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  • 專家:影響房地產(chǎn)市場“短期看人口” 多數(shù)城市無“投機(jī)”機(jī)會

    2020年12月30日 11:06
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    2020年的房地產(chǎn)市場注定不同尋常。當(dāng)前多地全國房地產(chǎn)市場走出了疫情影響,甚至熱點城市迅速反彈并超越往年,這些城市有著什么樣的特點?房住不炒如何繼續(xù)落地?
    中原地產(chǎn)研究院副院長劉淵日前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時指出,房地產(chǎn)市場曾經(jīng)“短期看庫存,中期看土地,長期看人口”,但是從最近兩年開始,人口這一長期因素變成了短期因素,和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一同成為影響房地產(chǎn)市場變化的重要因素。
    因素由長期變短期
    “2020年市場雖然看起來有很多出人意料的地方,但是分析之后都能夠找到市場基本面的這些邏輯。”劉淵提出。
    最簡單的基本面就是供應(yīng)和需求,比如2020年表現(xiàn)非常好的城市,深圳和杭州,兩個城市共同特點就是新房的供應(yīng)量有限,但需求量非常大,需求量的來源一個是人,一個是錢。
    根據(jù)政府公報,2019年杭州市常住人口凈增長55.4萬、深圳凈增長41.22萬人。“這兩個城市最大的共同點就是人口數(shù)量增長強(qiáng)勁。增加的人口都是有購房資格的,意味著新房需求量激增,但新房市場一年的供應(yīng)量有限,就產(chǎn)生了供求不平衡。”
    人口成了區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大支撐。劉淵說,2015年前后曾有這樣的觀點:短期看庫存,中期看土地,長期看人口。人口因素本應(yīng)該是一個長期影響市場的因素,因為一般情況下人的數(shù)量不會有巨大的變化,但從最近兩年開始,長期因素變成了一個短期因素——很多城市提供了很多吸引人才落戶的政策,降低了人才落戶門檻。吸引外來人口落戶能夠短期改變城市的人口,從而對市場產(chǎn)生很大的影響。”
    從這個角度看,能夠吸引人才繼續(xù)流入、且保持比較高增速的城市,全國其實也就10個左右。全國300多個地級市、600多個縣級市,再往后就是人口不增長或者說凈流出了,這也是我們南北分化很嚴(yán)重的主要原因。
    國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1~11月東部地區(qū)商品房銷售額8.3萬億元,中部地區(qū)2.99萬億元、而東北地區(qū)僅為0.5萬億元,市場明顯呈現(xiàn)不平衡發(fā)展。
    對此,劉淵分析,東北地區(qū)乃至整個北方,大多數(shù)城市仍然呈現(xiàn)人口凈流出,而南方尤其是長三角和珠三角城市群還是人口持續(xù)流入,這個是一個市場分化的基礎(chǔ)。
    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定發(fā)展?jié)摿?/div>
    另一方面,“錢”隨著人口而流動,錢從何來?
    “除了人才流動本身帶來的購買力之外,還有一個是金融投資的影響,像深圳市場表現(xiàn)非?;?,很多熱議的話題就是‘經(jīng)營貸’。深圳在所有的城市中,確實信貸比較寬松靈活,不排除有一部分錢是流入房地產(chǎn)市場的,這里人和錢兩個因素疊加,就是深圳2020年市場火熱的原因。”劉淵說。
    從中原地產(chǎn)統(tǒng)計的典型城市住宅成交價格變化可以看出,自2016年以來,上海、深圳、北京就成為房價第一梯隊,始終領(lǐng)先于廣州、天津、重慶等重點城市。
    劉淵分析說,“我們更多時候是從城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來判斷這個城市能不能提供當(dāng)?shù)厥袌龅馁徺I力支撐,其實就是看不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。”
    長三角和珠三角這兩大城市群,畢竟本身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較好,能夠提供比較多的高質(zhì)量職位,這也是為什么這兩個城市群能夠繼續(xù)吸引人口流入的一個基礎(chǔ),雖然這兩個城市群房價相對來說是高過全國很多區(qū)域的。
