“房住不炒”的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大勢并未在2020年迎來逆轉(zhuǎn)。
相反行業(yè)“三道紅線”要求的浮水，無疑是對房企的一次集體“雪上加霜”。
2020年年中，監(jiān)管部門對12家試點房企提出要求：即能否增長有息負債，將掛鉤于房企對三道紅線（剔除預收款后負債率≤70%；凈負債率≤100%；現(xiàn)金短債比≥1）的滿足程度。
自2021年1月，12家試點房企將從正式進入為期兩年半的測試期，到2022年底試點房企要實現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”需全部達標。
一方面，“三道紅線”這一政策著實對地產(chǎn)行業(yè)的融資預期帶來了明顯沖擊，個別試點內(nèi)的房企出現(xiàn)了延遲“交表”的情形，而一些試點外的房企也在噤若寒蟬；另一方面，一些遠遠無法滿足要求的房企未來依靠加速轉(zhuǎn)型脫離房企身份來規(guī)避監(jiān)管，還是盡可能的通過增資、出售資產(chǎn)來滿足指標要求，仍然是行業(yè)發(fā)展的未知數(shù)。
開始交表
“三道紅線”在2020年被提出，顯然與防范房地產(chǎn)領域的金融風險密切相關。
2020年8月，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)》一文中強調(diào)，“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”。
貝殼研究院的2020年數(shù)據(jù)報告顯示，2018年至2019年，房企的償債規(guī)模成倍增長――2020年的償債規(guī)模約為9154億元，同比增長28.7%。2021年，房企到期的債務規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預計將達到12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關。
國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室主任邵挺表示，監(jiān)管層面有一些做法還是為了守住風險底線。
同年9月，監(jiān)管部門向12家試點企業(yè)下發(fā)三份監(jiān)測表格，并要求試點房企每月15日前填寫并提交。
其中的《試點房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》顯示，該表監(jiān)測內(nèi)容共涉8項財務指標，分別為剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、未剔除預收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比、權益口徑購地金額、權益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、有息負債，明顯指向了了“三條紅線”的監(jiān)管。
一時間，市場上房地產(chǎn)行業(yè)降由溫漸涼的預測聲音不斷，但是在中梁控股（02772.HK）執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁李和栗看來，“三道紅線”并非是斬斷企業(yè)發(fā)展之路，而是更多會加強對風險的控制。“按融資新規(guī)試點辦法，企業(yè)根據(jù)自身財務狀況，每年融資額度還可獲得從5%到15%不等的增長空間。”
截至2020年上半年，中梁控股的凈負債率為69.9%，現(xiàn)金短債比提升至1.5倍，避開了三道紅線中的兩條，但是，中梁控股資產(chǎn)負債率剔除預收款項后仍達到了80.8%，超過剔除預收款后資產(chǎn)負債率不大于70%的紅線。目前來看，中梁控股如何把踩線的腳提起來才是首要任務。
10月14日，央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上肯定了對房企風險的監(jiān)控成果，稱目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。其同時表示，接下來將會同住建部等相關部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。
時代周報記者從接近住建系統(tǒng)的知情人士處獲悉，“12家試點企業(yè)基本都很配合交表工作，但是個別企業(yè)以財務審核為借口有拖欠交表的情況。”
從同策研究院的一份報告來看，如果用三道紅線的要求擴大測試范圍，未踩線房企的確是少數(shù)派。
截至2020年三季度，在A+H股上市的已披露數(shù)據(jù)的133家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企39家，占比29.32%；黃色檔（一條踩線）房企44家，占比33.08%；橙色檔（兩條踩線）房企24家，占比18.04%；紅色檔（三條踩線）房企26家，占比19.54%。
中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示，近年來，債務融資已成為房企主要的融資方式，三道紅線出臺將使房企難以通過借債擴大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策。
去地產(chǎn)化？
弱化“房地產(chǎn)”身份，成為三道紅線逼近下一些房企的規(guī)避動作。
“我們對外正在弱化房地產(chǎn)開發(fā)商的角色，塑造綜合型集團形象。”北京某房企負責人告訴時代周報記者。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，隨著房企業(yè)務布局的多元化，多數(shù)房企正在通過品牌升級、更名等方式摘掉房地產(chǎn)的標簽，而“三道紅線” 的出臺則成為了房企的“去地產(chǎn)化”的助推器。
早在今年6月，世茂集團（00813.HK）就發(fā)出更名公告，其中文名稱已由“世茂房地產(chǎn)控股有限公司”更改為“世茂集團控股有限公司”。
12月15日，作為三道紅線試點企業(yè)之一的萬科（000002.SZ）稱，正在積極配合總部從“地產(chǎn)總部”向“集團總部”落實戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
