華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道

步入存量時代，房地產市場的參與者不得不轉換思路，已經有眾多房企開始布局存量物業(yè)。不同于增量時代的開發(fā)邏輯，存量時代開發(fā)商需要頂層思維的轉變，從短平快、高杠桿、高回報的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入?周期的邏輯。對于企業(yè)來說，既需要理清各種存量物業(yè)的發(fā)展前景，更要確定相關業(yè)務的盈利模式，才能在新賽道上獲得?遠的發(fā)展。

房企開始布局存量物業(yè)

當前，中國房地產市場正在發(fā)生的巨大改變，由“增量時代” 向“存量時代”轉換，面對主賽道的切換，房企需要做出戰(zhàn)略調整。明源地產研究院副院??樂在接受《華夏時報》記者采訪時表示，隨著城市化的發(fā)展，很多一二線城市已經進入到了存量時代，土地招拍掛成本太高，目前市場上已經沒有太多新增土地了，節(jié)地利用、減量開發(fā)是當下主導趨勢。通過城市更新的方式，導入產業(yè)，做一些存量改造，對于未來房企拿地會有幫助。現在目前的存量市場規(guī)?？梢猿^10萬億，存量戰(zhàn)略是很多房企的第二發(fā)展曲線。

在近日舉辦的2020觀點商業(yè)年會上，睿星資本中國董事總經理?千里表示，從存量資產?度來看，房子今天是新的，十年以后必定是舊的，這就有一個翻新和再次改造的機會，重新把一個樓宇運營起來，從而提升空間價值。任何的存量資產走到最后都是城市更新，相信存量資產就是相信城市的價值，相信城市的地位。

綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官李想也提到，存量時代房地產的產業(yè)鏈在進一步細化，投資商、運營商、開發(fā)商，三者分離的趨勢越來越明顯，投融資模式、商業(yè)模式也在進一步轉型。近期“三條紅線”的提出，進一步提升了房企存量資產轉型的緊迫性和必要性。

面對市場變局，實際上許多房企目前已經開啟了存量物業(yè)的布局，克而瑞地產研究中心的數據顯示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物業(yè)。具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企?睞，約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，?租公寓或服務式公寓也頗受房企歡迎，占比達到了約53%，而文旅、產業(yè)園、醫(yī)療養(yǎng)老、物流等也均有所布局，產品類型豐富。具體而言，雖然大多數企業(yè)都布局有購物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業(yè)仍有不同側重。購物中心已成為大多數房企的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并隨著一二線城市核心區(qū)域的商場飽和，有朝著近郊更小體量的社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。寫字樓也是多數房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數為CBD區(qū)域的純寫字樓項目。

?租公寓也成為房企布局存量資產的新寵，2019年后，?租公寓關注度雖有所降溫，但仍有不少企業(yè)表示將加速布局?租業(yè)務。此外，很多房企也開發(fā)了城市更新業(yè)務，上述機構數據顯示，四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業(yè)務已成規(guī)模，房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。典型的企業(yè)有奧園、時代中國、富力等房企，開始積極簽約城市更新改造項目。“存量開發(fā)的利潤跟增量開發(fā)是沒法比的。”?樂表示，增量開發(fā)的利潤以前是15%，這幾年慢慢降到了10%，今年很多房企的利潤率甚至降為了個位數，這個時候房企才會愿意把眼光關注到存量市場。存量開發(fā)的利潤率可能在4%、5%或者8%左右，目前看起來沒有房地產開發(fā)賺錢，但可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現金流，代表了未來一個指數級的增?趨勢。

房企運營思路發(fā)生轉變

不同于增量時代的開發(fā)邏輯，存量時代需要新的運營思路。對于企業(yè)來說，需要理清各種存量物業(yè)的發(fā)展前景，更要確定相關業(yè)務的盈利模式，才能在存量時代步入新的發(fā)展賽道。 存量時代下，房企的運營思路要發(fā)生哪些改變呢??樂表示，增量市場是依靠規(guī)模和資源來支撐的，有了規(guī)模才有發(fā)展，所以很多房企要沖千億?檻。行業(yè)發(fā)展到目前階段，依靠土地紅利、市場紅利的時代已經過去，接下來需要依靠的是運營能力，包括設計能力、改造能力、客戶洞察能力、資本運作能力等多個方面。開發(fā)商首先面對的就是頂層思維的轉變，從短平快、高杠桿、高回報的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報、大投入?周期的邏輯。其次面對的是配套的組織保障和績效考核等體制，最后面對的才是各項能力的提升。

具體到商業(yè)地產的運營，黑石集團董事總經理陳宇在上述論壇上表示，房地產投資需要看現金流和收益率，商業(yè)地產對于很多?線基金有很大的吸引力，因為它的現金流非常穩(wěn)定，現在商業(yè)地產的估值相對于其他的物業(yè)來說是有很大空間的，持有商業(yè)地產也非常考驗合作方的運營能力，以及團隊對?線預判的能力。

克而瑞地產研究中心分析，整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時代的到來，房企的多元轉型是“箭在弦上，不得不發(fā)”，布局的存量資產類型也廣泛多樣。然而對于大多數房企而言，要在存量領域找到一個與原有住宅業(yè)務利潤規(guī)模相當的行業(yè)絕非易事，不管是?租還是辦公、文旅還是養(yǎng)老醫(yī)療等，這些業(yè)務要么規(guī)模有限、利潤微薄，要么周期漫?、?險較大。對于房企而言，不僅要看清相關業(yè)務的發(fā)展前景，更要確定明確的盈利模式，方可在存量時代下找到可持續(xù)性發(fā)展的生存之道。

至于存量時代下，房企未來的發(fā)展方向，?樂分析，在未來的5-10年內，將會是增量與存量并軌的時期，也是房企搶跑存量，先發(fā)制人的窗口期。未來房地產市場一定是以REITs為主體的基金和相關金融機構為主的，對標海外市場，美國86%比例的都是REITs，日本72%比例的是REITs和綜合性的房企，新加坡67%比例的REITs，這些代表了中國房地產行業(yè)未來的發(fā)展方向。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