“蛋殼”要破了嗎？

這個(gè)當(dāng)下蛋殼不愿意回答的問題，或是接下來長租公寓市場(chǎng)必須直面的問題。連日來，蛋殼深陷“爆雷”“跑路”風(fēng)波，引發(fā)公司股價(jià)震蕩，長租公寓市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

危險(xiǎn)的氣息，在時(shí)間和地域上都早有征兆。年初，因?yàn)槊庾獾拿埽皻づc業(yè)主的矛盾開始暴露。隨后，公司風(fēng)波不斷，資本市場(chǎng)新秀變得起伏不定。赴美上市的長租公寓公司青客公寓也被曝出資金周轉(zhuǎn)困難，甚至險(xiǎn)些關(guān)門。長租公寓爆雷頻發(fā)于多個(gè)城市之際，整個(gè)行業(yè)已是雞飛狗跳。

長租公寓有一套自己的運(yùn)營邏輯。“高付”租金給業(yè)主，再以“低價(jià)”給租客，這一模式看似違背“低買高賣”的市場(chǎng)規(guī)律，卻在長租公寓市場(chǎng)成為基本操作。若要維持資金鏈，只能“長收”租客一年的租金，再按月“短付”給房東，利用時(shí)間差周轉(zhuǎn)資金。

而租客租金又多來自于租金貸等金融產(chǎn)品，提供租金貸的貸款公司通常不是正規(guī)銀行，有些是網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，利用租戶信用借貸搭建資金池，放大了風(fēng)險(xiǎn)。這種玩法的長租公寓，更像是罩在房地產(chǎn)外殼下的資本游戲。而時(shí)間和金錢之間，往往爭(zhēng)分奪秒，危險(xiǎn)藏在頃刻之間。

疫情可能是擊垮資金鏈的稻草。但無論疫情存在與否，長租公寓的腳上一直綁著“雷”。在業(yè)內(nèi)，長租公寓模式一直爭(zhēng)議很大，房地產(chǎn)大佬們各執(zhí)一詞。幾年之間，嘴仗不斷，爭(zhēng)吵不休。潘石屹直言“這個(gè)生意是虧的”，王石力挺，馮侖態(tài)度謹(jǐn)慎，他表示要看租金水平也要看房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。從實(shí)際行動(dòng)看，萬科、龍湖等龍頭企業(yè)則接連布局，中介系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系，長租公寓市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈。

樓市邁入存量房時(shí)代，“租售并舉”的政策背景下，租房改革政策頻出，房企將租賃看作“樓市下半場(chǎng)”的入口。各路勢(shì)力爭(zhēng)相進(jìn)入租賃市場(chǎng)，長租公寓順勢(shì)站上風(fēng)口，火熱看似有章可循，又難掩一廂情愿。

資本上頭，往往就剩下速度與激情了。跑馬圈地，上車占坑，借助租金貸瘋狂收房、極速擴(kuò)張之后，有事兒就不是自己說了算了。在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍要按約定繳納租金，巨大的經(jīng)營壓力之下，再火的市場(chǎng)都會(huì)遇到最冷的結(jié)局。

微利行業(yè)，需要細(xì)耕慢做，放長線看遠(yuǎn)期。長租公寓在市場(chǎng)前期需要重資本投入，如何利用金融工具，解決資金沉淀、回報(bào)周期長以及現(xiàn)金流需求，監(jiān)管如何介入，既要管住錢又要給予金融支持，是置身其中各方要解決的當(dāng)務(wù)之急。

脆弱的殼，還打不了長期的仗。