“貸款200萬元，選擇10年期先息后本還款方式，原按揭利率5.3厘，月供10600元；如果采用個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，現(xiàn)抵押利率3.1厘，月供約為6250元。這樣，兩種貸款方式月利息差為4350元，年利息差為52200元。”日前，中國證券報(bào)記者收到某擔(dān)保公司發(fā)來的廣告，這條夸張的廣告誘導(dǎo)人們相信：房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”可使200萬元貸款一年“節(jié)省”5萬元利息。
中國證券報(bào)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，有不少中介機(jī)構(gòu)利用兩種貸款間的利率差幫客戶“省錢”。不過，專家表示，把房貸轉(zhuǎn)換為“房抵貸”的資金成本并不低，且風(fēng)險(xiǎn)不小，建議不要鋌而走險(xiǎn)。中國銀保監(jiān)會表示，銀行要監(jiān)控資金流向，如果違規(guī)流向房地產(chǎn)市場要堅(jiān)決糾正。
資金“過橋”
“現(xiàn)在各銀行房貸平均年化利率約在5.6%至6.2%之間，‘房抵貸’平均年化利率約在3.74%至4.9%之間。”某擔(dān)保公司人士介紹。
那么房貸是如何搖身一變?yōu)?ldquo;房抵貸”的呢？“準(zhǔn)備資料-銀行簽約-下戶審批-批復(fù)-過橋結(jié)清房貸-進(jìn)押-放款。”一位企業(yè)咨詢公司人士如此總結(jié)房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”流程。
他介紹，在客戶先與中介機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議后，中介機(jī)構(gòu)幫客戶準(zhǔn)備相關(guān)材料。在客戶向銀行申請?zhí)崆斑€清房貸并獲批復(fù)后，中介機(jī)構(gòu)為客戶提供過橋資金，以結(jié)清客戶個(gè)人房產(chǎn)剩余的按揭貸款，并向銀行申請進(jìn)一步抵押，獲得“房抵貸”。最后，客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機(jī)構(gòu)提供的過橋資金并向其支付服務(wù)費(fèi)。剩余資金即可由客戶自由支配。
“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價(jià)值的70%，服務(wù)費(fèi)一般為放款金額的1%至3%，過橋資金日利率約為千分之一。
中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在武漢、深圳等地存在此類中介機(jī)構(gòu)，為企業(yè)咨詢公司、擔(dān)保公司等。
應(yīng)對有“術(shù)”
盡管“房抵貸”目前利率不及房貸，但銀行對這類貸款審批更嚴(yán)格。據(jù)某國有大行客戶經(jīng)理介紹，該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營，申請人必須是正常經(jīng)營且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標(biāo)準(zhǔn)相對寬松的銀行，也需客戶名下有營業(yè)執(zhí)照，公司注冊時(shí)間滿1年以上且作為股東時(shí)間需3個(gè)月以上，持股比例不低于10%。
某中介機(jī)構(gòu)人士稱，可幫客戶轉(zhuǎn)讓經(jīng)營滿1年的公司，理論上全流程需至少3個(gè)月。“但是，我有辦法可以馬上完成。”在被中國證券報(bào)記者問及采取什么方法時(shí)，他卻避而不談。
“‘房抵貸’資金不得流入房地產(chǎn)市場和股市，銀行會嚴(yán)格監(jiān)控貸款賬戶，央行也有數(shù)據(jù)庫。”上述某國有大行客戶經(jīng)理表示。對此，亦有中介人士支招：“客戶把‘房抵貸’資金一次性取現(xiàn)即可，隔段時(shí)間再存進(jìn)去。或者把現(xiàn)金存入個(gè)人及親屬以外其他賬戶。”
警惕風(fēng)險(xiǎn)
資深業(yè)內(nèi)人士劉超（化名）透露，從長期看，“房抵貸”資金成本要比房貸高，且風(fēng)險(xiǎn)不小。“從短期看，‘房抵貸’資金成本比房貸低。從長期看，由于大多‘房抵貸’規(guī)定每年歸本，很多客戶需墊資過橋，這樣算下來，貸款利率遠(yuǎn)高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低，實(shí)際資金成本會更高。”
他表示，房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”最大風(fēng)險(xiǎn)在于銀行是否同意續(xù)貸。若客戶因征信、經(jīng)營出現(xiàn)狀況，銀行將不同意續(xù)貸，客戶需每年支付大量過橋費(fèi)用。“有人因無法承受過高的過橋費(fèi)用，都準(zhǔn)備賣掉房子了。”
助貸行業(yè)人士透露，中介機(jī)構(gòu)沒那么“神通廣大”。某城商行員工表示：“銀行員工幾乎不可能與中介機(jī)構(gòu)有利益關(guān)聯(lián)，如被發(fā)現(xiàn)將被辭退。”
高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認(rèn)為，客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”，一來，可能面臨事后銀行審查，被停止貸款，并提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對個(gè)人征信將產(chǎn)生影響。二來，可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差，可能導(dǎo)致不可估量的后果，得不償失。”
銀保監(jiān)會首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企此前明確表示，如果是通過房產(chǎn)抵押申請的貸款，包括經(jīng)營和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請時(shí)的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運(yùn)用在申請貸款時(shí)的標(biāo)的上。
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