2020年是特殊的一年，由于疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)在跌跌撞撞中前行。難熬的一年終于過(guò)去，從克而瑞、億翰各數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布的榜單來(lái)看，行業(yè)的分化還在加劇，龍頭房企仍然地位穩(wěn)固，銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，中下游房企卻面對(duì)著種種難題。
尤其是隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，“房住不炒”成為近些年政策主基調(diào)，前有“三道紅線”，后有趕在2020最后一天央行發(fā)布的“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”五檔標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各房企的財(cái)務(wù)狀況、產(chǎn)品力、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。
在此環(huán)境之下，那些位處百?gòu)?qiáng)左右的房企處境尤為艱難，中小規(guī)模房企如何獲得長(zhǎng)足的發(fā)展空間也成為值得整個(gè)行業(yè)去思考的問(wèn)題。
和昌集團(tuán)是這些房企中的典型代表之一。以克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為參考，2018年2020年，和昌一直在百名左右徘徊，2018年排名較為靠前，流量金額排名第83位，2019年排名第122位，2020年，其全口徑銷售額為，排名第119位。
排名變化體現(xiàn)的是和昌發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變?？梢钥吹剑罱膬赡?，不論在排名還是規(guī)模的沖刺上，和昌與幾年前的自己，以及其他眾多同等規(guī)模的房企相比都有所不同。充滿不確定性的市場(chǎng)中，低調(diào)和沉穩(wěn)就是和昌應(yīng)對(duì)行業(yè)周期更迭的方法。
舊改“破局”
2003年和昌起源于鄭州，2010年起，和昌開(kāi)始大力開(kāi)展全國(guó)化布局進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，在深圳、東莞、杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、青島等城市均有項(xiàng)目布局。近年來(lái)行業(yè)增速逐步放緩，和昌也在有意識(shí)的調(diào)整戰(zhàn)略，據(jù)悉，其目前的戰(zhàn)略布局為3+X，即華東、華南、華中三大區(qū)域加一個(gè)單獨(dú)的第四大區(qū)。
對(duì)于和昌而言，中原城市群、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的市場(chǎng)特征各不相同，各有側(cè)重，相互之間能夠形成差異化發(fā)展，且三個(gè)區(qū)域均為重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)。
以華南區(qū)域?yàn)槔?019年，和昌做了幾個(gè)重要的決定，其中之一是成立三大區(qū)域，另一個(gè)重要的決定則是將總部從北京搬遷到深圳。起初，外界并不理解和昌總部搬遷的意義，外界甚至有一種聲音稱之為“南逃”。
但彼時(shí)不同區(qū)域和城市之間已經(jīng)存在明顯的差異，華中和華東或市場(chǎng)乏力或由于土地出讓和銷售政策限制利潤(rùn)空間狹小，而大灣區(qū)作為中國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，逐漸在國(guó)家發(fā)展大局中占據(jù)重要戰(zhàn)略地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更具活力。
不僅如此，就目前和昌對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，其在大灣區(qū)持有資源總規(guī)模約300萬(wàn)平，預(yù)期總貨值接近700億元。毫無(wú)疑問(wèn)，大灣區(qū)是其關(guān)鍵的“糧倉(cāng)”，而深圳又是房企們必爭(zhēng)之地，和昌及時(shí)將總部遷至深圳，能夠助力其布局大灣區(qū)，也是適應(yīng)了市場(chǎng)的需求。
來(lái)到深圳，和昌對(duì)于如何破局未來(lái)也有了更加清晰的思路。有別于其他城市群，因?yàn)橥恋刭Y源極度緊張，城市更新一直是大灣區(qū)盤(pán)活存量資產(chǎn)、釋放優(yōu)質(zhì)土地資源的重要途徑，也成為眾多外來(lái)房企獲取灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的一種重要方式。
和昌選擇以城市更新的方式破局切入大灣區(qū)，其中具有代表性的項(xiàng)目是深圳和昌o拾里花都項(xiàng)目，該項(xiàng)目為總體量約150萬(wàn)平的城市綜合體，涵蓋了住宅、公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。去年11月，該項(xiàng)目已完成一期回遷選房，計(jì)劃于今年年中正式面世。
和昌·拾里花都將為和昌帶來(lái)豐厚的回報(bào)，這亦是追求穩(wěn)健的和昌最為重視的指標(biāo)。據(jù)悉，保守估算，每年拾里花都項(xiàng)目將為和昌貢獻(xiàn)至少約50億的業(yè)績(jī)，整個(gè)項(xiàng)目的總貨值超過(guò)350億元。
