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  • 城市更新浪潮之下,存量商業(yè)地產(chǎn)競爭格局面臨重構(gòu)

    2020年12月28日 09:02
    來源:華夏時報
    城市進化過程中,隨著人口增長紅利的消失,城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時,進入存量時代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),隨著資本的介入與房企的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型,其競爭格局也面臨著重構(gòu)。如此一來,消化存量資產(chǎn)、煥活城市生命力,開始成為商業(yè)地產(chǎn)操盤手的重要使命之一。  
    破局存量商業(yè)市場  
    近日,在贏商網(wǎng)舉辦的“Together——2020贏商網(wǎng)大會”上,上海連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長、店店優(yōu)連鎖品牌創(chuàng)投孵化平臺創(chuàng)始人汪志剛直言,隨著城市化進程的加快,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們的“跑馬圈地”,也催生了大量存量商業(yè)——尤其是二三線城市的存量商業(yè)。與此同時,不少商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對于“破局存量商業(yè)市場,資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色?”“城市更新熱潮下,如何衡量存量商業(yè)的價值及提升空間?”“盤活存量資產(chǎn),需要適應哪些生存法則?”等問題提出了自己的經(jīng)驗與看法。  
    “我們幫助別人消化存量。”光大嘉寶股份有限公司副總裁、光大安石COO周頌明表示:“對于存量而言,需要思考的是,其一,是項目所在城市決定了其是否具備退出條件;其二,是項目是否還有挖掘余地。位于一線城市而價值偏低的項目有更多的操作余地。其中,商業(yè)是所有住宅辦公樓中價格最低的,從空間來說,可以將其做成類似酒店、和聯(lián)合辦公等。”  
    瑞安房地產(chǎn)無疑是較早接觸存量商業(yè)的房企。早在上世紀90年代,瑞安即開始打造第一個國內(nèi)城市更新項目——新天地。瑞安房地產(chǎn)與中國新天地執(zhí)行董事張斌表示,在城市更新領域,瑞安給自己的新定位是“城區(qū)發(fā)展解決方案的提供者”,分別從活力空間打造、綜合社區(qū)深度運營、活力經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)培育以及新商業(yè)投資四個方面提供解決方案?;邶嫶蟮墓緞?chuàng)新團隊、孵化器和創(chuàng)新基金,這四個方面會不斷在不同項目中進行配置。“我們認為進行區(qū)域運作只是做地產(chǎn)行業(yè)不夠的,一定要從城市、產(chǎn)業(yè)、人的角度提出綜合解決方案。”張斌表示。  
    月星集團副總裁兼環(huán)球港商業(yè)集團執(zhí)行總裁賈耀勇表示,月星提出要做環(huán)球港“百城百港”全球戰(zhàn)略目標,走輕重資產(chǎn)結(jié)合的快速發(fā)展道路。“我們是在消化別人的存量資產(chǎn),我們既有自己大量購物中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設,也在幫助業(yè)內(nèi)朋友進行城市更新、進行輕資產(chǎn)運作。”而經(jīng)過多年的實踐,月星也總結(jié)出了做存量資產(chǎn)的經(jīng)驗,賈耀勇說:“第一,只有做好自己重資產(chǎn),才能做別人的輕資產(chǎn)。只有有自己有成熟商業(yè)模式、強大的執(zhí)行團隊才能運作輕資產(chǎn)項目;第二,做輕資產(chǎn),更重要的是做資源整合;第三做輕資產(chǎn)應該有匠人精神。”  
    “今天探討存量資產(chǎn)何去何從,先要看存量資產(chǎn)何來。”恒太商業(yè)管理集團有限公司董事長、總裁胡芳園認為,存量市場的形成,第一因為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中存在太多不專業(yè)的操作,第二則是源于消費場景、內(nèi)容和社群的迭代。  
    破局存量商業(yè)市場,資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色?“輕重并舉是百聯(lián)資控一直在堅持的,資產(chǎn)本身與地產(chǎn)投資是相互賦能的關系。”百聯(lián)資控CEO程大利認為,存量資產(chǎn)未來趨勢一定跟資本緊密結(jié)合,而資本與地產(chǎn)開發(fā)是相互賦能的關系。商業(yè)資產(chǎn)本身就具有很強的金融屬性,通過資本驅(qū)動,運營升值之后實現(xiàn)價值變現(xiàn),所以才會有資產(chǎn)資本化、資本證券化的閉環(huán)說法。  
    綠地全球商品貿(mào)易港集團總經(jīng)理助理、商用事業(yè)部總經(jīng)理王志華坦言,綠地每年都有巨大的開發(fā)量,到一定程度這些資產(chǎn)會從增量到存量轉(zhuǎn)化。從開發(fā)商角度來看,王志華認為存量資產(chǎn)的去向包括三種,一是存量改造;二是存量改造后期持續(xù)運營;三則是存量變現(xiàn)。  
    合景悠活集團商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然介紹說,目前合景悠活的主要精力還是放在運營好現(xiàn)有資產(chǎn),同時也在嘗試輕資產(chǎn)的運營。而不管存量資產(chǎn)還是輕資產(chǎn),一定要匹配城市、商圈發(fā)展特色,并發(fā)揮商業(yè)項目本身的特色、優(yōu)勢;同時,團隊就是生產(chǎn)力,要重視運營團隊的組建。  
    “生存法則”重構(gòu)存量資產(chǎn)價值  
    事實上,近年行業(yè)對于城市更新、存量商業(yè)的關注度與日俱增。隨著這些領域競爭的加劇,從業(yè)者該如何保持優(yōu)勢?  