    與新房相比,二手房往往更能反應(yīng)城市的購買力和認(rèn)可度。其中更先于成交價格、具有晴雨表作用的是“報價指數(shù)”即掛牌價格,這個報價通常會領(lǐng)先于價格1~2個月時間。
    從數(shù)據(jù)上看,深圳在2020年1~3月出現(xiàn)過一輪報價異動,隨后二手房成交價格自5月開始加速上揚(yáng)至今;上海則經(jīng)歷了2月的報價回調(diào)之后,從5月開始重回上升通道,成交價格也開始緩慢上漲。
    劉淵指出,“值得注意的是,11月上海二手房成交量已達(dá)4年新高,在此之前的高位是在2016年的7~8月。最新的一周報價指數(shù)也到了4年最高位59%,而歷史最高的報價指數(shù)發(fā)生在2016年初的83%,相當(dāng)于2020年年初的深圳。”
    “其實最近兩年深圳的二手報價指數(shù)一直明顯高過其他城市,上海2020年報價只是從年初到現(xiàn)在一路漲到和深圳接近,而深圳因為很多政策調(diào)整有些起伏,比年初跌了一點。”他進(jìn)一步解釋。
    房住不炒之下,上海市場仍然表現(xiàn)出色,也有很多方面原因。
    上海市場一直很平穩(wěn),但市場需求尤其是改善型需求的數(shù)量還是比較大。2020年新房市場上預(yù)售價格的審批稍有放寬,很多單價10萬元+的項目能夠順利拿到預(yù)售證,加之土地市場火熱,一些高價地塊頻出,都帶動了市場預(yù)期,導(dǎo)致成交量開始回升,二手房價格趨勢也開始上行。
    租售比下滑值得重視
    房價一路走高的同時,我國重點城市的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國際合理區(qū)間1:300~1:200,成為買賣市場和租房市場之間的矛盾體現(xiàn)。
    “大家對租金的重視程度不夠。”劉淵坦言,“過去兩年的租金一直在緩慢下降,但房價卻在上漲,其實并不正常。按照中原地產(chǎn)的二手住宅租金指數(shù)來看,最近兩年的租金最高點是2018年9、10月份,之后租金就開始緩慢下行。”
    一方面2018年的租金上漲幅度較大,彼時市場上也有過一輪關(guān)于長租公寓企業(yè)推高租金的爭論,與之相比近年來房租出現(xiàn)了一定程度的跌幅。
    “另一方面疫情對市場其實還是有很大的影響,相比于房價,更多地反映在租賃上。很多租房人群的收入是受影響的,對住房需求的變化傳導(dǎo)到市場,租金回報率就出現(xiàn)了下降。”劉淵說。
    “所有城市中下降最快的是深圳,但深圳租金回報率下降的主要原因是房價快速上漲,租金下降的速度比較緩慢,租金回報率就一下子降至約1.1,并且這是一個‘毛’的概念,不含稅費、維修保養(yǎng)成本、空置率,如果把這些全部都算上去,真實的租金回報率可能是負(fù)的。租金回報相對比較穩(wěn)定的是上海,從租售比或者租金回報的角度來看,上海還是可以的,但接下去上海的房價可能會有向上趨勢。”劉淵分析說。
    政策環(huán)境非常嚴(yán)厲
    對于在房價波動之下摩拳擦掌的群體,劉淵表示,希望在目前市場環(huán)境下重復(fù)2015年到2017年這樣一次房價大漲然后投資獲益的機(jī)會,其實是不太現(xiàn)實的。深圳已經(jīng)陸續(xù)出臺調(diào)控政策,杭州、南京、寧波等地市場出現(xiàn)上行趨勢之時政策就開始收緊。在這種情況下,個人投資炒作不可取,而且也確實沒有這樣一個空間。”
    從城市層面來看,仍會有一些城市保持2020年的熱度,劉淵認(rèn)為,杭州就是一個典型代表。
    “2020年前10個月杭州的大學(xué)生落戶數(shù)量已經(jīng)超過去年全年,并且人才的落戶數(shù)量還是保持高速增長。雖然杭州也出臺了一些限制政策,但實實在在的外來大學(xué)生的數(shù)量增長,會給2021年的市場需求提供非常強(qiáng)烈的支撐。”劉淵說。
    “對于深圳而言,盡管基本面仍然很好,但會面臨越來越嚴(yán)的政策限制,比如落戶政策、社保要求,并且信貸方面也開始收緊,不排除未來還會有更多限制性。”劉淵分析說。
    而對于強(qiáng)二線城市,例如成都、南京、珠海、中山等,之前經(jīng)歷過比較充分的調(diào)整,特別是中山和珠海前兩年成交量下跌充分,可能出現(xiàn)觸底回升。這些城市未來機(jī)會會比較好些。
    “但如果只是從投資角度看,全國大多數(shù)城市并不存在所謂的‘投機(jī)’機(jī)會。即便少數(shù)比較好的市場,也會面臨一個非常嚴(yán)的政策環(huán)境。”劉淵進(jìn)一步指出。
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