2020年11月18日，廣州房企時(shí)代中國(guó)控股有限公司（時(shí)代中國(guó)控股，01233.HK）舉辦的“時(shí)代中國(guó)在灣區(qū)”9城百盤(pán)生活藍(lán)圖發(fā)布會(huì)在線上舉行。

在發(fā)布會(huì)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱就“‘雙循環(huán)’新格局下的城市化與粵港澳大灣區(qū)”進(jìn)行了主題分享。

2019年2月，隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，粵港澳大灣區(qū)上升為國(guó)家重大發(fā)展戰(zhàn)略，正式進(jìn)入比肩國(guó)際一流灣區(qū)的賽道。樊綱表示，粵港澳大灣區(qū)有兩種制度、3個(gè)關(guān)稅區(qū)、3種貨幣，和國(guó)際緊密相連，應(yīng)該說(shuō)是“雙循環(huán)”的重要交匯點(diǎn)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α４鬄硡^(qū)現(xiàn)在的人口大概是7000萬(wàn)，2030年也許早了點(diǎn)，但是到2050年，達(dá)到1.2億到1.4億這樣的人口規(guī)模不成問(wèn)題，將成為全球第一大灣區(qū)。

樊綱說(shuō)，要通過(guò)大城市、城市群的發(fā)展來(lái)進(jìn)行中國(guó)的城市化，這是城市化的2.0版。這應(yīng)該是一個(gè)合乎城市化規(guī)律，合乎人的選擇規(guī)律、遷移規(guī)律的做法，特別是在工業(yè)化城鎮(zhèn)化的初期。首先要發(fā)展大城市，大城市來(lái)帶動(dòng)中小城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定意味著人口的遷移，一定意味著人口版圖的變化。人們已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的生產(chǎn)方式、生活方式，那么自然他們的居住，他們生活，城市和鄉(xiāng)村的關(guān)系等等都要發(fā)生深刻的變化。

樊綱認(rèn)為，城市群的發(fā)展，不只是通勤的問(wèn)題、住房的問(wèn)題，更多是一個(gè)公共服務(wù)均等化，公共服務(wù)一體化的問(wèn)題。

大城市、城市群的發(fā)展是中國(guó)城市化進(jìn)程的2.0版

樊綱說(shuō)，以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)發(fā)展的格局，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，首先要把市場(chǎng)做大，要把中國(guó)的發(fā)展?jié)摿φ{(diào)動(dòng)起來(lái)。“一個(gè)重要的引擎是，我們正在進(jìn)行的城市化進(jìn)程。我們城市化現(xiàn)在到什么程度，我們才有60%左右的人生活在城里，世界上的情況是什么？發(fā)達(dá)國(guó)家都是80%多的人們生活在城里，這還是在工業(yè)化完成以后、城市化完成以后再向小城市、向農(nóng)村回流后的情況。工業(yè)化速度城市化速度比較快的這些新興國(guó)家，往往城市化程度更高。你比如說(shuō)日本，大阪、東京這兩大城市群就聚集了70%多的人口。”

樊綱表示，中國(guó)過(guò)去的城市化應(yīng)該說(shuō)走了點(diǎn)彎路，這個(gè)彎路就體現(xiàn)在房地產(chǎn)的兩極分化上。他說(shuō)，以前是城鎮(zhèn)化，具體的內(nèi)容就是鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)、小城市發(fā)展。對(duì)小城鎮(zhèn)、小城市無(wú)限供地，給大城市限制又限制了。結(jié)果小城市建了很多房子，人走了，很多小城市是人口流出的城市，都去了大城市；而大城市沒(méi)有地沒(méi)有房子供應(yīng)，結(jié)果大城市房?jī)r(jià)暴漲。

這個(gè)彎路在于沒(méi)有遵循城市化的邏輯、人遷移的邏輯。人為什么要走，為什么要進(jìn)城？追求美好生活，追求美好生活的前提是什么？就業(yè)在什么地方，有沒(méi)有更高的收入，更好的就業(yè)？

這些年一個(gè)基本的趨勢(shì)是，企業(yè)都在向大城市轉(zhuǎn)移。大城市不僅基礎(chǔ)設(shè)施好，而且有人才。這個(gè)問(wèn)題逐步引起了重視，國(guó)家開(kāi)始調(diào)整政策，調(diào)整戰(zhàn)略，什么戰(zhàn)略？第一是中央政府明確宣布要增加給大城市供地，允許大城市周邊的集體土地入市等等。

更重要的是提出了雄安新區(qū)，雄安新區(qū)相當(dāng)于給京津冀大城市群加了一塊地。然后就提出了粵港澳大灣區(qū)，提出了長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。最近又通過(guò)了成渝城市群發(fā)展的方向。這就有了四大城市群的概念，而且還有一些內(nèi)陸城市形成的中小城市群的格局，5000萬(wàn)、8000萬(wàn)的人口規(guī)模也很可觀。

