本報(bào)記者 郭陽琛 張玉 上海報(bào)道

四季度以來，物業(yè)企業(yè)上市進(jìn)入高潮，近10家企業(yè)成功赴港“敲鐘”，單季度IPO融資規(guī)模預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2020年前三季度的總和。

與爭搶上市通道的火熱相反，物業(yè)股在資本市場的表現(xiàn)卻急轉(zhuǎn)直下，不但多個(gè)新股破發(fā)，整個(gè)物業(yè)板塊股價(jià)也普遍下滑。此外，近日，麥格理還給予保利物業(yè)“跑輸大市”的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)45.8港元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這份“負(fù)面”評(píng)級(jí)不僅是送給保利物業(yè)，更是送給整個(gè)物業(yè)行業(yè)的。今年上半年，物業(yè)行業(yè)在疫情中保持穩(wěn)健增長，抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、周期性不顯著以及有社區(qū)資源開發(fā)前景廣闊和規(guī)模有無限做大的可能性等因素，物業(yè)行業(yè)整體被資本市場寵愛過度。下半年，隨著其他行業(yè)的復(fù)蘇，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值被重估并回歸。

物業(yè)行業(yè)資深專家金永宏在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“8月物業(yè)行業(yè)跑輸了大盤，9、10月還在下跌，短期看還在繼續(xù)?，F(xiàn)在已上市或待上市物業(yè)公司，是時(shí)候重新定位、審視自己的發(fā)展路徑了。”

針對(duì)是否將加快上市腳步？對(duì)于物業(yè)的未來有著怎樣的新謀劃？記者致函迪馬股份(600565.SH)、正榮服務(wù)(06958.HK)等企業(yè)，截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

上市高潮

記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月，卓越商企服務(wù)、第一物業(yè)、合景悠活等4家物業(yè)公司上市；11月，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)先后上市；12月初，恒大物業(yè)、華潤物業(yè)也成功“敲鐘”。

“房企拆分物業(yè)板塊上市主要原因還是在于讓資產(chǎn)端盡可能增值，以便應(yīng)對(duì)負(fù)債端的去杠桿。”在職業(yè)投資人程宇看來，單純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的黃金周期依靠全社會(huì)部門不斷加杠桿來支撐，但這種貨幣寬松周期在未來的可預(yù)期時(shí)間內(nèi)已經(jīng)很難再出現(xiàn)。“為了應(yīng)對(duì)杠桿收縮帶來的負(fù)債端壓力，就需要在新板塊上做強(qiáng)資產(chǎn)端。”

11月19日，融創(chuàng)服務(wù)登陸港交所主板，“綠鞋”后融資規(guī)模將達(dá)到92億港元，創(chuàng)下目前物管上市公司融資規(guī)模新高；12月2日，恒大物業(yè)飛速登陸港股、大額募資69.16億港元。自此，“碧萬恒融”4家超級(jí)房企中，僅剩萬科還未分拆物業(yè)上市。

除了大型房企，佳源國際、迪馬股份等中小房企也加入到分拆物業(yè)板塊的“上市潮”中。以迪馬股份為例，12月7日晚，其宣布擬分拆控股子公司重慶東原澄方實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“東原澄方”）到港交所主板上市。

據(jù)悉，東原澄方成立于2015年1月，是迪馬股份旗下的物業(yè)發(fā)展平臺(tái)，主要有“東原物業(yè)”這一品牌。今年半年報(bào)顯示，截至上半年末，“東原物業(yè)”的業(yè)務(wù)已覆蓋華東、華中、華南、西南四大區(qū)域，服務(wù)在管項(xiàng)目約150個(gè)，合約及管理面積3000余萬平方米。

記者注意到，迪馬股份似乎早就開始為分拆物業(yè)上市做好準(zhǔn)備。天眼查顯示，10月29日，東原澄方迎來股東變更，東原房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司退出股東序列，新增了嘉實(shí)物業(yè)管理投資有限公司（以下簡稱“嘉實(shí)物業(yè)”）。截至目前，股東包括天津澄方企業(yè)管理咨詢有限公司、天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、栢天有限公司以及嘉實(shí)物業(yè)，持股比例分別為51.04%、9.98%、25.41%和13.57%。

中信證券研報(bào)也分析稱，“三道紅線”之下，部分開發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨(dú)立運(yùn)營，都急于上市募集資金。

漸回理性

中國企業(yè)家發(fā)展聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者，大盤物業(yè)股上市后，造成物業(yè)股市場供應(yīng)量增加，由此造成了物業(yè)股板塊內(nèi)部的走勢(shì)分化。也正是物業(yè)股稀缺性的消失導(dǎo)致了股價(jià)的普遍下降，物業(yè)公司的資本熱潮已經(jīng)基本過去。

這也導(dǎo)致“上市即破發(fā)”成為物業(yè)行業(yè)的常態(tài)。記者注意到，僅在10月，便有多家物業(yè)新股遭遇破發(fā)狀況，其中第一服務(wù)上市首日開盤價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌16.67%。

