇上，現(xiàn)在投資部提高了標(biāo)準(zhǔn)，很多項(xiàng)目卡在投資部沒有上報(bào)。投資部會正常做定量評估，項(xiàng)目背調(diào)、預(yù)計(jì)投入資金、利潤率等都會正常測算，但篩選標(biāo)準(zhǔn)會更加嚴(yán)格。至于審批流程，王海杰表示審批流程沒有變化，但是會卡得更嚴(yán)，被駁回的次數(shù)也增加了。
從過往經(jīng)驗(yàn)看，第四季度往往是拿地高峰期，成交量價(jià)等都在這一階段達(dá)到年內(nèi)頂端。但近期針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策進(jìn)一步加強(qiáng)，企業(yè)拿地的彈藥明顯受限。
受調(diào)控收緊影響，房企投資力度有所減弱。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企拿地節(jié)奏再放緩，規(guī)模下滑明顯。50家代表房企中，39家10月拿地金額較前9月均值出現(xiàn)下滑，50家代表房企中僅有10家企業(yè)10月拿地金額較前9月均值呈上升趨勢。
當(dāng)拿地旺季遇到資金收緊，土地市場會有什么表現(xiàn)？
10月28日，億翰智庫研究總監(jiān)彭建對時(shí)代周報(bào)記者表示，受“三道紅線”影響，四季度的投資熱度會明顯降低，主要表現(xiàn)在土地溢價(jià)率上，總體上看，企業(yè)將堅(jiān)持量入為出的原則，保持收縮的態(tài)勢。
“從投資標(biāo)準(zhǔn)上看，企業(yè)將會極大調(diào)整投資標(biāo)準(zhǔn)，降低市場預(yù)期的假設(shè)，導(dǎo)致部分處于判斷搖擺的項(xiàng)目難以通過投資決策。但是對于保量保現(xiàn)金流的項(xiàng)目，企業(yè)有可能會降低利潤的要求。”彭建表示。
彭建認(rèn)為，四季度企業(yè)的投資標(biāo)準(zhǔn)和投資方式都將產(chǎn)生變化。從投資方式上看，招拍掛將成為企業(yè)較為謹(jǐn)慎的拿地方式，主要在市場成熟度較高的區(qū)域和城市采用。企業(yè)將主動拓寬其他拿地渠道以控制土地成本，合作拿地將是最為主要的一種投資方式，兼顧并購和城市更新等方式。
進(jìn)入第四季度，能用較少的資金撬動土儲、拿地風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作拿地模式受到房企青睞，“拼單”熱度有所上升。
僅在三天內(nèi)，房企聯(lián)合體的身影便出現(xiàn)在招拍掛、城市更新和收并購市場。
10月27日，融創(chuàng)、華發(fā)、云安三家公司聯(lián)合成立的昆明華創(chuàng)云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以53.12億元底價(jià)拿下草海北岸317畝土地。10月28日，富力&合景泰富聯(lián)合體成為廣州市天河區(qū)吉山村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)，將合作操盤天河區(qū)重點(diǎn)城中村舊改項(xiàng)目。10月29日，招商深圳與中國五礦成立合營公司，以收購項(xiàng)目地塊股權(quán)以及共同開發(fā)項(xiàng)目地塊。
此外，華潤&寧波軌交、金地&保利、建發(fā)&德盛、北科建聯(lián)合體等組合均以聯(lián)合體的方式亮相，開疆拓土。
融資環(huán)境日漸收緊，資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企投拓思維和方式都將進(jìn)行調(diào)整。無論是招拍掛市場還是城市更新戰(zhàn)場，房企投資邏輯都在發(fā)生微妙的變化。
10月28日，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對時(shí)代周報(bào)記者表示，城市更新適合股不適合債，至少不適合高息短債，“三道紅線”將迫使城市更新項(xiàng)目更多轉(zhuǎn)向股權(quán)融資。
羅宇認(rèn)為，未來房企投資將兩級分化，資金充裕且熟化能力強(qiáng)的房企將更多布局中早期、特別是早期城市更新項(xiàng)目，通過長時(shí)間熟化收獲項(xiàng)目成熟溢價(jià)以及期間城市發(fā)展土地升值紅利。
“更多房企受限于杠桿空間、資金量以及熟化能力等因素，將更偏向于中后期較成熟項(xiàng)目，可以快開發(fā)項(xiàng)目，但此類項(xiàng)目需求大、供應(yīng)少且高價(jià)微利，在收并購市場也經(jīng)常是拼到刺刀見紅。”他表示。
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