城市群發(fā)展是大中小城市的互補(bǔ)

城市群在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到什么作用？隨之而來(lái)，沒(méi)有地，沒(méi)有樓，交通擁堵等與城市發(fā)展相伴相生的大城市病又將如何化解？

城市群的概念是什么？樊綱認(rèn)為，城市群是通過(guò)一個(gè)區(qū)域當(dāng)中的大中小城市共同發(fā)展，通過(guò)一些基礎(chǔ)設(shè)施把它們連接起來(lái)，然后讓大中小城市形成互補(bǔ)。

第一個(gè)互補(bǔ)就是空間互補(bǔ)，中小城市可以成為大城市的補(bǔ)充。他以紐約城市群舉例說(shuō)，在曼哈頓工作的金融精英不在曼哈頓生活，不在曼哈頓住，每天早上通勤車(chē)，晚上坐火車(chē)，40分鐘一個(gè)小時(shí)到康涅狄格州去住。因此康涅狄格州的中小城市就變成了紐約的互補(bǔ)。

深圳不是住房貴嗎？年輕人，特別是剛畢業(yè)的年輕人，高科技公司所迫切需要的這些年輕的畢業(yè)生們，他們一時(shí)沒(méi)有那么多的錢(qián)，買(mǎi)不起那么貴的房子，年輕人辛苦一點(diǎn)到深圳周邊城市去居住，這就對(duì)深圳形成了互補(bǔ)。

這才是一個(gè)方面，城市生活不是僅僅有一個(gè)通勤車(chē)，不是僅僅有一個(gè)房子，城市生活是多方面的，特別是各種公共服務(wù)。年輕人首先問(wèn)的是學(xué)校，孩子要上學(xué)，老年人要去的話，馬上問(wèn)的是醫(yī)院，問(wèn)的是報(bào)銷(xiāo)在哪報(bào)。

因此城市群的發(fā)展，是一個(gè)公共服務(wù)均等化，公共服務(wù)一體化的問(wèn)題。要想實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)的發(fā)展，想建成大都市群，不僅要在各種硬件的規(guī)劃上做出努力，而且要在這些軟件上，在這些公共服務(wù)的供給上，如何和中小城市實(shí)現(xiàn)共贏，比如說(shuō)大城市的醫(yī)療資源能不能分享，教育資源能不能分享？這就成了大灣區(qū)的城市群能不能真正發(fā)展起來(lái)的一個(gè)重要的一個(gè)問(wèn)題，必須要解決的一個(gè)問(wèn)題。

這反過(guò)來(lái)也可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加均衡、更加健康的發(fā)展，而不是像過(guò)去那樣的兩極分化。

有些城市寄希望于城市化工業(yè)化發(fā)展之后，人口的回流。人口回流可不是現(xiàn)在農(nóng)民工在這干了幾年又回去了，他回去仍然是農(nóng)民。什么叫人口回流？將來(lái)帶動(dòng)一些偏遠(yuǎn)地區(qū)小城市發(fā)展甚至農(nóng)村的發(fā)展，指的是領(lǐng)取退休金的人口。

樊綱說(shuō)，我們羨慕的歐洲很多小城鎮(zhèn)又寧?kù)o又現(xiàn)代，但是你想想那里住的都是退休的老人。我們跟他們的差別在什么地方？歐洲國(guó)家是以100年、150年一個(gè)比較慢的速度，完成了工業(yè)化和城市化。年輕人沒(méi)走光，老年人回來(lái)了。他們回到大城市周邊的農(nóng)村回到小城市，帶回三樣?xùn)|西。第一樣是一生的積蓄，回去可以修老宅。第二是現(xiàn)代生活、城市生活的經(jīng)驗(yàn)。第三是帶回去了社保。我們這個(gè)過(guò)程也會(huì)出現(xiàn)，但是它可能會(huì)晚一點(diǎn)。在我們這個(gè)階段著重的就是發(fā)展大城市和城市群，是城市群的內(nèi)部的這些中小城市先被帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)，公共服務(wù)一體化。然后再逐步擴(kuò)展到外圍，再擴(kuò)展到其他的城市。

樊綱說(shuō)，中國(guó)的發(fā)展，中國(guó)14億人口需要一些城市群的發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各行各業(yè)的健康發(fā)展。他同時(shí)指出，很多人口流出的中小城市，如果周邊沒(méi)有一個(gè)中心城市能來(lái)帶動(dòng)它們發(fā)展的話，那么這些小城市的發(fā)展時(shí)機(jī)也許還沒(méi)有到。

1999年起，時(shí)代中國(guó)控股以廣州為起點(diǎn)，逐步進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的其他城市，全域布局灣區(qū)9城。截至2020年6月30日，時(shí)代中國(guó)控股的總土地儲(chǔ)備約為2180萬(wàn)平方米，其中位于粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)占比近90%。目前，時(shí)代中國(guó)控股在粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率名列前五。