近日，廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《佛山市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施辦法》（下稱《辦法》），明確商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。

根據(jù)《辦法》，商品房預(yù)售款包括預(yù)購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在市內(nèi)選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售專用賬戶，一個(gè)商品房預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶。

按項(xiàng)目進(jìn)度確立預(yù)售款留存額度

《辦法》明確，存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款優(yōu)先保障項(xiàng)目竣工，當(dāng)商品房預(yù)售款進(jìn)賬額達(dá)到各階段留存額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)，將超出部分轉(zhuǎn)出監(jiān)管賬戶。

具體來看，各個(gè)階段的留存額度包括：項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件的形象進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的10%；項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂至配套安裝工程（基本水電工程）完成前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的5%；項(xiàng)目完成配套安裝工程至竣工驗(yàn)收合格前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的3%；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后至完成商品房首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款不得低于項(xiàng)目銷售總額的1%；項(xiàng)目完成商品房首次登記并達(dá)到可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，可以提取剩余商品房預(yù)售款并申請(qǐng)解除商品房預(yù)售款監(jiān)管。

根據(jù)《辦法》，同一商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的銷售總額=該預(yù)售證項(xiàng)目經(jīng)明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制的預(yù)售房屋均價(jià)×該預(yù)售證項(xiàng)目的總建筑面積×90%。

預(yù)售款留存額度與開發(fā)企業(yè)信用分值掛鉤

與此同時(shí)，監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款留存額度還與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用分值掛鉤。

信用分值120分及以上的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的80%留存；信用分值100分以上（不含100分）至120分以下（不含120分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的90%留存；信用分值100分的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度留存；信用分值80分及以上至100分以下（不含100分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的110%留存；信用分值80分以下（不含80分）的，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款按留存額度的120%留存。

不過，根據(jù)《辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行出具的合法、有效的現(xiàn)金保函，替換商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。

項(xiàng)目被調(diào)查期間預(yù)售款暫停撥付

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)提交相應(yīng)材料。區(qū)交易管理機(jī)構(gòu)受理用款申請(qǐng)后，經(jīng)過審查資料和現(xiàn)場查看后方能批準(zhǔn)使用。

另外，根據(jù)《辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在預(yù)售項(xiàng)目被責(zé)令停工；預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題被調(diào)查；預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重的信訪投訴，被房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)查；預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重拖欠農(nóng)民工工資糾紛情況，被主管部門立案調(diào)查等情形的，調(diào)查期間，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售款，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)助相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款的監(jiān)督使用。

《辦法》將自2021年1月7日起施行，有效期五年。