深圳房價歷來最為生猛，根子上的問題都指向了住宅用地嚴重不足。經(jīng)過上半年緊急控制投資投機買房之后，年底之際深圳住宅用地供應(yīng)出現(xiàn)了大放量。
11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，共吸引28家房企參戰(zhàn)、超400輪舉牌，總成交價達339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓，也是5年來深圳土地市場最高規(guī)模的集中放量。
就連一向“不跟別人搶第一”的萬科也“坐不住”了。消息稱，萬科23日約11點以總地價59.98億元搶下寶安尖崗山地塊，12點進行簽約，下午就拉起橫幅動工了。速度之快，令業(yè)內(nèi)瞠目。
其實放在大的政策背景下，深圳這次土地拍賣盛宴并不算意外。此前，深圳市住房部門曾多次表示，要通過加大住宅用地供應(yīng)以緩解深圳住房問題，壓制房價非理性上漲。
記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至11月23日，深圳2020年累計出讓包含住宅的用地已達28宗，比過去3年的總和還高。如2015～2019年，深圳市全年出讓的住宅用地也不過分別為6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。
但從當前房企的拿地?zé)崆閬砜矗?ldquo;僧多粥少”的局面并未減緩。
“未來深圳還會大規(guī)模增加住宅用地供應(yīng)，但是供地增加有一個過程，深圳現(xiàn)在向外拓展空間還有些難，首先是挖潛、盤活存量用地，如將工業(yè)區(qū)塊線外的其他工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地，這個工作已開始試點和探索，預(yù)計‘十四五’末整個存量工業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃相繼完成。對于開發(fā)商而言，既然未來新增地塊也越來越少，自然會去搶這些地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。
搶到地就是勝利
參加11月23日深圳土地拍賣的28家房企，幾乎都是上市大房企和具有國企央企背景。除招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華潤置地等深圳土地拍賣市場的熟面孔外，總部在深圳的萬科、佳兆業(yè)均獲得年內(nèi)在深圳的首宗公開招拍掛地塊，外來房企新城控股、安徽高速亦通過此次土地拍賣盛宴首進深圳。
“主要還是因為近期深圳新房市場較為火熱，多數(shù)住宅新盤不愁賣。同時全國市場分化較為嚴重，多數(shù)城市市場不景氣，導(dǎo)致其他城市房企涌入深圳。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對中國房地產(chǎn)報記者表示。
這8宗入市出讓的居住用地分別位于光明區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)，總出讓面積73.22萬平方米，總起拍價合計294.42億元，總成交價339.81億元。有7宗土地的建設(shè)類型均為普通商品房，均采用“雙限雙競”辦法掛牌出讓，并設(shè)定了一定初始面積只租不售的人才住房。
其中，位于尖崗山豪宅區(qū)的寶安西鄉(xiāng)地塊，是上午場最激烈的競拍宗地，吸引了10家房企競拍。萬科一改往常穩(wěn)重不爭搶的形象，歷經(jīng)130多輪競價，以最高限制地價59.98億元拿下該宗地塊，配建只租不售的人才住房面積6.6萬平方米，溢價率45%。
這是萬科時隔6年來首次在深圳公開市場拿下住宅用地。其上一次拿地是2017年在深圳灣超級總部基地摘得的商服用地，建設(shè)萬科集團總部。
不過，根據(jù)出讓條件，該宗地塊建成后，限制普通商品住房銷售均價不得高于83265元/平方米，這意味著，可售樓面價與最高售價之間僅相差約18126元/平方米。再加上各種原材料、資金、人力、建安成本，利潤空間很小。
“這塊地的位置佳，周邊為泰禾院子、和樾府等項目，近期和樾府多次入市，表現(xiàn)較好，因此受到開發(fā)商青睞。開發(fā)商拿地目的肯定是要賺錢，雖然限價，但開發(fā)商還是可以通過收取裝修費突破限價，同時可以通過縮短開發(fā)周期降低成本。如龍光前海天境5月拿地，12月就預(yù)計推出，拿地到入市時間明顯縮短。”鄭叔倫置評道。
“在深圳拿地不僅僅是錢的問題，比拼的是開發(fā)商的資金成本及綜合實力，因為火的樓盤利潤空間都很小。”深圳一位房企人士直言。