    周頌明認為,“越是到后面,競爭的越是內(nèi)容”。其解釋說,做內(nèi)容實際上是做深度,只有這樣才能在競爭中立于不敗之地。周頌明表示:“2021年,我希望大家把深度做的更深。對于輕資產(chǎn)行業(yè)而言,只有做深度才能在競爭中保持不敗。雖然擴大規(guī)模有其自身的重要性,但是從發(fā)展的角度而言,不能盲目追求規(guī)模,必須以落地為目標。同時,口碑對于輕資產(chǎn)也非常重要,不能僅追求一時的速度,還要考慮長期的發(fā)展和為對方的價值賦能,才能夠在行業(yè)市場中做得更長遠、更加有競爭力。”  
    值得注意的是,張斌指出,自己有個擔心,“城市更新是不一樣的頻道,隨著話題越來越多,開發(fā)商轉(zhuǎn)入這個頻道,越來越多所謂的網(wǎng)紅更新項目出現(xiàn),我們非常擔心出現(xiàn)第二波的存量資產(chǎn),就是存量變成了存量,這個是行業(yè)最大的損失。”張斌認為,很多項目背后找不到支撐點,游離在城市系統(tǒng)之外,就是因為沒有明確的產(chǎn)業(yè)或者內(nèi)容,或者是目標客戶不清晰,無法形成場景。  
    因此,對于旗下項目,瑞安會堅持幾點:其一,存量資產(chǎn)一定是長期運營現(xiàn)金流的游戲,不是開發(fā)游戲,需要去用心,“像釀酒一樣,一點一點調(diào)”;第二,堅持持有物業(yè),存量項目不太適合高頻交易;第三,還是要回到服務的城和事和人的部分,每一個項目都會在這三個維度找到答案才去做。張斌強調(diào):“存量資產(chǎn)沒有甲方,每一個人都是服務方,釀出更純的酒。”  
    “要練好內(nèi)功才能迎風飛揚。”對于怎樣挖掘存量資產(chǎn)價值,如何操盤的問題,賈耀勇提出了幾個“優(yōu)先”:團隊優(yōu)先、效率優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先。  
    胡芳園覺得,踐行專業(yè)是破局存量商業(yè)市場關鍵。今年一場疫情,致使一些實力不佳的中小商管公司被淘汰,但恒太商業(yè)管理集團有限公司的業(yè)務量卻在疫情之后有了明顯增長。在胡芳園看來,這主要是因為公司團隊的“打法”在市場上有競爭力。對比其他輕資產(chǎn)行業(yè)來說,中國的商管行業(yè)從今年開始真正規(guī)范化,行業(yè)更為健康發(fā)展。其總結(jié)說,在未來的發(fā)展中,商管公司應“秉持利他本性,然后踐行專業(yè),不斷迭代創(chuàng)新。”  
    如何挖掘存量,怎樣提升價值?程大利的經(jīng)驗是:“沉住氣,練內(nèi)功,做存量資產(chǎn)第一個得有資本,還得有資源和團隊。最重要的不要忘了人,我們一定要關注人的需求。”程大利期待,行業(yè)從業(yè)者可以“腳踏實地,等待下一個春天的到來”。  
    “不忘初心,用心經(jīng)營好每一個項目。”王志華認為,希望把更多自有品牌獨特資源導入進去,形成一些差異化的發(fā)展。未來趨勢一定是科技先行。  
    在崔然看來,到很多商場根本感受不到服務。2021年,合景悠活集團要把“服務”深度做下去。此外在內(nèi)容、品牌組合、業(yè)態(tài)等各方面進行優(yōu)化升級。
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