2020年夏天，“三道紅線”的橫空出世，在地產(chǎn)圈掀起不小風(fēng)浪。
“三道紅線”的施壓，也讓不少“踩線”房企使出渾身解數(shù)。然而，無論是抓回款、促銷售；還是加快推盤、減少拿地……房企都只有一個(gè)目的，就是把負(fù)債降下來。
嚴(yán)控有息負(fù)債增長(zhǎng)
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的三檔規(guī)則，即“三道紅線”：1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。
根據(jù)“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。
其中，“踩線”三條的房企列為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“踩線”兩條的房企列為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“踩線”一條的房企列為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；零“踩線”房企列為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。
另外，根據(jù)融資新規(guī)，拿地銷售比、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況也是考察的重要指標(biāo)。拿地銷售比不高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，同時(shí)需要對(duì)拿地資金來源等作解釋。
8月23日，央行發(fā)文稱，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這是對(duì)中央“堅(jiān)持房住不炒”調(diào)控精神的具體落實(shí)，表明未來一段時(shí)間房地產(chǎn)融資政策將繼續(xù)收緊，這有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率和促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，但也需要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)集中暴露問題。
房企回到同一起跑線
中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房企踩線占比高達(dá)86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%；1500億元到2000億元規(guī)模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達(dá)75%。不難看出，融資新規(guī)波及范圍廣泛。
那么，“三道紅線”的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)商來說究竟意味著什么？
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾在今年9月舉行的媒體交流會(huì)上表示，“三道紅線”改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，使所有房企都將回到同一起跑線上。“這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋等之前的財(cái)務(wù)技巧將沒有任何作用。”
劉偉表示，近年來，債務(wù)融資已成為房企主要的融資方式，融資新政出臺(tái)將使房企難以通過借債擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策。
標(biāo)普信用評(píng)級(jí)研究報(bào)告也指出，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)的監(jiān)管規(guī)則擴(kuò)大適用范圍，長(zhǎng)期來看有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場(chǎng)的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動(dòng)性壓力的關(guān)鍵。
降負(fù)債使出渾身解數(shù)
2021年1月1日起，“三道紅線”融資新規(guī)將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行。然而伴隨融資新規(guī)“落地”倒計(jì)時(shí)的，是房企的降負(fù)債大戰(zhàn)。
加快銷售回款速度，是房企降負(fù)債的重要一環(huán)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，9月6日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印主持集團(tuán)營銷大會(huì)，在會(huì)上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并透露“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億元。
隨后，碧桂園啟動(dòng)了“金秋購房節(jié)”；世茂推出了“世茂海峽光盤節(jié)”；富力集團(tuán)與“天貓好房”平臺(tái)合作……房企紛紛加入“搶收”隊(duì)伍。
除降價(jià)促銷外，對(duì)于“踩線”的房企來說，在最后階段加速回籠資金最快捷的方式之一還有出售資產(chǎn)。其不僅可以迅速回籠資金以渡過難關(guān)，還可以借機(jī)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，剝離不良資產(chǎn)，聚焦主業(yè)。
今年以來，雅居樂、中國金茂、恒大、富力、華僑城、招商蛇口等眾多房企出售項(xiàng)目和股權(quán)動(dòng)作頻頻。而根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息顯示，11月，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有24個(gè)，高于前10個(gè)月的總和。其中，央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)19個(gè)，占比近八成。
此外，房企的謹(jǐn)慎態(tài)度還反應(yīng)在了土地市場(chǎng)上。多位房企投拓崗工作人員分析表示，土地市場(chǎng)的降溫在一定程度上是受到“三道紅線”影響。
中指院研究報(bào)告也指出，三季度房企回調(diào)拿地節(jié)奏，投資規(guī)模整體低于上季度。進(jìn)入四季度，房企拿地規(guī)模進(jìn)一步減少，10月、11月呈持續(xù)下降趨勢(shì)。
搶收回款、出售資產(chǎn)、減少拿地……“三道紅線”落地在即，房企們真的準(zhǔn)備好了嗎？
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