房企破產(chǎn)數(shù)量不斷增加并不意外，本質(zhì)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)集中度不斷提升。

“馬太效應(yīng)”越來越明顯的房地產(chǎn)行業(yè)中，規(guī)模不一的房企在歷史進(jìn)程中面臨著截然不同的命運(yùn)。2020年，新冠疫情之后樓市快速復(fù)蘇，規(guī)模房企繼續(xù)增長。中指院數(shù)據(jù)顯示，去年共計(jì)166家房企躋身百億軍團(tuán)，平均增速為14.4%，權(quán)益銷售額共計(jì)10.7萬億元，市場份額約61.8%。從公布年度銷售目標(biāo)的25家代表企業(yè)來看，銷售目標(biāo)完成率總體較好，均值為106.1%。

但另一面，小房企則被逐步“清退”。在人民法院公告網(wǎng)上，以“地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”為關(guān)鍵字可檢索出525條破產(chǎn)文書，與2019年超500家的數(shù)量相當(dāng)。若以企業(yè)為單位，剔除部分非房地產(chǎn)企業(yè)或債權(quán)人會(huì)議等，發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書的房企大約270家。

與此同時(shí)，中型房企的生存危機(jī)也在加劇。數(shù)據(jù)顯示，2020年債券違約總金額高達(dá)281.7億元，同比暴漲533%，且違約主體大多是中型房企。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席戰(zhàn)略官劉策表示，房企破產(chǎn)數(shù)量不斷增加并不意外，其認(rèn)為這一現(xiàn)象的本質(zhì)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)集中度不斷提升。而中型房企的危機(jī)大多與自身戰(zhàn)略誤判、風(fēng)險(xiǎn)管控能力不足有關(guān)。

危機(jī)向中型房企蔓延

處于抗風(fēng)險(xiǎn)末端的小房企依然是破產(chǎn)隊(duì)伍中的大多數(shù)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱，2020年破產(chǎn)名單中包括有“香河秀蘭房地產(chǎn)”、“杭州易辰房地產(chǎn)”、“象山積勝房地產(chǎn)”、“上海申強(qiáng)房地產(chǎn)”等大量在市場上存在感并不強(qiáng)的房企，且大部分位于三四線城市。根據(jù)破產(chǎn)文書，資不抵債是它們走向破產(chǎn)的共同原因。

這些房企在正式破產(chǎn)前，大多都已官司纏身。以張家港市聯(lián)成天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，天眼查顯示，該公司自2019年開始就因?yàn)榻鹑诮杩詈贤m紛、追償權(quán)糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等被告上法庭，最終因無力償債被迫破產(chǎn)清算。

在處理破產(chǎn)清算過程中還不乏“狗血戲碼”。2020年10月9日，一則來自廣東省廣州市中級人民法院的公告顯示，廣州源華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因下落不明，無法送達(dá)民事裁定書。不過，最終破產(chǎn)清算工作還是順利完成了。

針對2020年的破產(chǎn)房企，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)全國約有十萬家房企，相對基數(shù)而言，270家依然是小概率的個(gè)案。但2020年房企集中度有進(jìn)一步提升，頭部房企由于業(yè)務(wù)規(guī)模大、覆蓋區(qū)域廣，因此有更好的融資渠道和更大的調(diào)整空間。

值得關(guān)注的是，生存危機(jī)在2020年明顯向中型房企蔓延。數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)違約債券有23只，違約金額高達(dá)281.7億元，2019年全年僅44.5億元，同比暴漲533%

從具體企業(yè)看，2019年債券違約房企中，來自合肥的國購?fù)顿Y有限公司占比最多，總共14只違約債券中就占了10只，另外北京華業(yè)資本控股股份有限公司、銀億股份各占3只、1只。三家房企在行業(yè)中的知名度亦不算高，國購?fù)顿Y房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在安徽，而華業(yè)資本、銀億股份營業(yè)收入都不超過百億，三者均未進(jìn)入克而瑞2019年銷售榜Top200。

