自2019年下半年以來(lái)，窗口指導(dǎo)、余額管控成為了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞，今年以來(lái)，監(jiān)管也在不斷“重拳出擊”遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)亂象。11月5日，北京商報(bào)記者從多位信托業(yè)從業(yè)人士處了解到，在展業(yè)層面，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大部分均做了收緊，今年以來(lái)，部分房企現(xiàn)金流緊張，可能存在風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況。受“爆雷”潮的影響，1-10月，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域違約金額已超400億元。在分析人士看來(lái)，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管政策都會(huì)增大市場(chǎng)房地產(chǎn)信托違約規(guī)模，因而在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防控壓力增大。

三條“紅線”排查大幕開啟

為防范化解風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管專門針對(duì)房地產(chǎn)信托開啟了一輪專項(xiàng)排查。近日，有市場(chǎng)消息稱，銀保監(jiān)會(huì)近日下發(fā)了《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》，并要求各地銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報(bào)。

從多位信托業(yè)從業(yè)人士處獲悉，上述消息屬實(shí)，此次銀保監(jiān)會(huì)排查的問(wèn)題主要為，是否違反“四三二”要求、是否用于土地儲(chǔ)備、是否用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、是否協(xié)助金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管套利，以及是否存在其他違規(guī)行為。不過(guò)也有部分信托公司人士向記者表示，“這份文件應(yīng)該主要是針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較多的信托公司，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比不大的暫未收到通知”。

“這次排查是一項(xiàng)例行檢查。” 一位信托公司從業(yè)人士向北京商報(bào)記者介紹稱，主要排查房地產(chǎn)信托的三條“紅線”。這三條“紅線”是指監(jiān)管層收緊房企融資較為清晰的三條標(biāo)準(zhǔn)，要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長(zhǎng)。

具體來(lái)看，“紅線”一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，“紅線”二是凈負(fù)債率不得大于100%，“紅線”三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)三條“紅線”的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條“紅線”都觸碰到了則不得新增有息負(fù)債。橙色檔碰到兩條“紅線”則負(fù)債年增速不得超過(guò)5%。黃色檔碰到一條“紅線”，則負(fù)債年增速不得超過(guò)10%。綠色檔三條“紅線”都未碰到，則負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。

金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，本輪專項(xiàng)排查會(huì)進(jìn)一步實(shí)質(zhì)收緊投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金投向，部分房企現(xiàn)金流緊張，預(yù)計(jì)市場(chǎng)并購(gòu)風(fēng)潮還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

年內(nèi)違約規(guī)模已超400億元

2020年，信托行業(yè)兌付延期頻發(fā)，房地產(chǎn)信托的違約情況也持續(xù)走高。北京商報(bào)記者從用益信托獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域違約金額總計(jì)達(dá)到411.37億元。

從具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，今年3月，房地產(chǎn)信托的違約走向小高峰，當(dāng)月違約金額達(dá)到115.12億元，后又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來(lái)一波增長(zhǎng)，當(dāng)月違約金額達(dá)到134.56億元。10月信托行業(yè)共發(fā)生27起違約事件，其中房地產(chǎn)信托的違約金額為2.3億元。

一家信托公司相關(guān)人士向北京商報(bào)記者透露稱，在房地產(chǎn)信托運(yùn)作過(guò)程中，投資者先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托公司和信托經(jīng)理能否勤勉盡職地履行職責(zé)，也直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。這位信托公司人士直言，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托沒(méi)有好的備案項(xiàng)目，再用之前的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)借錢只能增加公司債務(wù)，達(dá)不到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險(xiǎn)有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資、信托融資等大量到期，如果不能有效調(diào)配資金，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，歷次調(diào)控房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信托的嚴(yán)監(jiān)管政策都會(huì)增多市場(chǎng)房地產(chǎn)信托違約規(guī)模，并在調(diào)控后的半年到一年達(dá)到違約高峰。因而在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)防控壓力增大。

合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)面臨雙向承壓

一直以來(lái)房地產(chǎn)信托就備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，一邊是房企對(duì)資金的渴望，一邊是監(jiān)管的不斷嚴(yán)控，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模也在持續(xù)波動(dòng)。來(lái)自中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.5萬(wàn)億元，同比2019年二季度末2.93萬(wàn)億元下降14.68%，環(huán)比一季度末2.58萬(wàn)億元下降3.1%。

今年6月，銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知中提到，信托公司存在未嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲(chǔ)備貸款或流動(dòng)資金貸款;以向開發(fā)商上下游企業(yè)、關(guān)聯(lián)方或施工方發(fā)放貸款等名義將資金實(shí)際用于房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)避房地產(chǎn)信托貸款相關(guān)監(jiān)管要求等問(wèn)題。

在全行業(yè)收縮的時(shí)候，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)性亟待檢驗(yàn)，在廖鶴凱看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段性規(guī)模受限，不過(guò)存量規(guī)模依然很大，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，后續(xù)可以持續(xù)提升股權(quán)投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)業(yè)務(wù)。

正如袁吉偉所言，房地產(chǎn)信托被嚴(yán)監(jiān)管預(yù)示著傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)空間將越來(lái)越受到制約，傳統(tǒng)粗放的高增長(zhǎng)模式越來(lái)越難以持續(xù)。他進(jìn)一步指出，信托公司要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，就要順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新趨勢(shì)，順應(yīng)監(jiān)管新要求，明確新的有效業(yè)務(wù)組合和市場(chǎng)方向，塑造與之相匹配的專業(yè)能力，獲取新的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，占據(jù)資管新時(shí)代的一席之地。