一度成為資本市場“香餑餑”的物業(yè)股何以至此？金永宏認(rèn)為，首先是上半年受疫情影響，旅游等板塊都受到較大影響，而物業(yè)板塊抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此估值被推高，而下半年逐漸回歸到合理水平；其次是物業(yè)公司將發(fā)行價(jià)定得過高，10~12月是物業(yè)股“高發(fā)期”，這兩個(gè)月的平均市盈率是32倍，但在實(shí)際發(fā)行時(shí)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，最高甚至到了100倍以上；最后是現(xiàn)在資金池的容量不足以支撐涌現(xiàn)出來的物業(yè)股數(shù)量。

上述說法也得到了數(shù)據(jù)上的印證。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9~11月，30家上市物業(yè)企業(yè)股價(jià)下跌，藍(lán)光嘉寶服務(wù)跌幅最大為40.3%；其次為金融街服務(wù)跌幅達(dá)40%。11月，36家上市物業(yè)企業(yè)中，股價(jià)出現(xiàn)下跌的企業(yè)占比超過三分之二。

今年7月，剛剛成功上市的正榮服務(wù)便是最好的例子。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上市后，正榮服務(wù)股價(jià)一路走高，8月一度突破7港元，但此后便一路下跌。截至12月10日，正榮服務(wù)股價(jià)僅為4港元，與上市首日收盤報(bào)價(jià)5.6港元相比，下滑幾近三成。

一面是潛在的市場發(fā)展空間和融資渠道拓寬；另一面則是資本市場逐漸趨于理性，股價(jià)高估值已成過去式，此時(shí)欲上市的物業(yè)企業(yè)該做何選擇？

柏文喜建議，對(duì)于自身資金鏈較為寬松，母公司資金需求也不迫切，基本面比較好的企業(yè)，不妨可以按部就班地遞表或者等待較好的窗口期以獲得較好的估值和發(fā)行條件；而對(duì)于那些自身現(xiàn)金流壓力較大和母公司資金需求也十分迫切的公司，還是要抓緊時(shí)間快速上市以緩解現(xiàn)金流壓力，“活下去”始終是第一位。

“當(dāng)市場冷靜之后，都不選擇物業(yè)股了，再去發(fā)行豈不是更不容易融到資金？另外，破發(fā)不代表一定是企業(yè)本身有問題，最主要在于估值是否合理。”金永宏感慨道。

爭先求變

然而，一直以來，業(yè)務(wù)同質(zhì)化、高度依賴母公司、靠收并購短期內(nèi)擴(kuò)張規(guī)模，依然是行業(yè)的普遍現(xiàn)狀。物企顯然也意識(shí)到這樣的困局，紛紛發(fā)布“新”字帶頭的未來戰(zhàn)略，希望主動(dòng)求變，在競爭日漸激烈的物業(yè)領(lǐng)域占得先機(jī)。

前不久，在萬科集團(tuán)上海區(qū)域媒體交流會(huì)上，集團(tuán)合伙人朱保全對(duì)外宣布：萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”（以下簡稱“萬物云”）。

這也意味著，萬物云不再是簡單的物業(yè)公司，未來的發(fā)展定位為一家科技公司。朱保全表示，從城市到園區(qū)，從寫字樓到家皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動(dòng)皆可通過技術(shù)連接。將技術(shù)融入空間，帶來的不僅僅是服務(wù)效率提升，還有管理的顆粒度和透明度的提升。

更名后，萬物云與其他物業(yè)公司不再是競爭關(guān)系而是合作關(guān)系。在朱保全看來，萬物云的核心特征是開放，物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴都可以在其上獲得萬科多年積累的技術(shù)、流程、標(biāo)準(zhǔn)等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。

與萬科不同，更多的物業(yè)公司還是著眼于對(duì)物業(yè)服務(wù)邊界和內(nèi)涵展開延伸與拓展。

近日，正榮服務(wù)也宣布要深度布局商企服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)布了商企物業(yè)服務(wù)品牌“榮企”，以商寫、學(xué)校、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等五大業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹黧w。

據(jù)悉，2017年，正榮服務(wù)通過收購江蘇愛濤100%的股權(quán)進(jìn)入非住宅領(lǐng)域物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)也開啟公司獨(dú)立第三方外拓的道路。2019年，又通過收購江蘇蘇鐵70%的股權(quán)拿到學(xué)校物管資質(zhì)。截至2020年6月30日，非住宅物業(yè)服務(wù)管理面積占比達(dá)43.3%。

正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁黃亮表示，除了市場容量不斷擴(kuò)張的趨勢(shì)，非住宅服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展更得益于國家的政策利好因素，全國后勤服務(wù)社會(huì)化進(jìn)一步改革，以及政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域的政策引導(dǎo)，讓各大企業(yè)借助政策的紅利不斷開辟發(fā)展新路徑。

無論是理念和方法論的更新，還是搶占、拓寬新的業(yè)務(wù)競爭賽道，物業(yè)企業(yè)“求變”歸根結(jié)底是為自己在這片對(duì)手激增的競爭浪潮中增加砝碼。

程宇告訴記者，在新的物業(yè)服務(wù)競爭市場上，物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性、質(zhì)量和可靠性將會(huì)成為競爭的核心競爭力。所以提升物業(yè)公司的專業(yè)化水平、服務(wù)質(zhì)量水平，打造物業(yè)服務(wù)公司的品牌，不僅將會(huì)給存量樓盤帶來保值增值的吸引力，還將從而為物業(yè)公司拓展新的客戶，擺脫對(duì)母公司的依賴奠定基礎(chǔ)。