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  • 房企年度目標完成率分化加劇

    2020年12月11日 09:31
    來源:每日經(jīng)濟新聞
    進入12月以來,房企陸續(xù)公布前11月的銷售業(yè)績。在全年業(yè)績出爐之前,前11月的業(yè)績就像“摸底”考試,各家房企在2020年表現(xiàn)如何,已初步有了答案。
    值得注意的是,受疫情影響,房企在今年業(yè)績完成率方面的分化進一步加劇,部分房企完成全年目標壓力加大,甚至已有頭部房企主動調(diào)低2021年的業(yè)績增速。
    據(jù)克而瑞統(tǒng)計,在年內(nèi)設定了業(yè)績目標的36家規(guī)模房企中,截至11月末超六成房企的目標完成率達到90%以上,但同時也有近三成房企的目標完成率在85%~90%之間,另有5家房企的目標完成率尚不及85%。
    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者分析認為,房企已經(jīng)到了增速換擋期,能做到減速增長的已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)企業(yè),很多企業(yè)能保持穩(wěn)定增長都很不容易。有房企率先調(diào)低增速目標,對應的相應結(jié)轉(zhuǎn)就也會降低?,F(xiàn)在主動調(diào)低肯定會影響股價和估值,但這相當于提前釋放利空、拉長消化期。
    有房企率先調(diào)低明年增速
    目前,已有保利發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、新城控股(601155,股吧)、陽光城(000671,股吧)、旭輝控股、金科集團、龍光集團、美的置業(yè)等多家TOP30房企公布了今年前11個月的銷售業(yè)績。
    其中,保利發(fā)展前11月銷售額達4630.4億元,同比增長10%;世茂集團前11月累計合約銷售總額約2628.1億元,同比增長15%;龍湖集團前11月合約銷售2428億元,同比增長約9%;綠城集團前11月累計合同銷售金額2310億元,同比增長34%;龍光集團前11月實現(xiàn)合約銷售額1086.8億元,同比增長達34.5%。
    而曾位居TOP10行列的新城控股,前11月累計合同銷售金額約2199.08億元,比上年同期下降10.81%。
    實際上,據(jù)億翰智庫統(tǒng)計,2019年TOP10房企的年度業(yè)績同比增速平均值約為15%,已經(jīng)比2018年的35.4%大幅縮水超過20個百分點。而據(jù)多家機構(gòu)預測,2020~2021年,房企整體業(yè)績增速將繼續(xù)呈下滑之勢。
    值得一提的是,前11月銷售業(yè)績位居行業(yè)第八的世茂集團于12月4日發(fā)布公告,公布根據(jù)目前市場情況及本公司初步預期,集團2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。
    克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,世茂集團預期2021年增長10%以上,比預期下調(diào)了10個百分點,是一個頗有信號意義的消息。“房企的負債增速被控制,對應的銷售規(guī)模增長也隨即被控制住??梢灶A期,明年房企的拿地速度也會下滑。”
    房企負債規(guī)模的上限決定了其銷售增長的上限,伴隨“三道紅線”融資新規(guī)的推行,開發(fā)商新增有息負債規(guī)模將被卡住上限。這意味著,在周轉(zhuǎn)率不變的情況下,房企銷售規(guī)模的增長很容易見頂。“從這一點看,不踩線的房企將在未來競爭格局中處于更有利的位置。”張波指出。
    當彎道超車的窗口關閉,玩家們就只能在同一個“直道”上競爭。未來房企的信用擴張和高杠桿將被嚴格管控,行業(yè)的穩(wěn)定性將會大幅提升。開源證券也指出,“三道紅線”融資新政推行后,可以預見的是,行業(yè)格局將更加穩(wěn)定。
    易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱甚至直言,“三道紅線”之下房地產(chǎn)進入“不增長時代”,很難再有規(guī)模上的大躍進增長。
    年度目標完成率分化加劇
    就年度目標完成率而言,規(guī)模房企間的分化進一步加劇。
    克而瑞的統(tǒng)計顯示,截至11月末,在年內(nèi)設定了業(yè)績目標的36家規(guī)模房企中,超六成房企的目標完成率達到90%以上。其中,恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在11月提前超額達成了全年目標。
    與此同時,有近三成房企的全年目標完成率在85%~90%,另有5家房企目標完成率低于85%??傮w來看,今年在疫情影響下,部分房企完成全年業(yè)績目標有一定壓力。
    克而瑞表示,四季度以來,房企雖然加大供應和營銷力度,但目前市場整體的去化壓力仍然較大。在今年最后一個月,房企仍需加緊供貨、加速去化,沖刺全年目標。
    “今年不少房企定的目標其實是比較激進的。疫情之下全國的房地產(chǎn)銷售只增長了5%左右,有些房企定下增長10%以上的激進目標,或?qū)⒚媾R無法完成的命運。”張波直言。
    實際上,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),11月份TOP100房企實現(xiàn)銷售(操盤金額)12025.8億元,同比增長21.4%,環(huán)比小幅上升5.1%。但目前市場實際的去化率水平承壓,百強房企單月同比增速自8月份以來持續(xù)回落,部分房企完成全年目標有一定壓力。
    “很多房企會降速,但優(yōu)質(zhì)房企反而會增速。”張波表示,隨著行業(yè)集中度不斷提升,未來預計20%的房企最終會占據(jù)60%以上銷量。同時,隨著房地產(chǎn)投資屬性減弱,大型房企因為口碑等因素,會有更強勢的市場地位。另外,土地儲備率、開發(fā)情況比較好、財務狀況比較好的房企,會更具競爭實力。
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