萬科董事會主席郁亮指出，當前的經(jīng)濟背景下，金融資源過多被房地產(chǎn)占用不是好事情。在新的監(jiān)管政策下，所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，“以前所有的東西歸零”。
從萬科目前的狀態(tài)來看，截至2020年三季度末，萬科凈負債率為28.51％，較2019年底下降6.15個百分點，達到監(jiān)管要求；現(xiàn)金短債比為1.97，較2019年底上升23.71個百分點，達到監(jiān)管要求；扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率為74.2％，較2019年底下降2.31個百分點，略超監(jiān)管紅線。
另據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，自“三道紅線”出臺之后，提出或不斷強調(diào)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決定的房地產(chǎn)企業(yè)有近20家。
縱然披上了綜合性發(fā)展的“外衣”，但依靠身份轉(zhuǎn)型來規(guī)避監(jiān)管要求是否能夠如愿以償，仍然存在這不確定性。
有接近住建系統(tǒng)的分析人士告訴時代周報記者，目前三道紅線仍在試點期，一旦試點范圍擴大，監(jiān)管層或?qū)⒉粌H依據(jù)工商名稱、主營業(yè)務來判斷企業(yè)是否適用于三道紅線，也會從企業(yè)是否從事地產(chǎn)相關業(yè)務、主要營收占比等多個維度進行考量。
資產(chǎn)剝離潮涌
通過企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)避監(jiān)管之路能否走通仍是未知數(shù)，“三道紅線”緊逼之下，降杠桿、降負債成為了房企的緊要目標。資產(chǎn)剝離既可以讓企業(yè)現(xiàn)實現(xiàn)金流快速回籠，又可以實現(xiàn)資產(chǎn)結構的“減肥”，因此成為了不少房企的選擇。
時代周報記者根據(jù)北京產(chǎn)權交易所公開信息梳理統(tǒng)計，截至目前，僅12月北京地區(qū)就有11起涉及房企的股權轉(zhuǎn)讓交易。
克而瑞研報則指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產(chǎn)權交易所房企子公司掛牌數(shù)量較之前明顯增長。截至11月初的2個月時間內(nèi)，共有招商蛇口（001979）、綠地集團、中海地產(chǎn)等多家企業(yè)的28個子公司股權被掛牌轉(zhuǎn)讓。
作為試點企業(yè)的華僑城，2020年在股權轉(zhuǎn)讓上已經(jīng)剝離資產(chǎn)近百億，僅在2020年10月與11月兩個月，華僑城擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權多達15家。華僑城方面曾公開表示，主要是按照國務院國資委“降負債、強主業(yè)”要求，實施新戰(zhàn)略指導下進行的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。
在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴看來，房企頻繁剝離資產(chǎn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，房企可以通過部分股權轉(zhuǎn)讓提前回籠資金，也可以通過股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，從而降低負債率。未來房企股權轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。
從“售”到“管”
一方面是資產(chǎn)結構的調(diào)整，另一方面則是業(yè)務方向的轉(zhuǎn)舵。
多位房企人士告訴時代周報記者，物業(yè)未來可能會成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)力的重點，而三道紅線也將加大房企朝物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的迫切性。
市場人士普遍認為，物業(yè)管理逐漸迎來紅利期，而作為物業(yè)板塊主要依附產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也正在進入此消彼長的狀態(tài)。東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放開發(fā)到精細管理，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)成為了不少房企的目標，同時，房地產(chǎn)存量時代到來也讓物業(yè)管理成為了房地產(chǎn)行業(yè)的突破點，解決了存量資產(chǎn)的增值問題。
值得一提的是，今年物業(yè)行業(yè)也迎來了上市潮。
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2020年以來，掛牌上市的物企數(shù)量達17家，較2019年同期增加5家，其中A股1家，H股16家。房企分拆物業(yè)上市的速度也在不斷加快，比如恒大物業(yè)（6666.HK）僅用106天就走完了上市前期流程。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍。
而在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，物業(yè)拆分上市，是房企最成功的多元化嘗試，旨在凸顯未來多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。
“物業(yè)公司未來能否出現(xiàn)更快的成長，還是取決于能不能在母公司以外拓展自己的增長空間。”潘浩說，“房地產(chǎn)變化應該說才剛剛開始。”
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