日前，中共北京市委發(fā)布《關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。其中提到，要積極應(yīng)對人口老齡化，加快建設(shè)居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)，醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系；編制養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃，培育養(yǎng)老新產(chǎn)業(yè)，推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

實際上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域并不陌生，但這一很早就被發(fā)現(xiàn)的藍(lán)海市場，并未找到較好的盈利模式。12月14日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會大健康與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分會專場論壇上，業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，未來大有可為，但重點(diǎn)在于，要把注意力放在運(yùn)營和服務(wù)上，要有戰(zhàn)略眼光和長期思維。

養(yǎng)老政策頻吹“暖風(fēng)”

事實上，政策層面早已顯現(xiàn)出對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，尤其是今年以來，養(yǎng)老政策暖風(fēng)一再吹來。

今年7月15日，民政部、國家發(fā)改委、住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見》。其中，對每個部委提出了具體專項工作，比如住建部將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容，指導(dǎo)有條件的地區(qū)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步開展居家適老化改造；國家衛(wèi)健委（全國老齡辦）指導(dǎo)各級衛(wèi)生健康委（老齡辦），將居家適老化改造作為實施健康中國行動、推進(jìn)老年友好社區(qū)和老年友好城市建設(shè)的重要內(nèi)容；銀保監(jiān)會支持商業(yè)保險機(jī)構(gòu)開展與居家適老化改造工程相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，并依法加強(qiáng)對相關(guān)業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

值得一提的是，十九屆五中全會提出，實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理。在業(yè)內(nèi)看來，這是第一次把積極應(yīng)對人口老齡化列入國家戰(zhàn)略，具有里程碑意義。

12月3日，住建部聯(lián)合國家發(fā)改委、民政部、國家衛(wèi)健委、國家醫(yī)療保障局、全國老齡工作委員會辦公室，共同發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，推行和支持“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的居家社區(qū)養(yǎng)老模式。

在昨天舉行的全聯(lián)房地產(chǎn)商會大健康與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分會專場論壇上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一大分水嶺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展新機(jī)遇。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“增量時代”

事實上，多路資本已競相布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。至于參與市場的主體，目前已涌現(xiàn)出兩股主要力量，保險機(jī)構(gòu)是其中一支，除此之外，房企亦紛紛搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“中國提倡‘房住不炒’，減少增量，盤活存量，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)符合‘房住不炒’，還可以增加收租物業(yè)。”論壇上，談及房企之所以布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生如是說。

不僅如此，在聶梅生看來，房企天然和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)，且有優(yōu)勢，“不管什么樣的養(yǎng)老，離開房子是無法養(yǎng)老的。房企可以蓋養(yǎng)老住宅，也可以持有。”

北京趨勢云健康科技有限公司董事長朱震山亦表示，房企最大的優(yōu)勢在于社區(qū)、人，通過房地產(chǎn)行業(yè)，可帶動第三方服務(wù)的進(jìn)入，并以此為抓手帶來增量服務(wù)。

難以否認(rèn)的是，這些積極的市場參與者除緊貼政策導(dǎo)向外，實際上也想抓住這片巨大的市場早早開展布局。“整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)反而進(jìn)入增量時代。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會大健康與養(yǎng)老分會副會長、安馨養(yǎng)老董事長鄂俊宇稱。

房企跨界養(yǎng)老須有“長期思維”

房企切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實則進(jìn)入了一個全新賽道。中國健康管理協(xié)會常務(wù)理事楊彬表示，“不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銷售是一條線，因為客戶是特定群體，不會因調(diào)控的松或緊而產(chǎn)生大的波動。”

7年前，從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鄂俊宇，道出了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年存在的一大現(xiàn)實：過去，很少出現(xiàn)以老年人口作為主體進(jìn)行的空間設(shè)計，也很少有無障礙設(shè)計。隨著人口老齡化的來臨，城市、社區(qū)、家庭的空間需進(jìn)行適老化改造及老年宜居環(huán)境建設(shè)，從而為居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老提供支撐。

對于房企來說，這是新的挑戰(zhàn)和要求。鄂俊宇指出，房企此前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采用的仍是地產(chǎn)思維、地產(chǎn)模式、地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)及配套，“如果說，好山好水好風(fēng)景好氣候能夠拉動40后、50后的消費(fèi)主體去購買住宅或旅居產(chǎn)品。那么，等60后、70后步入老齡化，若不能圍繞美好智慧空間，以生活方式為導(dǎo)向提供服務(wù)，是很難讓這一群體產(chǎn)生消費(fèi)的。”

