“南昌房價也不低，相對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度過高了。”看完房之后，一位網(wǎng)友發(fā)文感慨道。

根據(jù)南昌市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年南昌GDP分別為5003.19億元、5274.67億元、5596.18億元。

房價方面根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2017年1月，南昌新房均價為10575元/平方米。2019年8月，南昌新房均價為12532元/平方米，是南昌近3年來，房價均價最高的一個月。

對比南昌周邊的中部三省省會城市武漢、長沙、合肥的房價，南昌房價排名第三。

最新數(shù)據(jù)顯示，武漢、合肥、南昌、長沙12月新房均價分別為15549元/平方米、14530 元/平方米、12748 元/平方米、9544元/平方米。南昌新房均價比長沙高出不少。

這里值得注意的是，武漢、合肥、長沙GDP均已突破9000億元大關(guān)，南昌GDP還在6000億元區(qū)間徘徊。

“南昌房價‘居高不下’，與經(jīng)濟(jì)水平不匹配，這也和市民炒房的心態(tài)有很大的關(guān)系。”已經(jīng)研究南昌房地產(chǎn)市場7年的58安居客房產(chǎn)研究院分析師江小鋼在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，過去20年，南昌拉開“一江兩岸”的城市框架，大力發(fā)展新區(qū)，紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)的發(fā)展讓大家真切感受到新城發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的利好，這種“紅利”已經(jīng)根植在很多人心里。也是因?yàn)檫@個原因，高房價與城市缺失產(chǎn)業(yè)支撐的矛盾，導(dǎo)致省會的虹吸不夠，人口增長緩慢，長久來看對南昌的發(fā)展不利。

最新數(shù)據(jù)顯示，2019年末南昌常住人口560.06萬人，比上年末僅增加5.5萬人。

4年限購，去化難已顯

“南昌這一輪調(diào)控限購啟動于2016年10月，長達(dá)4年之久的限購周期，目前讓整個市場承壓更明顯。加上今年受疫情影響，2020年1月至11月南昌房地產(chǎn)市場供需兩端同比大幅下滑，跌幅均超3成，價格松動，出現(xiàn)量價齊跌的局面。”江小鋼表示，目前南昌房地產(chǎn)市場處于“筑底”狀態(tài)。

今年11月，南昌新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅居全國第一。這是國家統(tǒng)計(jì)局的官方最新數(shù)據(jù)。

新房具體價格上，安居客數(shù)據(jù)顯示，南昌12月新房均價為12748 元/平方米，環(huán)比上月下降1.13%。

龍湖區(qū)一家房企的項(xiàng)目工作人員告訴記者，目前銷售價格與開盤價格相比，沒有降價，但是周末會在項(xiàng)目現(xiàn)場推出特價房。“因?yàn)槟昴I(yè)績沖刺，周末會推出10套特價房。”

另一個項(xiàng)目的置業(yè)顧問表示，目前南昌有些小開發(fā)商的項(xiàng)目會降價，年底著急回款，所以會通過打折的方式進(jìn)行變相降價，但是大開發(fā)商的項(xiàng)目沒有降價。“南昌房價整體來說，屬于平穩(wěn)的狀態(tài)。”

記者注意到，一個九龍湖新城樓盤推出了年終優(yōu)惠活動，報名買房優(yōu)惠9.8折；還有樓盤推出“首付12萬起送車位”的活動。

從成交量來看，根據(jù)易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達(dá)27%，排名“墊底”，為40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超過40%。

“目前南昌房地產(chǎn)市場存在‘去化難’問題，從1月至11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，南昌主城區(qū)住宅成交同比去年10個月都是跌的，整體跌了31%，安居客監(jiān)控的購房需求指數(shù)也是一直走低，長達(dá)4年的調(diào)控，購房者觀望情緒濃厚。”此外，江小鋼認(rèn)為，受疫情影響，開發(fā)商的價格策略與購房者心理博弈也是交易下跌的一個因素，不打折不買房在今年尤為明顯，優(yōu)惠一點(diǎn)取消成交量立馬就降下來。年底碰上業(yè)績壓力與“三道紅線”政策要求，包裹著特價房、工抵房、團(tuán)購房“外衣”的降價方式層出不窮。

