中國證券報記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)租房市場轉(zhuǎn)入淡季，成交量和租金均下滑。不過，房地產(chǎn)公司對租賃市場的投入有增無減，發(fā)行租賃項目債券、擴大租賃項目運營規(guī)模等動作頻出。
租房的人少了
“北京地區(qū)租賃市場轉(zhuǎn)入季節(jié)性淡季，門店日成交量大概是9月份的60%左右。”位于南五環(huán)大興區(qū)某中介人士對中國證券報記者表示，“9、10月，每個租賃專員每月能租出去8、9套房子。從10月下旬開始，租房的人明顯變少。最近兩周，店面基本沒有租賃房源成交。”
中國證券報記者了解到，租賃市場需求端疲軟，成交量減少，導(dǎo)致租金下滑。而一些中介設(shè)置了硬性規(guī)定，即便房源閑置，實際成交的租金價格下降幅度有限。
“北京地區(qū)租賃市場房源多，可供租房者挑選的范圍大。”位于豐臺區(qū)4號線地鐵附近某中介銷售人員對中國證券報記者表示，“但公司規(guī)定成交價不能低于登記備案價的95%，否則要扣經(jīng)紀人的傭金。因此，成交價和登記價差別不會太大。如果租出去房子得不到傭金，店長不會讓我們做。”
上述中介人員介紹，租賃市場存在明顯的淡旺季。一般而言，春節(jié)之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業(yè)季，是租房市場的旺季，其余時間都是淡季。今年以來，受疫情等因素影響，進城務(wù)工人員明顯下降，租賃市場一直不太景氣。目前天氣轉(zhuǎn)冷，不少室外作業(yè)的工種逐漸減少，租賃市場隨之萎縮。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京租房市場10月成交量環(huán)比下降5.6%；租金在5月份止跌后連續(xù)4個月上漲，但從9月份開始下跌。
中國證券報記者從多位房東處了解到，近期租賃平臺資金斷裂的消息不斷，一些房東不愿意將房源轉(zhuǎn)租給第三方平臺，希望直接將房源出租給租戶。“之前把房子出租給某品牌長租房公寓運營商，幾個月都沒有收到第三方平臺給的租金，不希望將房子再通過這些‘二房東’轉(zhuǎn)手。”有房東向中國證券報記者表示。
租金明顯下滑
中國證券報記者了解到，近期全國多個重點城市租房市場租金水平明顯下滑。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國20個大中城市住房租金掛牌均價為42.65元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，降幅較9月擴大1.25個百分點；同比下降2.48%；租金均價連續(xù)7個月下滑。其中，10月一線城市租金均價為90.93元/平方米/月，環(huán)比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均價分別環(huán)比下跌2.82%、0.99%。重點二線城市10月租金均價為34.13元/平方米/月，環(huán)比下降1.07%，同比下降3.08%。
10月份，在全國20個大中城市中租金均價上漲的城市僅3個，相較于9月減少6個，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個百分點；下跌城市達17個，較9月增加7個，平均跌幅1.54%，跌幅擴大0.66個百分點。10月租金環(huán)比上漲前三位的城市為武漢、泉州、鄭州；環(huán)比跌幅居前的城市為北京、成都、三亞、大連、天津。整體看，租金水平均呈下滑態(tài)勢。
熱點地區(qū)的租金回報率持續(xù)下行。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市住宅租金為69.5元/平方米/月，環(huán)比下降1.64%，租金回報率下滑至1.2%。
相關(guān)企業(yè)投入不減
租賃市場處于淡季，但房地產(chǎn)對租賃市場的投入有增無減，發(fā)行租賃項目債券、擴大租賃項目運營規(guī)模等動作頻出。
龍光控股日前在深交所提交注冊2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券。該債券募資額將用于住房租賃項目建設(shè)、補充營運資金及償還銀行借款等。首期擬募資不超過10億元（含）。其中，7.02億元用于住房租賃項目建設(shè)。
住建部此前發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》提出，支持金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。
中國證券報記者了解到，不少房企旗下品牌長租房公寓開業(yè)數(shù)量達到較高水平，其中包括萬科泊寓、龍湖冠寓等。
萬科A在半年報中披露，公司已在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間，上半年新開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入10.5億元。
龍湖集團在半年報中提及，公司長租公寓品牌冠寓已累計開業(yè)約7.9萬間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營。此外，中駿集團控股計劃至2025年在全國布局20萬間長租公寓，管理租金規(guī)模超過100億元。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓項目，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓業(yè)務(wù)。
同時，部分物業(yè)公司涉足長租公寓領(lǐng)域。2020年半年報顯示，上半年南都物業(yè)長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1246.20萬元。
“住房租賃市場龐大，競爭并不充分。熱點城市外來人口凈流入快速增長，住房租賃需求旺盛，政策也支持加快發(fā)展住房租賃市場。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。
（原標題：量價下滑 北京租房市場“入冬”）
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