在這一過程中，房企從重裝修轉(zhuǎn)向輕裝修、重裝飾的過渡還不夠。在鄂俊宇看來，一個高品質(zhì)的完整養(yǎng)老居住空間，需要更多的產(chǎn)品群來支撐，“圍繞生活、全齡健康的空間，需要有體系化的產(chǎn)品做支撐。與此同時，整個社區(qū)也必須納入智慧健康、智能化、智慧化的體系內(nèi)，由此提供服務(wù)，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

基于此，鄂俊宇認(rèn)為，從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須要有戰(zhàn)略眼光、耐心及長期思維，如果僅作為一個轉(zhuǎn)型，投機(jī)、避險心理，并不適合進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)。

“房企未來大有可為，重點(diǎn)在于，要把注意力放在運(yùn)營和服務(wù)上，由運(yùn)營到整個地產(chǎn)開發(fā)，而不是用資本的方式去運(yùn)作。”楊彬稱，若真正將服務(wù)黏性做出來，地產(chǎn)型的養(yǎng)老項目可以擁有較好的入住率和口碑效應(yīng)。

此外，楊彬強(qiáng)調(diào)，房企不能以項目的思維看養(yǎng)老，必須用產(chǎn)業(yè)思維，“任何一個項目有截止的一天，如果做大型康養(yǎng)社區(qū)，是沒有退出的那一天，房企進(jìn)入時就要想清楚，既然要做養(yǎng)老，就不要考慮退出。”

拉動“活力老人”持續(xù)消費(fèi)成關(guān)鍵

實際上，隨著老齡人口發(fā)生較大變化，相比此前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式亦發(fā)生較大變化，這對傳統(tǒng)老年服務(wù)體系提出了新的要求。那么，企業(yè)該如何破解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利難題？

鄂俊宇指出，未來10-15年，1960-1975年出生的這一代人將步入老齡階段，“這一群人享受了改革開放、經(jīng)濟(jì)全球化的紅利，掌握了國內(nèi)大部分的財富和資源，他們步入老齡階段，將改變養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)和生態(tài)。”

從整個外部環(huán)境分析，鄂俊宇指出，城市也將從經(jīng)濟(jì)型向健康型轉(zhuǎn)變，屆時，健康、美好生活、幸?；虺蔀檎麄€社會最大的訴求點(diǎn)，由此導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在空間、服務(wù)層面發(fā)生巨變。

聶梅生表示，消費(fèi)已成為我國經(jīng)濟(jì)增長的第一大引擎，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)聚焦養(yǎng)老群體的需求和消費(fèi)力，其中，60-80歲年齡段的活力老人消費(fèi)能力是最強(qiáng)的，“退而不閑和退而不休，將成為活力老人的新常態(tài)。如何把60-80歲活力老人的消費(fèi)能力釋放出來，滿足這群人的需求，提供連續(xù)20年不間斷服務(wù)，拉動20年持續(xù)消費(fèi)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵所在。”

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長曾琦亦表示，2.54億老年人絕不是被動消費(fèi)者，而是新需求的發(fā)現(xiàn)者，養(yǎng)老從業(yè)者必須拓展思路，放寬視野，適應(yīng)人口老齡化新的發(fā)展趨勢，同時運(yùn)用有效的市場模式，把握新商機(jī)，創(chuàng)造新需求。

“老齡產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營、自發(fā)性成長的階段已經(jīng)結(jié)束，不要總把養(yǎng)老定位于護(hù)理，跟保姆、家政混為一談，而是要靠科技手段解決智慧養(yǎng)老、智能養(yǎng)老，走創(chuàng)新發(fā)展之路。”曾琦稱。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，曾琦強(qiáng)調(diào)企業(yè)間合作的重要性，“老齡產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模足夠大，產(chǎn)業(yè)鏈足夠長，新型業(yè)態(tài)足夠多，消費(fèi)需求也足夠強(qiáng)，任何一家企業(yè)或幾家企業(yè)，不可能配齊老齡產(chǎn)業(yè)所有生產(chǎn)要素，也不可能整合全部產(chǎn)業(yè)鏈條，更不可能滿足市場全部需求。因此，企業(yè)之間必須強(qiáng)化合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，實現(xiàn)錯位競爭，迎接人口老齡化的挑戰(zhàn)，也有助于抱團(tuán)取暖，增強(qiáng)和抵御行業(yè)風(fēng)險。”