城市進化過程中，隨著人口增長紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級浪潮。而與此同時，進入存量時代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，隨著資本的介入與房企的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，其競爭格局也面臨著重構(gòu)。如此一來，消化存量資產(chǎn)、煥活城市生命力，開始成為商業(yè)地產(chǎn)操盤手的重要使命之一。  

破局存量商業(yè)市場  

近日，在贏商網(wǎng)舉辦的“Together——2020贏商網(wǎng)大會”上，上海連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長、店店優(yōu)連鎖品牌創(chuàng)投孵化平臺創(chuàng)始人汪志剛直言，隨著城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們的“跑馬圈地”，也催生了大量存量商業(yè)——尤其是二三線城市的存量商業(yè)。與此同時，不少商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對于“破局存量商業(yè)市場，資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色？”“城市更新熱潮下，如何衡量存量商業(yè)的價值及提升空間？”“盤活存量資產(chǎn)，需要適應哪些生存法則？”等問題提出了自己的經(jīng)驗與看法。  

“我們幫助別人消化存量。”光大嘉寶股份有限公司副總裁、光大安石COO周頌明表示：“對于存量而言，需要思考的是，其一，是項目所在城市決定了其是否具備退出條件；其二，是項目是否還有挖掘余地。位于一線城市而價值偏低的項目有更多的操作余地。其中，商業(yè)是所有住宅辦公樓中價格最低的，從空間來說，可以將其做成類似酒店、和聯(lián)合辦公等。”  

瑞安房地產(chǎn)無疑是較早接觸存量商業(yè)的房企。早在上世紀90年代，瑞安即開始打造第一個國內(nèi)城市更新項目——新天地。瑞安房地產(chǎn)與中國新天地執(zhí)行董事張斌表示，在城市更新領域，瑞安給自己的新定位是“城區(qū)發(fā)展解決方案的提供者”，分別從活力空間打造、綜合社區(qū)深度運營、活力經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)培育以及新商業(yè)投資四個方面提供解決方案?；邶嫶蟮墓緞?chuàng)新團隊、孵化器和創(chuàng)新基金，這四個方面會不斷在不同項目中進行配置。“我們認為進行區(qū)域運作只是做地產(chǎn)行業(yè)不夠的，一定要從城市、產(chǎn)業(yè)、人的角度提出綜合解決方案。”張斌表示。  

月星集團副總裁兼環(huán)球港商業(yè)集團執(zhí)行總裁賈耀勇表示，月星提出要做環(huán)球港“百城百港”全球戰(zhàn)略目標，走輕重資產(chǎn)結(jié)合的快速發(fā)展道路。“我們是在消化別人的存量資產(chǎn)，我們既有自己大量購物中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設，也在幫助業(yè)內(nèi)朋友進行城市更新、進行輕資產(chǎn)運作。”而經(jīng)過多年的實踐，月星也總結(jié)出了做存量資產(chǎn)的經(jīng)驗，賈耀勇說：“第一，只有做好自己重資產(chǎn)，才能做別人的輕資產(chǎn)。只有有自己有成熟商業(yè)模式、強大的執(zhí)行團隊才能運作輕資產(chǎn)項目；第二，做輕資產(chǎn)，更重要的是做資源整合；第三做輕資產(chǎn)應該有匠人精神。”  

“今天探討存量資產(chǎn)何去何從，先要看存量資產(chǎn)何來。”恒太商業(yè)管理集團有限公司董事長、總裁胡芳園認為，存量市場的形成，第一因為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中存在太多不專業(yè)的操作，第二則是源于消費場景、內(nèi)容和社群的迭代。  

破局存量商業(yè)市場，資本與開發(fā)商各自承擔著怎樣的角色？“輕重并舉是百聯(lián)資控一直在堅持的，資產(chǎn)本身與地產(chǎn)投資是相互賦能的關系。”百聯(lián)資控CEO程大利認為，存量資產(chǎn)未來趨勢一定跟資本緊密結(jié)合，而資本與地產(chǎn)開發(fā)是相互賦能的關系。商業(yè)資產(chǎn)本身就具有很強的金融屬性，通過資本驅(qū)動，運營升值之后實現(xiàn)價值變現(xiàn)，所以才會有資產(chǎn)資本化、資本證券化的閉環(huán)說法。  