和昌機(jī)會(huì)
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從土地紅利模式，走向精耕細(xì)作時(shí)代的今天，還有一個(gè)難題橫在規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)的中小型房企面前，那就是如何在特定的細(xì)分市場(chǎng)中培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，或者積極拓展房地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)及相關(guān)領(lǐng)域，以獲得新的收入來(lái)源和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
和昌已經(jīng)找到了解題的方向，第四大區(qū)或是關(guān)鍵所在。和昌第四大區(qū)是一個(gè)專攻產(chǎn)城融合的合作開(kāi)發(fā)平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)合作開(kāi)發(fā)也是很多房企正在或期望去實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的方向，但是實(shí)操起來(lái)困難重重。
一方面優(yōu)質(zhì)土地資源獲取條件越發(fā)嚴(yán)苛，政府對(duì)于項(xiàng)目的批復(fù)也更謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺一不可；另一方面，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度較大，資金沉淀問(wèn)題嚴(yán)重，若處理不當(dāng)，易成為中小型房企的“包袱”。
此前，和昌牽手鄭州航空港興港投資集團(tuán)合資組建的興瑞實(shí)業(yè)旗下的興瑞地產(chǎn)板塊，成立于2013年，陸續(xù)已有興港和昌o盛世城邦、興港和昌o凌云筑等多個(gè)項(xiàng)目入市與交付。
其中興港和昌o云庭項(xiàng)目，位于合肥，去年10月首開(kāi)入市，從拿地到開(kāi)盤(pán)僅6個(gè)月，首開(kāi)破3億，精準(zhǔn)踩住了合肥今年的市場(chǎng)上行周期，表現(xiàn)出了極高的投資水平和開(kāi)發(fā)能力。興瑞地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍也不止局限于住宅，還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、片區(qū)開(kāi)發(fā)、民生工程、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，也涉足生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。
換而言之，和昌的打法早已發(fā)生轉(zhuǎn)變。從其過(guò)去的兩三年的拿地動(dòng)作能夠看出，這幾年來(lái)，和昌鮮少出現(xiàn)在公開(kāi)土地市場(chǎng)，更多地是通過(guò)收并購(gòu)、合作進(jìn)行土儲(chǔ)，及以合作開(kāi)發(fā)公司舉牌，主動(dòng)實(shí)現(xiàn)自身降負(fù)債、去杠桿，投資更穩(wěn)健、更重質(zhì)量。
房地產(chǎn)政策的持續(xù)趨緊、“三道紅線”下企業(yè)融資端不斷收緊的情形下，和昌因?yàn)樘崆巴瓿闪巳ジ軛U及投資布局的轉(zhuǎn)移，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，應(yīng)對(duì)自如。雖然表面排名微降，但更追求利潤(rùn)空間，否則就緩拿地、少拿地，能夠在拼命追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售規(guī)模的市場(chǎng)PK中隨時(shí)剎車，也是一種能力。而且，在眾多同等規(guī)模的房企還在尋求戰(zhàn)略突破之際，和昌第四大區(qū)已經(jīng)成為和昌未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，理性回歸的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)管控效率提出了更高的考驗(yàn)，政策趨緊，金融環(huán)境愈發(fā)艱難，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法持續(xù)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，類似于和昌這樣的中型房企，需要慢慢摸索各自獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尋求破局和發(fā)展。
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，將發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為價(jià)值導(dǎo)向、穩(wěn)健發(fā)展、合作共贏，摒棄對(duì)規(guī)模的過(guò)度追求，是一種明智且難得的選擇。和昌過(guò)去幾年主動(dòng)去杠桿，提前完成了降負(fù)債和投資布局重心南移，回過(guò)頭看，節(jié)奏踩得穩(wěn)、踩得準(zhǔn)。
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