2020年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場一度“冰封”，下半年后逐漸恢復(fù)增長，甚至創(chuàng)下了最近三年來成色最足的“金九銀十”，全年銷售額直逼歷史記錄。然而，在租房市場中，多個(gè)長租公寓爆雷，許多在大城市打拼的“蛋殼難民”度過了年輕生命中最冷的冬天。2021年，房地產(chǎn)市場將會(huì)有怎樣的走向？住房租賃市場是否會(huì)得到整頓和清理？

12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議提出，要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

“2021年，租賃市場將成為政策重點(diǎn)，爆雷的‘二房東’租賃有望受到強(qiáng)監(jiān)管。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，針對房地產(chǎn)的講話與往年相比篇幅更多，內(nèi)容也更多，特別是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了租賃市場。

連續(xù)三年明確“房住不炒”

記者梳理近年來的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”這一定位自從在2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中首次被提出后，僅在2017年的報(bào)告中未被提到，最近三年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都明確提出要堅(jiān)持“房住不炒”的定位。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)每年增長了將近200次。據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，超過100個(gè)城市2017年發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過250次、2018年發(fā)布政策超過440次，而這一數(shù)字在2019年達(dá)到了620次。截至日前，2020年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了458次左右，雖然不及2019年，但也超過了2018年的次數(shù)。

張大偉指出，“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投資投機(jī)，全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)。但同時(shí)也會(huì)保護(hù)真實(shí)居住需求，未來微調(diào)的政策將有利于剛需。

不過，房價(jià)只是諸多住房問題中的一個(gè)，要解決大城市住房突出問題更要多管齊下。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，中央意識(shí)到了“房價(jià)穩(wěn)”和住房問題是兩碼事。從數(shù)據(jù)看，一線城市今年房價(jià)漲幅不大，但是就是很多人買不到房，所以提出要解決大城市住房問題。

以深圳為例。根據(jù)緯房大數(shù)據(jù)定基指數(shù)，從2020年1月到10月，深圳房價(jià)漲幅達(dá)到18%，而去年一整年的漲幅僅有10%左右。而中國房產(chǎn)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2020年11月深圳二手房8.17萬元/平米，位列全國第一，比第二名北京高出約2萬元/平米。也是因此，深圳多次出現(xiàn)“萬人搖”，甚至還有人用“打新”這一證券行業(yè)的詞匯來形容深圳的新房認(rèn)購，只因?yàn)?ldquo;中簽”后利潤高達(dá)500到1000萬。

“短期看，市場出現(xiàn)波動(dòng)需要限價(jià)，但如果只限價(jià)而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡，只能帶來市場的更大紊亂。”張大偉說，政府限制備案價(jià)，不允許開發(fā)商自主定價(jià)，但周圍的二手房價(jià)格是無法監(jiān)管的，二手房價(jià)格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊壓制住，價(jià)格倒掛隨之產(chǎn)生。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)大城市房地產(chǎn)政策會(huì)有三個(gè)重要變化：短期管控方面，繼續(xù)打擊各類炒房需求，包括此前深圳的代持購房；長效機(jī)制方面，土地供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，尤其是增加純住宅用地；繼續(xù)發(fā)展租賃市場，解決住房問題。

租賃市場將成為政策重點(diǎn)

而另一個(gè)值得關(guān)注的內(nèi)容是，會(huì)議用了很大的篇幅來強(qiáng)調(diào)租賃市場的規(guī)范和整頓。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，其中關(guān)于促進(jìn)租購?fù)瑱?quán)、降低租賃稅費(fèi)、規(guī)范發(fā)展長租房、將租金水平納入調(diào)控等政策，都是以前提得較少，但是很切中當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的。“重視保障性租賃住房建設(shè)”前面用了“高度”二字，也表明了重視程度。

自2017年7月《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》發(fā)布以來，發(fā)展租房市場作為解決新市民住房問的重要方式和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，成為各地政府非常重視的一項(xiàng)工作。然而，從2017年年中到2020年底，租房市場先是出現(xiàn)了一波暴漲的行情，隨后許多長租公寓又驚現(xiàn)“爆雷”、跑路，許多新出現(xiàn)的問題亟待解決。

張大偉指出，租賃市場目前最大的問題是部分城市的“二房東”租賃模式出現(xiàn)了跑路和爆雷。長租公寓類的企業(yè)，在北京上海等城市占比市場份額已經(jīng)超過20%，如果計(jì)算二房東之類的同樣模式交易，當(dāng)下市場已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。對于市場來說，后續(xù)依然會(huì)大量發(fā)展租賃租房，租售并舉是趨勢。

盡管在新冠肺炎疫情影響下，全國租房市場出現(xiàn)了整體的萎縮，但個(gè)別城市的租金仍然在上漲。例如上海，在緯房租金指數(shù)中從1月到10月上漲了3%。雖然漲幅不大，但上海的租金本身已經(jīng)在高位，租金單價(jià)中位數(shù)排名全國第一，租金總價(jià)中位數(shù)排名全國第二。

“對租金水平的合理調(diào)控是因城而異的，主要是要將這部分納入調(diào)控。有少部分城市租金仍然上漲較快的，要避免租金成為炒作對象。”鄒琳華指出。

此外，保障性租賃住房建設(shè)在近期也是第二次在高層講話中被強(qiáng)調(diào)。12月初國務(wù)院副總理韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)時(shí)也提出要以保障性租賃住房為著力點(diǎn)，完善基礎(chǔ)性制度和支持政策，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)各地應(yīng)將保障性租賃住房、長租房的供應(yīng)、分配等工作做到位，真正為市場上形成豐富、選擇面大的房源。尤其是政策明確“國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用”，民營的租賃企業(yè)可在2021年向這方面積極轉(zhuǎn)型。