綠地全球商品貿(mào)易港集團總經(jīng)理助理、商用事業(yè)部總經(jīng)理王志華坦言，綠地每年都有巨大的開發(fā)量，到一定程度這些資產(chǎn)會從增量到存量轉(zhuǎn)化。從開發(fā)商角度來看，王志華認為存量資產(chǎn)的去向包括三種，一是存量改造；二是存量改造后期持續(xù)運營；三則是存量變現(xiàn)。  

合景悠活集團商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然介紹說，目前合景悠活的主要精力還是放在運營好現(xiàn)有資產(chǎn)，同時也在嘗試輕資產(chǎn)的運營。而不管存量資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，一定要匹配城市、商圈發(fā)展特色，并發(fā)揮商業(yè)項目本身的特色、優(yōu)勢；同時，團隊就是生產(chǎn)力，要重視運營團隊的組建。  

“生存法則”重構(gòu)存量資產(chǎn)價值  

事實上，近年行業(yè)對于城市更新、存量商業(yè)的關注度與日俱增。隨著這些領域競爭的加劇，從業(yè)者該如何保持優(yōu)勢？  

周頌明認為，“越是到后面，競爭的越是內(nèi)容”。其解釋說，做內(nèi)容實際上是做深度，只有這樣才能在競爭中立于不敗之地。周頌明表示：“2021年，我希望大家把深度做的更深。對于輕資產(chǎn)行業(yè)而言，只有做深度才能在競爭中保持不敗。雖然擴大規(guī)模有其自身的重要性，但是從發(fā)展的角度而言，不能盲目追求規(guī)模，必須以落地為目標。同時，口碑對于輕資產(chǎn)也非常重要，不能僅追求一時的速度，還要考慮長期的發(fā)展和為對方的價值賦能，才能夠在行業(yè)市場中做得更長遠、更加有競爭力。”  

值得注意的是，張斌指出，自己有個擔心，“城市更新是不一樣的頻道，隨著話題越來越多，開發(fā)商轉(zhuǎn)入這個頻道，越來越多所謂的網(wǎng)紅更新項目出現(xiàn)，我們非常擔心出現(xiàn)第二波的存量資產(chǎn)，就是存量變成了存量，這個是行業(yè)最大的損失。”張斌認為，很多項目背后找不到支撐點，游離在城市系統(tǒng)之外，就是因為沒有明確的產(chǎn)業(yè)或者內(nèi)容，或者是目標客戶不清晰，無法形成場景。  

因此，對于旗下項目，瑞安會堅持幾點：其一，存量資產(chǎn)一定是長期運營現(xiàn)金流的游戲，不是開發(fā)游戲，需要去用心，“像釀酒一樣，一點一點調(diào)”；第二，堅持持有物業(yè)，存量項目不太適合高頻交易；第三，還是要回到服務的城和事和人的部分，每一個項目都會在這三個維度找到答案才去做。張斌強調(diào)：“存量資產(chǎn)沒有甲方，每一個人都是服務方，釀出更純的酒。”  

“要練好內(nèi)功才能迎風飛揚。”對于怎樣挖掘存量資產(chǎn)價值，如何操盤的問題，賈耀勇提出了幾個“優(yōu)先”：團隊優(yōu)先、效率優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先。  

胡芳園覺得，踐行專業(yè)是破局存量商業(yè)市場關鍵。今年一場疫情，致使一些實力不佳的中小商管公司被淘汰，但恒太商業(yè)管理集團有限公司的業(yè)務量卻在疫情之后有了明顯增長。在胡芳園看來，這主要是因為公司團隊的“打法”在市場上有競爭力。對比其他輕資產(chǎn)行業(yè)來說，中國的商管行業(yè)從今年開始真正規(guī)范化，行業(yè)更為健康發(fā)展。其總結(jié)說，在未來的發(fā)展中，商管公司應“秉持利他本性，然后踐行專業(yè)，不斷迭代創(chuàng)新。”  

如何挖掘存量，怎樣提升價值？程大利的經(jīng)驗是：“沉住氣，練內(nèi)功，做存量資產(chǎn)第一個得有資本，還得有資源和團隊。最重要的不要忘了人，我們一定要關注人的需求。”程大利期待，行業(yè)從業(yè)者可以“腳踏實地，等待下一個春天的到來”。  

“不忘初心，用心經(jīng)營好每一個項目。”王志華認為，希望把更多自有品牌獨特資源導入進去，形成一些差異化的發(fā)展。未來趨勢一定是科技先行。  

在崔然看來，到很多商場根本感受不到服務。2021年，合景悠活集團要把“服務”深度做下去。此外在內(nèi)容、品牌組合、業(yè)態(tài)等各方面進行優(yōu)化升級。