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  • 房企被三道紅線打回同一起跑線 降價回款最關(guān)鍵

    2020年11月09日 10:40
    來源:光宇吐樓市
    沒有哪個開發(fā)商說自己日子特好過,如果有,那多數(shù)也是假話,現(xiàn)在不只是說你賺錢就有好日子了,大房企還在賺錢,但他們的日子不比中小房企壓力小。
    近日,A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報。雖然今年很特殊,面對如此艱難的環(huán)境,但是全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)明顯的放松跡象。加上“三道紅線”融資新規(guī),開發(fā)商面臨的壓力是空前的。
    但話說回來,再差的時候也總有做得比較不錯的?,F(xiàn)在的市場就是高度集中化更加明顯。數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,排名靠前的房企無論是營收還是利潤,均保持較高增長,呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢;業(yè)績出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報之后的頹勢,各項指標(biāo)下滑嚴(yán)重。
    也就是說,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場愈發(fā)呈現(xiàn)出一種嚴(yán)重分化態(tài)勢,過去普遍都好的時代一去不復(fù)返了。而今天才是真正考驗開發(fā)商實力的時候??凑l能先有這種憂患意識,并且能夠有所突破現(xiàn)有的一些模式,走出一條康莊大道。很顯然,太難了。但是開發(fā)商一直在摸索著。
    所以,無論你的業(yè)績水平如何,大家都處在一個時代變革中,雖然你的業(yè)績已經(jīng)通過虹吸效應(yīng)把中小房企的財富吸引到自己手中,但是如果不能適應(yīng)新時代的發(fā)展和變化,照樣會被時代拋棄。
    這一點(diǎn),我想萬科的郁亮更有發(fā)言權(quán)。
    10月31日,郁亮表示,“‘活下去’,是要做時代企業(yè),努力適應(yīng)變化;‘一根筋’,則是心無旁騖守著本分干到底。”“萬科絕對沒有五年發(fā)展規(guī)劃,我們所說的‘活下去’翻成另外一個語言就是叫做時代企業(yè)。”如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大變化,如果不適應(yīng)變化就要被淘汰;變化也是一個新機(jī)會,誰適應(yīng)這個變化,誰就有新的機(jī)會。
    哪怕是萬科這樣的企業(yè)也都在嘗試著轉(zhuǎn)型,自從“三道紅線”以后,所有的房企都被固定在了一個起跑線上,雖然沒有絕對的公平,但是相對來說,大家都被固定在一定的限制中,金融紅利、土地紅利都結(jié)束了,都要適應(yīng)體制轉(zhuǎn)變問題。
    回顧“金九銀十”,實際上早就談不上傳統(tǒng)意義上的旺季,早就成色不足。那么當(dāng)“三道紅線”后,房企都處在一個起跑線上時,又當(dāng)如何努力去沖刺僅剩不到兩個月時間的業(yè)績呢?四季度作為房企業(yè)績比拼、降低負(fù)債的關(guān)鍵時點(diǎn),既要降杠桿,還要賣房回款,更有債務(wù)到期和“三道紅線”壓頂,這些困境背后,開發(fā)商該怎么去突破呢?
    我一向說,在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下,房企融資渠道逐步收窄收緊,在負(fù)債持續(xù)高企的背景下,開發(fā)商必須通過采取一定的措施來“彌補(bǔ)”業(yè)績的虧空,否則全年任務(wù)很難完成。所以,我認(rèn)為降價可能是很多房企最好的也是最后的出路??墒墙祪r也是個技術(shù)活,不是說說那么簡單,降價也有好多學(xué)問。這也是考驗開發(fā)商們的一個非常重要的關(guān)鍵點(diǎn)。
    開發(fā)商的生命就是賣房回款,要想快速回籠資金,唯一的就是抓住購房者,誰能贏得購房者的信任,誰就能掌握市場主動權(quán),降房價或者說穩(wěn)定住房價是趨勢,也是開發(fā)商們必須面對的考驗。
    對頭部開發(fā)商而言,早就做到了在全國范圍各個季度以平穩(wěn)的節(jié)奏推盤。融資渠道收緊,房企要降杠桿就得加快推盤,積極促銷,狠抓回款。
    另外一個就是關(guān)于拿地,不拿地不行,拿地也不行,到底怎樣行?融創(chuàng)中國孫宏斌說,“對融創(chuàng)而言,今年是從容的一年。融創(chuàng)要在保持負(fù)債總量穩(wěn)定的前提下,通過增加銷售、利潤使公司負(fù)債率降下來?,F(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候,土地拍得貴,不是很好的拿地時機(jī)。”
    同樣,雅居樂陳卓林也表示,“我們現(xiàn)在不能亂拿地,下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們就到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”
    由此可見,拿地成為房企燙手的山芋行為,拿吧不是,不拿吧,也不是,所以收縮好這個度非常關(guān)鍵。謹(jǐn)慎拿地可能就有利于降負(fù)債。如果在賣房和銷售回款上做好,不僅保證現(xiàn)金流動性,還可以降負(fù)債。
    還有一條路那就是賣股權(quán)了。有不少房企也在不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán),盡力盡早把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。所以綜合下來,擺在開發(fā)商面前的路不多,最普遍的辦法就是降價賣房回款、謹(jǐn)慎拿地、賣股權(quán)。
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