即使受到疫情影響，2020年的土地市場熱度仍較上一年明顯上漲。不僅土地市場供應量、成交量略有上漲，地價和溢價率等指標也均好于2019年。在業(yè)內(nèi)看來，這都源于在追求市場規(guī)模的背景下，房企依然在積極拿地。
據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，2020年，多家房企的拿地額均出現(xiàn)兩位數(shù)增長。其中，TOP100企業(yè)拿地總額超3.23萬億元，同比增長14.0%；50大典型房企拿地額超過2.59萬億，同比上漲13.4%。
對于2021年，業(yè)內(nèi)人士預計，在“房住不炒”的原則下，加之“三道紅線”新規(guī)的深入，土地市場將會延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，房企拿地將更加理性謹慎，市場熱度大概率難再上揚。
去年超30家房企拿地金額均超300億
2020年，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP100企業(yè)拿地總額超3.23萬億元，同比增長14.0%；TOP100門檻升至85億元，其中有32家企業(yè)去年拿地額超過300億。整體來看，TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地額占全國300城土地出讓金一半以上，而TOP50企業(yè)的拿地額占比更高。
與此同時，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，50大典型房企拿地額超過2.59萬億，刷新歷史紀錄，同比上漲13.4%。
從中指研究院發(fā)布的2020年房企拿地金額排行（包含招拍掛權益土地及收并購土地）來看，碧桂園以1512億元位居第一，萬科和中海地產(chǎn)分別以1349億元、1281億元位居第二和第三位。在年初碧桂園曾公開表示，2020年全年土地開支的計劃與2019年相似，大約是1600億元。2020年下半年，碧桂園拿地頻率明顯加快，據(jù)不完全統(tǒng)計，12月碧桂園在全國公開招拍掛市場出手拿地至少十幾次。
與上年拿地金額對比來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計顯示，2020年，50家代表房企月均投資額2004億元，其中33家房企月均拿地金額超過2019年月均值。越秀、佳源國際、奧園和遠洋2020年月均拿地金額均較上年增加一倍以上，拿地規(guī)模增長顯著。不過，也有17家房企全年月均拿地金額不及上年月均值，其中，世茂拿地金額較上年減少40%以上。
在中指研究院統(tǒng)計的2020年重點城市拿地金額前十名房企中，可以看到龍頭房企在多個城市持續(xù)發(fā)力。比如龍湖出現(xiàn)在4個城市全年拿地總額的TOP10榜單中，萬科、綠城、華潤置地分別出現(xiàn)在3個城市的榜單中。濱江集團深耕大本營，拿下杭州全年拿地總額冠軍；中海地產(chǎn)、綠地控股分別拿下北京、武漢全年拿地總額冠軍。
值得關注的是，香港置地2020年2月以約311億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，刷新了當時的全國總價紀錄，該地塊也成為去年全國總價最高的地塊。此外，中海、綠城、龍光、濱江也分別獨立拿下單個金額超百億的地塊。
第二梯隊追規(guī)模加速拿地，收并購市場活躍
整體來看，即使受到疫情影響，房企投資力度同比仍在增強。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年，50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%，同比增長1.4%。其中，排名在11-30陣營的企業(yè)由于追求規(guī)模增長更為迫切，在投資方面表現(xiàn)更加積極，拿地銷售比同比增長3.4%至36.7%，投資提速最明顯。相比之下，排名前10的企業(yè)在土地投資方面更加謹慎，拿地銷售比則出現(xiàn)下降。
除了在土地招拍掛市場角力之外，房企在并購市場也很積極。據(jù)中指研究院信息顯示，去年3月，金茂68.5億元收購中化集團下屬武漢化資100%股權，獲取青島、天津、武漢3宗資產(chǎn)；9月，其再以提供37億股東借款外加1800萬元的代價收購海爾產(chǎn)城3個青島項目60%股權。此外，去年4月以來，綠城以41億元向新湖中寶發(fā)起3起收購，獲取位于上海、沈陽、南通的多個項目；去年9月，建發(fā)國際通過關聯(lián)交易以47.5億元總價獲得三宗合計建面達41.7萬平方米的土地。
在上述既成事實的收并購之外，仍有不少企業(yè)關注收并購市場。去年10月于港交所上市金輝就明確表示，計劃在將來通過股權收購、資產(chǎn)收購、增資擴股等方式獲取30%-40%的土地儲備。在業(yè)內(nèi)人士看來，2021年通過收并購拿地的規(guī)模仍有增長的趨勢。
事實上，去年下半年“三道紅線”新政出臺后，面對未來的資金壓力，房企們在招拍掛市場加強合作力度的同時，也各自呈現(xiàn)出不同的市場特征。保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地情況基本未受影響，仍然相對積極。
但對于部分房企來說，其拿地節(jié)奏已明顯放緩。從諸葛找房發(fā)布的典型房企2020年上半年及下半年拿地變化情況表中可以看到，恒大、世茂、中南、榮盛等紛紛在下半年減少拿地。
預期房企拿地將更加審慎，土地市場熱度難上漲
盤點2020年，不難發(fā)現(xiàn)，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不僅土地市場整體供應量、成交量略有上漲，地價、溢價率及流拍率等熱度指標，表現(xiàn)也均好于2019年。
對于剛剛開啟的2021年，克而瑞分析人士預計，去年的這種趨勢在2021年難以持續(xù)。一方面，在落實城市調(diào)控責任、中央加強監(jiān)管的調(diào)控機制下，土地市場熱度若是明顯上漲會很快受到控制。當去年二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市，多次加碼調(diào)控為市場降溫。
此外，更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長期收緊的態(tài)勢，這將極大地影響房企的拿地積極性。比如在“三道紅線”影響下，2020年下半年涉房相關信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境比上半年緊張不少，2021年或也將延續(xù)收緊態(tài)勢。在“錢緊”背景下，上述分析人士預計，今年房企拿地將會更加審慎，土地市場熱度大概率難再上漲。
諸葛找房分析人士也預計，2021年，在“房住不炒”的原則下，加之“三道紅線”新規(guī)的深入，土地市場將會延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，房企拿地更加理性謹慎。未來房企關注度會集中在一二線城市，而三四線城市土地市場熱度會有所下降。
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