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  • 房企分拆物管上市潮依舊火熱

    2020年11月16日 10:18
    來源:南方日?qǐng)?bào)
    新股跌破發(fā)行價(jià)、股價(jià)沖高后回落
    房企分拆物管上市潮依舊火熱
    與深深房重組的計(jì)劃失敗后,恒大的股價(jià)微漲了幾天,并沒有受到太多影響。在解決戰(zhàn)投轉(zhuǎn)普通股和提前還債等問題后,近段時(shí)間擺在恒大面前的任務(wù)所剩不多,拆分物管上市便是其中之一。
    恒大拆分物業(yè)上市是近年來物管上市熱潮的重要組成部分。如今排隊(duì)IPO的物管企業(yè)仍有十幾家,相應(yīng)政策層面的利好也在顯現(xiàn)。但新股跌破發(fā)行價(jià)、股價(jià)沖高后回落,已成為當(dāng)前階段物管企業(yè)面臨的新現(xiàn)實(shí)。
    入市表現(xiàn)不樂觀
    南方日?qǐng)?bào)記者注意到,進(jìn)入四季度,物管上市潮仍在持續(xù),最近的10月份就有4家房企物管企業(yè)在香港交易所上市,其中世茂服務(wù)與合景悠活都在10月30日當(dāng)天進(jìn)行了敲鐘。
    與之前人們印象中物管企業(yè)上市后一路高歌的狀況有所不同,近期IPO的物管企業(yè)股價(jià)走勢(shì)并不順利。10月份,4家上市物管公司開盤首日均不理想。其中,合景悠活上市首日下跌22.94%,世茂服務(wù)利用“綠鞋機(jī)制”在尾盤拉升保住16.6港元的發(fā)行價(jià),但隨后幾天便一路震蕩,截至11月12日港股收盤時(shí)也未再高于這一數(shù)字。
    而其他已經(jīng)上市較長(zhǎng)時(shí)間的物管企業(yè),近期股價(jià)也出現(xiàn)增長(zhǎng)明顯放緩甚至股價(jià)回調(diào)的現(xiàn)象。即便是當(dāng)前的“物管第一股”碧桂園服務(wù),在8月28日沖到歷史最高的56.50港元后,也進(jìn)入了一個(gè)波動(dòng)回調(diào)的階段,截至統(tǒng)計(jì)時(shí)的最新價(jià)格已下調(diào)到45港元左右。
    中達(dá)證券研報(bào)認(rèn)為,疫情逐步控制后,5月末起10年期國(guó)債利率持續(xù)回升,流動(dòng)性環(huán)境回歸常態(tài)化,因而更短期的業(yè)績(jī)彈性對(duì)股價(jià)更為關(guān)鍵,物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)為主,受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響小,因而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中其業(yè)績(jī)彈性較弱。而市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)彈性的偏好上升,給物管公司估值的持續(xù)提升帶來了一定壓力。
    即便如此,截至目前仍有12家物管企業(yè)正在排隊(duì)上市,融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、華潤(rùn)萬象已經(jīng)通過港交所聆訊,恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋控股、建發(fā)物業(yè)等也處在審核中,不久后這些物管企業(yè)或?qū)㈥懤m(xù)登陸港交所。
    而根據(jù)中指院數(shù)據(jù),截至10月末已經(jīng)啟動(dòng)上市的物管公司還有17家,正在籌劃上市的物管公司還有82家。即便是一直未明確上市計(jì)劃的萬科物業(yè)也有了消息,萬科董事局主席郁亮表示,未來萬科物業(yè)一定會(huì)上市。
    降負(fù)債成動(dòng)因
    房企拆分物管上市的原因,從恒大身上或許可以窺見端倪。
    7月底披露拆分物業(yè)上市的計(jì)劃后,恒大于8月13日公告宣布物管業(yè)務(wù)引入235億元戰(zhàn)略投資。而此后的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,恒大總裁夏海鈞提到,拆分物業(yè)上市和引入戰(zhàn)投,使得恒大的凈負(fù)債率下降了19%,而隨后首席財(cái)務(wù)官潘大榮再次在答問環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。
    從恒大管理層的觀點(diǎn)不難看出,拆分物業(yè)上市成為恒大降低自身負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。
    當(dāng)前,恒大一直面臨著融資監(jiān)管“三道紅線”的壓力,南方日?qǐng)?bào)記者此前根據(jù)恒大中報(bào)測(cè)算發(fā)現(xiàn),上半年末其提出預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率79.8%,凈負(fù)債率219.5%,現(xiàn)金短債比為0.36。就連夏海鈞也在中期業(yè)績(jī)會(huì)出面表態(tài),指出恒大有信心“在不遠(yuǎn)的將來”,各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到監(jiān)管部門的要求。
    而與恒大相似,同樣在下半年宣布拆分物業(yè)上市的融創(chuàng),“三道紅線”達(dá)標(biāo)狀況也不樂觀。管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上也對(duì)三項(xiàng)指標(biāo)合適能達(dá)到要求列出了時(shí)間表。
    有業(yè)內(nèi)人士向南方日?qǐng)?bào)記者指出,股權(quán)融資能夠幫助改善企業(yè)負(fù)債情況,因此負(fù)債不樂觀的房企對(duì)此非常熱衷,而拆分物管上市則是此類房企趁著行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭進(jìn)行融資的手段之一。
    中信證券研報(bào)指出,2019年之前物管公司分拆上市在意圖上主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展,但今年以來,物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因,而“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策,更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。
    政策指引風(fēng)向
    華泰證券預(yù)計(jì),2021年仍有眾多物管公司申請(qǐng)上市,盡管近期供應(yīng)壓力影響新股表現(xiàn),新上市公司出現(xiàn)密集破發(fā),但物管板塊擴(kuò)容對(duì)于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是利好,更多的公司上市有助于市場(chǎng)進(jìn)一步認(rèn)識(shí)行業(yè)情況,優(yōu)質(zhì)物管公司將脫穎而出,市場(chǎng)也將回歸理性。
    盡管市場(chǎng)對(duì)待物管企業(yè)發(fā)生變化,但從政策層面來看,整個(gè)行業(yè)正在迎來利好。
    上月發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部等13部門印發(fā)的《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》中,提出推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺(tái),推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù),構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈,滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。
    中信證券指出,這是國(guó)家層面第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域,也是政策層面第一次明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能,開展社區(qū)增值服務(wù)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,此次政策會(huì)進(jìn)一步助推科技賦能物業(yè)管理行業(yè),企業(yè)加大科技投入能得到政策實(shí)惠。
    事實(shí)上,當(dāng)前部分物管企業(yè)已經(jīng)在探索平臺(tái)搭建。例如碧桂園服務(wù)打造向中小型物管企業(yè)輸出智能化升級(jí)方案的物業(yè)行業(yè)數(shù)字化平臺(tái)。而萬科物業(yè)在持續(xù)投入技術(shù)研發(fā)的同時(shí),自身也在悄然變化。
    天眼查信息顯示,10月28日萬科物業(yè)企業(yè)名變更為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。到了10月31日,萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在一次公開活動(dòng)中宣布了企業(yè)更名“萬物云”的消息。據(jù)朱保全介紹,新的萬物云包含三大模塊,核心特征是開放,物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴都可以在平臺(tái)上獲得我們多年積累的技術(shù)、流程、標(biāo)準(zhǔn)等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。(記者 葛政涵)
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