自2017年以來(lái),中國(guó)大中城市已連續(xù)多年不再出現(xiàn)房?jī)r(jià)普漲格局,多地樓市漲跌互現(xiàn),股市當(dāng)中為人熟知的“熱點(diǎn)輪動(dòng)”效應(yīng)也開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)。
中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布2020年中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。與2019年同期相比,2020年12月份,70個(gè)城市的新房和二手房?jī)r(jià)指數(shù)平均漲幅分別為3.7%和2.1%,均處于近幾年歷史低位。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,70城新房同比漲幅連續(xù)6個(gè)月收窄,同時(shí)二手房漲幅也較上月收窄,說(shuō)明總體上房?jī)r(jià)漲幅可控。
民銀智庫(kù)宏觀分析師趙金鑫指出,2020年12月份,多地樓市整體處于低位盤(pán)整階段,大部分城市房?jī)r(jià)仍處于微漲區(qū)間,但上漲動(dòng)能明顯不足,市場(chǎng)未出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)冷現(xiàn)象,整體平穩(wěn)運(yùn)行,價(jià)格穩(wěn)中略升。
縱觀全年,在疫情影響、調(diào)控從嚴(yán)的背景下,中國(guó)商品房銷(xiāo)售總額仍有望創(chuàng)歷史新高。但趙金鑫發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)格局正發(fā)生明顯的變化:從過(guò)去的全面普漲、局部暴漲,到如今的熱點(diǎn)輪動(dòng)、漲跌互現(xiàn)。
“房?jī)r(jià)只漲不跌”的神話被進(jìn)一步打破。官方數(shù)據(jù)顯示,2020年12月份,太原、濟(jì)南、鄭州、安慶等地房?jī)r(jià)同比小幅下跌。如果將時(shí)間維度拉長(zhǎng),與歷史最高點(diǎn)房?jī)r(jià)相比,部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度房?jī)r(jià)調(diào)整。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組的一份報(bào)告,廊坊房?jī)r(jià)距離2017年4月份的最高點(diǎn)下跌46.9%,青島、天津距離歷史最高點(diǎn)也有超過(guò)20%的跌幅。
漲跌分化的同時(shí),樓市熱度繼續(xù)向核心城市聚焦。2020年,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”。2020年12月份,一線四城新房、二手房分別環(huán)比上漲0.6%和0.3%,漲幅均小幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為,一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺拉動(dòng)了年末70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的翹尾行情。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,四個(gè)一線城市12月二手住宅成交量環(huán)比增逾兩成。特別是上海,12月份,上海二手住宅成交量環(huán)比增加20.3%,同比增加95%,月度成交絕對(duì)水平是2017年以來(lái)最大值。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,疫情影響下,一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升,這是推升其樓市熱度和二手房?jī)r(jià)的重要因素,深圳、上海、廣州、北京年底翹尾大多由學(xué)區(qū)房拉動(dòng),大量的出國(guó)讀書(shū)人群回流,增加了市場(chǎng)需求。
除一線城市外,長(zhǎng)江中下游部分城市房?jī)r(jià)熱度也相對(duì)集中。去年12月份,新房和二手房環(huán)比“領(lǐng)漲”全國(guó)的城市都是揚(yáng)州。此外,同區(qū)域的合肥新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅也居前。
許小樂(lè)認(rèn)為,2020年下半年以來(lái),在貨幣政策回歸中性以及“一城一策”持續(xù)深化的背景下,全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄,不過(guò)局部仍面臨上漲的壓力。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年首周市場(chǎng)景氣指數(shù)高的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游區(qū)域,上海、合肥等景氣指數(shù)較高,后期房?jī)r(jià)上漲壓力相對(duì)較大。以上海為例,2021年1月前13天,鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%,上海二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比上升至67%,比去年12月水平提高12個(gè)百分點(diǎn)。
趙金鑫則表示,展望2021年,房地產(chǎn)行業(yè)影響投資和消費(fèi),事關(guān)民生和發(fā)展,其經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定器作用不可否認(rèn)。在長(zhǎng)效機(jī)制指導(dǎo)下,房地產(chǎn)行業(yè)將平穩(wěn)發(fā)展,商品房銷(xiāo)售大概率維持高位,開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。“房住不炒、因城施策”指引下,預(yù)計(jì)全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅維持低位,延續(xù)漲多跌少、區(qū)域板塊輪動(dòng)趨勢(shì)。但不同量級(jí)城市市場(chǎng)將明顯分化,其中,核心一二線城市房?jī)r(jià)在需求和資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)支撐下表現(xiàn)更加突出,因而其調(diào)控將趨緊、趨嚴(yán)、更為精細(xì)。
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