“還有的樓盤為了業(yè)績，幾乎以6折的單位團(tuán)購優(yōu)惠價格，一次性銷售400套房來回籠資金。” 江小鋼告訴記者。

產(chǎn)業(yè)不足，人口也是短板

南昌樓市雖然出現(xiàn)了去化難和房價松動下調(diào)，但有南昌本地人認(rèn)為，相對于南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，房價還是過高。

“薪資水平和高房價不匹配。”去年，劉月在南昌買了一套房，首付付了40萬元后，每個月需要還房貸6000多元。

他表示，如果自己一個月賺1萬元，還完房貸后，還剩3000多元左右。“如果沒有一定的收入水平，在南昌買房子壓力還是蠻大的事。”

有網(wǎng)友表示，南昌是一座沒有性價比的城市，吸引不了外地人，高鐵更是加速了本地人流失。

一家頭部房企駐南昌開發(fā)商人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，南昌經(jīng)濟(jì)水平不如周邊省會，在中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)“墊底”，核心原因是產(chǎn)業(yè)不足。

“這就會形成一個惡性循環(huán)，產(chǎn)業(yè)不足-購買力不足-房價下行-財政收入不達(dá)標(biāo)-加大供地-房地產(chǎn)下行。”該開發(fā)商人士表示。

對比南昌周邊三個中部省會，武漢市、長沙市、合肥市2019年的GDP分別為1.6萬億元、1.1萬億元、9409.4億元，南昌市2019年GDP為5596.18億元；武漢市、長沙市、合肥市2019年末常住人口分別為1121.2萬人、839.45萬人、818.9萬人，南昌市2019年末常住人口560.06萬人；武漢市、長沙市、合肥市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入51706元、55211元、45404 元，南昌市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44136元。

上述開發(fā)商人士表示，目前南昌房價下跌暴露出了城市基本經(jīng)濟(jì)面不足的問題，南昌城市經(jīng)濟(jì)GDP5000多億元，但2019年的房地產(chǎn)住宅成交面積能達(dá)到1035萬平方米。對比中部其他幾個省會，長沙11000億元的GDP，2019年房地產(chǎn)住宅成交面積1300萬平方米；合肥9400億元的GDP，2019年住宅總成交面積795萬平方米。

“我們可以看到，經(jīng)濟(jì)差距這么大，但是房地產(chǎn)開發(fā)量卻相差無幾，可以說南昌的經(jīng)濟(jì)水平所呈現(xiàn)的房地產(chǎn)成交情況是有所透支的，這也是房地產(chǎn)在理性需求回復(fù)后，需求不足必然在量價上體現(xiàn)回落，實(shí)際上不單是售價，數(shù)據(jù)表明，今年南昌的成交量也縮水20%-30%。”

上述開發(fā)商人士進(jìn)一步表示，雖然今年當(dāng)?shù)卣恢痹诩哟笸恋毓?yīng)，短期內(nèi)加大供應(yīng)能解決財政收入問題，但這其實(shí)治標(biāo)不治本，會讓未來市場競爭進(jìn)一步加劇。

根據(jù)南昌市自然資源局于6月公布的《南昌市本級2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2020年度，南昌市本級計(jì)劃供應(yīng)土地總規(guī)模為15632畝，比去年計(jì)劃供應(yīng)量上調(diào)15%。其中，商品住宅用地5500畝，上調(diào)38%。

“雖然當(dāng)前市場看似跌入‘谷底’，但明年的市場我還是看好，地方也在嘗試‘救市’。”江小鋼說。

人口資源被很多城市發(fā)現(xiàn)并作為一個新的最重要的資源，人口增量不僅關(guān)系到一個城市的競爭力，獲得人才、勞動力和新的購房人群，還是一個響應(yīng)了國家戶籍改革的大政治。在這方面，4月14日，南昌市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面放開南昌市城鎮(zhèn)落戶限制的實(shí)施意見的通知》，稱將全面取消南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。

放眼全國，新的發(fā)展與競爭時代山雨欲來，跟隨“新基建”大幕的拉開，我國進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)智能化的深度發(fā)展階段，智能經(jīng)濟(jì)將成為推動城市經(jīng)濟(jì)未來持續(xù)增長的標(biāo)簽。根據(jù)南昌日報報道，南昌2020年1月至9月VR相關(guān)產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入超過130億元，全年預(yù)計(jì)達(dá)到180億元。

城市、房地產(chǎn)同實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，這是擺在南昌決策與作戰(zhàn)圖上繞不開的一道綜合題。