坪山地塊的競爭更為激烈，平安、聯(lián)發(fā)、保利、華潤、萬科等12家房企和佳兆業(yè)同臺競技，經(jīng)過26輪競價，最終由“舊改王”佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體以上限價格28億元競得，樓面價2.6萬元/平方米，溢價率45%，配建人才房5萬平方米。
另一被搶奪的火熱區(qū)域為光明區(qū)，共有4宗住宅用地出讓，總起拍價40.12億元，最終均以上限價格成交，總成交價58.2億元，落子企業(yè)包括金茂、電建、中信城開等，溢價率均達45%。
相比之下，寶安沙井地塊、龍華大浪地塊均是以底價成交，且這兩宗地塊都只有一家企業(yè)參與競買，分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體以127億元競得、深圳市地鐵集團以66.5億元競得。在龍華大浪地塊的競拍資格上，明確要求“具有內(nèi)地地鐵線路，從建設(shè)運營到管理物業(yè)的經(jīng)驗”，幾乎是為深鐵“內(nèi)定”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國房地產(chǎn)報記者表示，這次土地拍賣有20多家房企參加，但實際積極參與競拍的不足半數(shù)，且一些區(qū)域的部分地塊以底價成交，整體競拍熱度較去年有所下降，這表明在當下調(diào)控政策收緊及融資“三道紅線”新規(guī)壓力之下，房企拿地更加謹慎。
深圳房價以“穩(wěn)”為大
中國“特大城市”深圳，其實地域最小，市域面積僅約1997平方公里。除了面積不足外，還在于土地供給的結(jié)構(gòu)性失衡，不僅有50%生態(tài)紅線，還有30%工業(yè)區(qū)塊線的限制。長期有限的住宅供地，被諸多人士視作深圳房價高企的最主要原因。
以壓制需求為核心的調(diào)控效果已顯吃力。今年7月15日深圳出臺樓市調(diào)控新政后，深圳的房價仍面臨較大上漲壓力。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住房價格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲0.9%和15.5%，雙雙位居全國第一。10月，深圳房價均價達到每平方米78722元，在15個城市中遙遙領(lǐng)先，是第二名廈門的1.6倍，是最后一名長春的7.6倍。
現(xiàn)在，深圳住房政策的畫風(fēng)突變，政策導(dǎo)向正由壓制需求為核心轉(zhuǎn)向供給側(cè)發(fā)力。
根據(jù)深圳市2020年度土地出讓計劃，深圳市規(guī)劃和自然資源局今年將加大住宅用地供應(yīng)，今年計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約25%，較去年計劃的150公頃增加了近一倍。
深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應(yīng)上會做一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。
深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實施計劃》亦稱，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國家相關(guān)標準中25%～40%的下限。
“中長期來看，深圳作為標桿城市、社會主義現(xiàn)代城市發(fā)展的典范，要向國際一線城市看齊，未來還會大規(guī)模增加土地供應(yīng)，這是一個必然結(jié)果。但深圳現(xiàn)在拓展空間還比較難，更多還是盤活存量用地。”李宇嘉表示。
今年，可以說是深圳開啟土地供應(yīng)放量的元年。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，截至11月23日，包含深汕合作區(qū)，今年深圳一共賣了28宗居住用地，涉及土地面積137萬平方米，出讓總金額達758億元，三項指標同比去年全年分別增長了133%（宗數(shù)）、206%（土地面積）、91%（成交金額）。加上非居住用地，深圳今年土地出讓金額已逼近900億元。
在多位市場人士看來，深圳土地拍賣放量將增加市場信心，對未來新房市場供應(yīng)起到積極的補充作用，緩解市場供需矛盾。
“在調(diào)控政策收緊以及住宅用地供應(yīng)增加的條件下，預(yù)計未來深圳樓市將會逐漸趨穩(wěn)。”陳霄稱。
不過，“深圳新房供應(yīng)主要集中在城市或區(qū)域外圍，而主城區(qū)新增地塊很少，預(yù)計深圳市區(qū)二手房市場還會繼續(xù)火熱下去。”李宇嘉表示。
對于深圳而言，這場土地拍賣盛宴還未結(jié)束，發(fā)力供給端實現(xiàn)樓市求穩(wěn)的變局才剛剛開始。
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