疫情之后，拐點(diǎn)驟至。商業(yè)地產(chǎn)的固有模式被意料之外的方式打破重置，但歷經(jīng)了一場(chǎng)淬煉后，商業(yè)地產(chǎn)正在以獨(dú)特的姿態(tài)聚合重生。
在11月3~4日舉行的2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，一場(chǎng)關(guān)于“商業(yè)重生聚合的力量”的討論吸引了數(shù)百位商業(yè)資深人士和企業(yè)高管，與會(huì)者圍繞存量資產(chǎn)、REITs、社區(qū)商業(yè)、空間打造、產(chǎn)品服務(wù)等熱點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了深入、聚焦和探討。
在本屆年會(huì)上，中房協(xié)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云指出，“十四五”開(kāi)啟了，在對(duì)2035年的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)充滿聯(lián)想和啟示，行業(yè)的視野應(yīng)該推向更高層面。
每日經(jīng)濟(jì)新聞副總經(jīng)理、上海中心總經(jīng)理黃波表示，一場(chǎng)新的角逐將開(kāi)啟，商業(yè)地產(chǎn)如何快速修復(fù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商們?nèi)绾巫晕倚逕?，找到這些問(wèn)題的解法是當(dāng)務(wù)之急。但也要保持信心，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)能夠伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)，憑借韌勁和創(chuàng)新，找到自己的重生之道。
社區(qū)商業(yè)的新機(jī)遇
在本屆年會(huì)上，觀點(diǎn)地產(chǎn)發(fā)布了《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告》，分別從市場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等方面做了詳細(xì)分析和研究，給行業(yè)帶來(lái)新思路。
尤其針對(duì)社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，這是疫情下得到觸發(fā)的商業(yè)新機(jī)遇。
受疫情影響，今年一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額卻逆勢(shì)同比增長(zhǎng)1.9%。
在此領(lǐng)域，華潤(rùn)、金地、招商、中海、保利、越秀等標(biāo)桿企業(yè)都進(jìn)行了諸多探索。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司總裁喻霖康表示，當(dāng)前消費(fèi)者的構(gòu)成和需求變化快，行業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張，產(chǎn)品創(chuàng)新是實(shí)體商業(yè)永葆活力的源泉。“好的商業(yè)空間要回到與人的關(guān)系，線下從來(lái)沒(méi)有不行，要嘗試城市的開(kāi)放街區(qū)和商業(yè)的融合，與更多的城市要素形成互動(dòng)。華潤(rùn)現(xiàn)在就很重視形成室內(nèi)外交融的豐富場(chǎng)景。”
金地商置的經(jīng)驗(yàn)也是可圈可點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)以金地運(yùn)營(yíng)的社區(qū)商業(yè)中心為研究樣本，分析指出現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)依舊存在著較大的改進(jìn)空間，主要就體現(xiàn)在業(yè)態(tài)較為基礎(chǔ)、分散，且缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)中心等。
房企在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)顯示，項(xiàng)目選址、產(chǎn)品線業(yè)態(tài)打造以及運(yùn)營(yíng)模式等是重要指標(biāo)，選址則考究周邊住宅密度、人流車流、客戶支付能力等。因住而商，社區(qū)商業(yè)的這一特點(diǎn)決定了其租賃運(yùn)營(yíng)成效跟社區(qū)需求把握相掛鉤。
基于這一點(diǎn)，有房企提出“社區(qū)商業(yè)+物業(yè)”的運(yùn)營(yíng)模式，將社區(qū)商業(yè)品牌交于物業(yè)統(tǒng)一管理，而這一運(yùn)營(yíng)模式的主要依據(jù)是物業(yè)更懂業(yè)主，更懂社區(qū)，也更能融合社區(qū)。
“因而在這幾年，隨著對(duì)社區(qū)商業(yè)的理解逐漸加深，房企更加傾向于選擇租賃的商業(yè)模式，而非單純的銷售底商，房企能夠自主調(diào)整業(yè)態(tài)配比，統(tǒng)一布局規(guī)劃，提升項(xiàng)目整體投資價(jià)值。”觀點(diǎn)地產(chǎn)指出，在強(qiáng)調(diào)促進(jìn)內(nèi)需的當(dāng)下，社區(qū)商業(yè)擁有尚待發(fā)掘的龐大藍(lán)海市場(chǎng)，這將是下一個(gè)消費(fèi)升級(jí)的重要方向。
變化中的行業(yè)機(jī)會(huì)
2020年商業(yè)遭受到前所未有沖擊，但也在變化中看到了前所未有的機(jī)會(huì)。本屆商業(yè)年會(huì)，也讓整個(gè)行業(yè)有了更多信心和清晰思路。
招商蛇口副總經(jīng)理、招商商管董事長(zhǎng)聶黎明認(rèn)為，企業(yè)的整個(gè)持有物業(yè)板塊（不僅商業(yè)）都要適應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)行為的變化。如招商蛇口現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)包括海洋世界、周邊商業(yè)、寫(xiě)字樓等眾多物業(yè)，一直更關(guān)注根據(jù)需求調(diào)整業(yè)態(tài)，維持出租率穩(wěn)定。要保持敏銳的眼光，以很快的反應(yīng)速度、很強(qiáng)的執(zhí)行力，勇于嘗試、思考，最終達(dá)到消費(fèi)者的需求。
“疫情后成本升高，做商業(yè)的時(shí)候要更加注重成本管理，態(tài)度上有轉(zhuǎn)變。”保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司總經(jīng)理方長(zhǎng)斌指出，細(xì)節(jié)上要提高信息化的使用，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向。
規(guī)?；矫妫＠虡I(yè)從原有單一的協(xié)同主業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變向外伸發(fā)展，做了大量的包租業(yè)務(wù)。“我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的核心要么是持有非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，要么是通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，提升價(jià)值。”
光大嘉寶股份有限公司副總裁周頌明表示，要把商業(yè)當(dāng)作一個(gè)金融產(chǎn)品來(lái)看，未來(lái)退出、機(jī)構(gòu)看法、估值都很重要。大家要考慮“未來(lái)不是永遠(yuǎn)做開(kāi)發(fā)”，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的能力變得非常核心。但是核心還是價(jià)值是創(chuàng)造出來(lái)的，不是算出來(lái)的，最終是資產(chǎn)管理把整個(gè)價(jià)值的創(chuàng)造變得很重要。
“商業(yè)不是沒(méi)有需求，而是沒(méi)有真正好的產(chǎn)品。”旭輝集團(tuán)總裁林峰表示，旭輝都是客戶導(dǎo)向，希望回歸到商業(yè)需要，滿足客戶對(duì)生活內(nèi)容、生活場(chǎng)景、生活空間的構(gòu)建。
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