進(jìn)入2020年，違約隊(duì)伍中甚至出現(xiàn)“千億房企”。泰禾集團(tuán)（000732）是目前違約金額最多的一家房企，7月以來，該公司就陸續(xù)傳出債券違約消息，全年累計(jì)8只債券違約，違約金額高達(dá)165億元。三盛宏業(yè)在2019年上半年首次進(jìn)入百強(qiáng)榜之后就被爆出資金問題，董事長陳建銘一度因?yàn)闊o法兌現(xiàn)公司理財(cái)產(chǎn)品而聲淚俱下，但這仍無法阻止2020年債券違約的事件發(fā)生。

新華聯(lián)控股（000036）有限公司違約債券同樣多達(dá)8只，但金額遠(yuǎn)低于泰禾集團(tuán)，為42.2億元。因蘿卜章事件而遭遇“黑天鵝”的北京華業(yè)資本新增20億元違約債券，混改遲遲未能推進(jìn)的天房集團(tuán)違約金額也多達(dá)27億元。

同時(shí)，房地產(chǎn)信托也出現(xiàn)違約。2020年8月24日因未按時(shí)兌付回售款和利息，天津房地產(chǎn)信托集團(tuán)旗下一只2億元債券構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

償債規(guī)模維持高位

目前，大部分宣告破產(chǎn)的小房企都進(jìn)入了拍賣資產(chǎn)的階段，隨著旗下資產(chǎn)變現(xiàn)劃歸債權(quán)人之后，這些房企亦將真正從房地產(chǎn)行業(yè)消失，但中型房企的債務(wù)處理起來就復(fù)雜得多。

萬科雖宣布入股泰禾，但泰禾自身的財(cái)務(wù)危機(jī)仍需自己解決，目前除了與中國長城（000066）資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，120.03億元債務(wù)獲得展期之外，未公布其他重大進(jìn)展，

新華聯(lián)（000620）、三盛宏業(yè)、北京華業(yè)資本、天房集團(tuán)等都未找到接盤方輸血，賣資償債、股權(quán)凍結(jié)、被債主追債已經(jīng)成為它們的常態(tài)。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，小房企的退出更多是被動(dòng)，受限于規(guī)模，無論在融資，還是拿地上都處于劣勢，加上調(diào)控導(dǎo)致的資金回籠困難最終導(dǎo)致了破產(chǎn)。而中型房企觸發(fā)債務(wù)違約大多源于前期的盲目加杠桿。“過多地追求規(guī)模，追求土地儲(chǔ)備是不理智的。盲目加杠桿一旦遇到調(diào)控收緊、市場不好銷售緩慢就容易出現(xiàn)債務(wù)違約。”

劉策亦表示，最近兩三年中型企業(yè)普遍面臨著較大的發(fā)展焦慮，很多房企加入了“規(guī)模競爭”游戲，比如提出了三年千億，進(jìn)入行業(yè)TOP50、TOP30等激進(jìn)目標(biāo)，而發(fā)展模式依然比較傳統(tǒng)，就是高杠桿模式，造成企業(yè)負(fù)債率不斷攀升。但是，最近兩年行業(yè)市場機(jī)會(huì)及政策環(huán)境都發(fā)生了重大變化，市場由高速增長階段切換到了平穩(wěn)增長階段，融資端開始強(qiáng)調(diào)去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，如融資要接受窗口指導(dǎo)，以及現(xiàn)在的三道紅線監(jiān)管，“也就是說企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略脫離行業(yè)新情況，最終造成這些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，債務(wù)違約”。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度洗牌階段，劉策預(yù)計(jì)，2021年樓市總體還是樂觀，但從企業(yè)端看，債務(wù)危機(jī)肯定還會(huì)延續(xù)，小房企破產(chǎn)數(shù)量也會(huì)繼續(xù)走高，一方面在于行業(yè)進(jìn)入寡頭競爭階段，行業(yè)整合加劇，集中度還會(huì)不斷提升，一些市場競爭力弱的房企會(huì)加速淘汰；另一方面，預(yù)計(jì)政策端審慎的金融監(jiān)管不但不會(huì)放松，還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，如三道紅線管控由試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大等。

在大環(huán)境持續(xù)“收緊”的同時(shí)，房企的償債壓力依然巨大。走過2019、2020年償債高峰之后，房企接下來的償債規(guī)模仍保持高位。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模將達(dá)10909億元；2022年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平；2023年在8000億元水平。