新冠肺炎疫情突襲、調(diào)控持續(xù)加碼、資金監(jiān)管政策不斷收緊……多重因素疊加，讓2020年成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺。
過去一年，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策約有500條，行業(yè)告別高增長時(shí)代，走出平穩(wěn)行情。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年行業(yè)銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米，保持1%―2%的增長。
2020年收官，房企交出一張并不理想的成績單。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年目標(biāo)銷售完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，多家規(guī)模房企未能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。
“外延式發(fā)展在往下走，內(nèi)生式擠壓式發(fā)展也會(huì)受到杠桿的影響，同步下降。”2020年12月31日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向時(shí)代周報(bào)記者表示，在增量市場逼近天花板、規(guī)模增速開始下降的背景下，房企規(guī)模的增速也會(huì)有所下降。
展望2021年，“穩(wěn)”將成為主基調(diào)。
房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，針對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管仍會(huì)收緊。
結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測，中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)2021年將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。
調(diào)控政策趨嚴(yán)
過去一年，“房住不炒”的總基調(diào)仍然保持，房地產(chǎn)長效機(jī)制持續(xù)深化，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)始終未變。22城發(fā)布了調(diào)控政策，從供給端、需求端和資金端等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序。
上半場寬松，下半場收縮，是2020年調(diào)控最鮮明的特點(diǎn)。
上半年，為應(yīng)對新冠肺炎疫情對樓市的沖擊，無錫、西安、上海、浙江等地都出臺(tái)了政策，支持房地產(chǎn)發(fā)展。調(diào)控的主要內(nèi)容包括穩(wěn)定復(fù)工、減免租金、放寬預(yù)售、土地出讓金延期分期、稅費(fèi)繳納延期等。進(jìn)入下半年，隨著市場逐漸恢復(fù)，局部市場快速升溫，針對過熱城市的收縮性政策再現(xiàn)。
2021年，樓市調(diào)控方向是什么？
1月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)文稱，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策依然難現(xiàn)明顯放松，對人才購房和無房家庭購房的支持以及對投資投機(jī)性購房的打壓等或同步推進(jìn)。
在張弛有度的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場走出了穩(wěn)定的行情。
中國指數(shù)研究院對100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.46%，漲幅較2019年擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米，整體規(guī)模接近前三年的平均水平。
總量方面，2020年銷售面積和銷售金額都保持平穩(wěn)增長。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年銷售金額超過17萬億元，銷售面積約為16億平方米。
2020年12月31日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在演講中表示，近年來銷售面積只有1%―2%的增長，未來幾年銷售額可能還會(huì)繼續(xù)增長，但銷售面積可能仍會(huì)維持不變。在“房住不炒”的基調(diào)下，行業(yè)不確定因素減少，增長進(jìn)入瓶頸階段。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒉饺?ldquo;無增長時(shí)代”。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)2021年將呈現(xiàn)“銷售面積小幅調(diào)整，銷售均價(jià)平穩(wěn)上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點(diǎn)。
需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境收緊，或?qū)⑼苿?dòng)需求釋放更趨理性，中指院預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷售面積下降2.3%―3.8%。鑒于銷售均價(jià)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結(jié)構(gòu)性上漲，2021年商品房銷售額仍有望實(shí)現(xiàn)新突破。
融資收緊信號
2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），自2021年1月1日起實(shí)施。
《通知》明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制，將采取分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。
《通知》顯示，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自《通知》實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自《通知》實(shí)施之日起4年。
近期，房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管持續(xù)收緊，銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)密集發(fā)聲強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企融資壓力不減。此外，“三道紅線”下企業(yè)融資端將進(jìn)一步收緊，經(jīng)營壓力加劇。
“2021年將會(huì)是調(diào)整的一年，我們內(nèi)部并不樂觀。2020年銷售和回款端受沖擊過大，企業(yè)可用的資金大幅減少，預(yù)計(jì)至少還要用半年的時(shí)間喘息修整。”1月2日，一名粵系房企投資部中層人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，2021年公司的首要任務(wù)是增利潤和降負(fù)債，將會(huì)放緩規(guī)模增速和壓縮拿地預(yù)算，以應(yīng)對行業(yè)下行和資金收緊的挑戰(zhàn)。
融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)要如何在2021年求變？2020年12月31日，陳晟對時(shí)代周報(bào)記者表示，新的金融環(huán)境不僅對企業(yè)的財(cái)務(wù)策略提出了挑戰(zhàn)，還對財(cái)金紀(jì)律制度提出了要求。監(jiān)管部門不是一攬子簡單地控制行業(yè)，而是進(jìn)行“一企一策”的金融調(diào)控，高質(zhì)量發(fā)展和低負(fù)債降低風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管對企業(yè)的要求。
陳晟認(rèn)為，面對新的要求，企業(yè)可以采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，如將短期負(fù)債變成長期負(fù)債，將非標(biāo)的變成標(biāo)準(zhǔn)的，將間接融資變成直接融資等，建立符合金融穩(wěn)定的財(cái)經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)。
規(guī)模房企增長難題
2020年是房企實(shí)現(xiàn)KPI路上關(guān)卡最多的一年。上半年百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績在增速上均未能回正，房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模目標(biāo)的難度系數(shù)直線飆升。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年企業(yè)整體的業(yè)績完成情況不十分理想，業(yè)績目標(biāo)完成情況不及2018年、2019年同期。2020年全年，目標(biāo)銷售完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%―100%之間的房企數(shù)量也有所提升。截至2020年11月末，有近4成房企的目標(biāo)完成率較低，不足90%，占比達(dá)近五年來同期最高。
行業(yè)下行壓力加大，部分房企選擇主動(dòng)降速，可見對2021年市場預(yù)判較為審慎保守。
丁祖昱認(rèn)為，2020年部分房企已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，2021年可能出現(xiàn)規(guī)模企業(yè)操盤和權(quán)益口徑銷售業(yè)績下降的情況。在三條紅線的壓力下，房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。2021年企業(yè)增速將普遍下降，規(guī)模房企出現(xiàn)負(fù)增長可能是常態(tài)。
1月1日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時(shí)代周報(bào)記者表示，“唯規(guī)模”論的時(shí)代已經(jīng)過去，規(guī)?；旧聿淮砹夹园l(fā)展，未來企業(yè)健康度更重要，負(fù)債水平、產(chǎn)品力、科技化等核心指標(biāo)的變化更值得關(guān)注。
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