這其實(shí)是前不久我應(yīng)邀給某大學(xué)一個(gè)班級(jí)學(xué)生布置的作業(yè)題。
我承認(rèn)，這里頭故意埋設(shè)了容易混淆的概念。房地產(chǎn)投資，對(duì)應(yīng)著不同的市場(chǎng)主體。比如，按照通俗的理解，至少得區(qū)分經(jīng)濟(jì)組織（企業(yè)）的投資和個(gè)人的投資，前者一般認(rèn)為是對(duì)應(yīng)房企的投資行為，后者對(duì)應(yīng)居民個(gè)人的投資買房行為。
此前我說過，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期，就是基于企業(yè)的房地產(chǎn)投資層面上說的。雖然，在長(zhǎng)效機(jī)制下，暴利不再，規(guī)模增長(zhǎng)受到控制，但剛性需求和改善性需求仍足以支撐一個(gè)巨大的市場(chǎng)，只不過，一些中小房企的份額將不得不交給主流房企。
毫無疑問，房企的投資行為也存在區(qū)域的分化，所以全國(guó)化房企才會(huì)強(qiáng)調(diào)區(qū)域布局的重要性。都市圈之間，城市之間，結(jié)構(gòu)性的分化一直存在。房企最大的投資失誤，就是在錯(cuò)誤的時(shí)間選錯(cuò)了城市，買錯(cuò)了土地。當(dāng)年你要是重金殺入鄂爾多斯，到現(xiàn)在也未必緩了過來。
居民個(gè)人的投資買房，更復(fù)雜一些。主要是，在一二線城市和熱點(diǎn)三線城市，普遍實(shí)行限購(gòu)。按理，目前各地的限購(gòu)是比較嚴(yán)格的，但也仍然有隙可尋。比如，離婚獲取資格，以父母或子女的名義買房等。如果是超過正常需求（包括改善性需求）的買房，才能說是投資。
買房投資之所以有如此深刻的烙印，當(dāng)然是因?yàn)闃鞘悬S金時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速地上漲，而且投資者獲得的收益幾乎還是純利，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了新的買家。雖說國(guó)人可選擇的投資渠道確實(shí)比較窄，但投資這種事也存在一定程度的路徑依賴，以過去觀察未來，低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資，還有比買房更合適的么？
央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在最近的一篇署名文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》里說，收益永遠(yuǎn)和風(fēng)險(xiǎn)成正比。古今中外，總有人盼望能以更低風(fēng)險(xiǎn)獲取更高收益，但規(guī)律不可能打破。承諾低風(fēng)險(xiǎn)高收益就是詐騙，金融監(jiān)管要永遠(yuǎn)與這類行為作堅(jiān)決斗爭(zhēng)。
似乎是與這篇文章的觀點(diǎn)相佐證，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組12月1日發(fā)布的《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》顯示，房?jī)r(jià)漲跌分化較為嚴(yán)重，9個(gè)城市的房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)跌幅超15%，其中個(gè)別城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)腰斬，但也有城市的房?jī)r(jià)或超過2018年1月以來的高點(diǎn)。
根據(jù)該報(bào)告的數(shù)據(jù)，與2017年4月的最高時(shí)點(diǎn)相比，廊坊的房?jī)r(jià)下跌了46.9%，北京下跌了15.8%。舉個(gè)例子，如果你那個(gè)時(shí)點(diǎn)在燕郊或固安投資買了一套房，資產(chǎn)價(jià)值可能接近縮水一半。這樣的投資，無疑就構(gòu)成了高風(fēng)險(xiǎn)。
但在另外一些城市投資買房，卻仍有可能獲得較高收益。比如深圳、杭州。我想它們應(yīng)該屬于前述報(bào)告所說的，房?jī)r(jià)超過2018年1月以來高點(diǎn)的城市。今年上半年，據(jù)說杭州有些豪宅樓盤就嚴(yán)陣以待了，因?yàn)槟愁^大象要上市了。雖說大象上市暫緩，但杭州的房?jī)r(jià)壓力仍然很大。
除了杭州的營(yíng)商環(huán)境一貫為企業(yè)稱道，還有一個(gè)重要的推動(dòng)力來自凈增人口。2019年末，杭州全市常住人口突破千萬，達(dá)到1036.0萬人，比2018年末凈增55.4萬人。雖然沒有證據(jù)表明凈增人口與房?jī)r(jià)構(gòu)成一一正對(duì)應(yīng)關(guān)系，但過去多年，巨大的凈增人口給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的壓力也是可見的事實(shí)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)承受人口凈增壓力的，還有廣州、深圳，去年分別比上年凈增40.15萬人和41.22萬人。中心城區(qū)新房因?yàn)橄迌r(jià)，往往與二手房形成倒掛，所以會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)；隨著新增常住獲得購(gòu)房資格，二手房也會(huì)有上漲壓力。
其中，深圳的特殊之處在于，它的國(guó)土空間十分有限，有效土地供應(yīng)和商品住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足新增需求。當(dāng)?shù)卣肓撕芏噢k法，但我講過多次，要從根本上解決深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，只有拓展它的國(guó)土發(fā)展空間，不然的話今年上半年的現(xiàn)象過段時(shí)間又會(huì)來一次。
還有幾個(gè)中心城市，壓力也是蠻大的。2019年西安常住人口凈增19.98萬，武漢常住人口凈增13.1萬，成都常住人口凈增25.1萬。但它們的國(guó)土縱深都比深圳大得多，在土地供應(yīng)方面有較大的騰挪空間，只要堅(jiān)持限購(gòu)，穩(wěn)定供應(yīng)，房?jī)r(jià)壓力就是可控的。
順便提一句，沈陽(yáng)樓市已經(jīng)恢復(fù)過來了，最近兩年是東北幾個(gè)大城市里表現(xiàn)最好的，它的人口也是凈流入的，即使只是微增。北京、上海的人口控制一直比較嚴(yán)格，尤其是北京，近兩年的常住人口還是下降的，房?jī)r(jià)下跌并不奇怪。
有朋友可能會(huì)覺得，以人口凈流入的角度來觀察房?jī)r(jià)，是一個(gè)老話題。我承認(rèn)，之所以舊話重提，與最近討論甚火的延遲退休有關(guān)。延遲退休普遍被認(rèn)為是不堪社保壓力的選擇，它的背后是我國(guó)人口老齡化的加速到來。
人口老齡化與房地產(chǎn)有沒有關(guān)系，與房?jī)r(jià)有沒有關(guān)系？恐怕是有的，而且關(guān)系很大。可資參考的是日本。限于篇幅我無法論述，但特別想對(duì)投資買房的朋友提醒一句，務(wù)必要考慮年齡結(jié)構(gòu)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，包括95后一代步入社會(huì)和60后一代開始退休。
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