周末，一則“多家銀行已停貸”的消息刷屏，究竟發(fā)生了什么？
多家銀行暫停按揭貸款
24日，有大V通過微博爆料稱，“廣州新政，個(gè)人住房貸款占所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。”同時(shí)，該大V爆料稱，在此情況下，所有銀行應(yīng)對的措施是“暫停受理新的貸款申請”。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內(nèi)各家分支行已于一周前暫停按揭貸款放款，前端業(yè)務(wù)層面口徑為：“節(jié)制接單”。
光大在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現(xiàn)看，放款周期約在一個(gè)月左右，目前比較難保證。
另據(jù)紅星新聞報(bào)道，一位廣發(fā)銀行的工作人員證實(shí)稱，“不是‘停貸’，是所有銀行沒有貸款額度了，你們要買房貸款的話只有等。”
廣發(fā)銀行在當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的陳經(jīng)理稱，“現(xiàn)在可以申請到房貸，只是需要等待。”對于上述傳聞，該經(jīng)理稱，“不是停貸，而是銀行的貸款額度受限。”該經(jīng)理解釋稱，“所有銀行都一樣，由于國家劃了紅線，房貸貸款額度不能超過一定的比例，一旦超過了就不能放款。”
陳經(jīng)理提醒，不會(huì)像以前那樣，銀行可以隨便發(fā)放貸款額度，“銀行的存量貸款有一個(gè)紅線，不能超過多少比例，一旦超額了就不能放款。”
最后，陳經(jīng)理表示，“目前沒有任何解決的辦法，只能等待。我們銀行暫時(shí)沒有額度，你可以問一下其他銀行。”
央行新規(guī)發(fā)威
2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。通知自2021年1月1日起實(shí)施。同時(shí)對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期。
按房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%；中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%；縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%；村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。
對于個(gè)人購房者來說，這到底意味著什么呢？最直接的影響在于，部分銀行發(fā)放房貸的規(guī)模將會(huì)受到限制，如果銀行之前發(fā)放個(gè)人房貸的占比較高，甚至超過了央行此次規(guī)定的紅線，那么銀行就必須在過渡期之內(nèi)，逐漸調(diào)整到規(guī)定范圍之內(nèi)，那些放房貸占比接近紅線的銀行，以后也必須控制房貸的增長速度。所以，對于個(gè)人購房者來說，銀行收緊放貸規(guī)模，顯然會(huì)增加申請房貸的難度。
截至2020年3季度，房地產(chǎn)貸款余額為48.8萬億，占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例為28.8%。結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)貸款主要包括三個(gè)種類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、保障性住房開發(fā)貸款，其中個(gè)人住房貸款占比最高，達(dá)到68.8%，占各項(xiàng)貸款余額的比例為19.8%。
在1月22日的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一政策主要是監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)融資，對個(gè)人房貸影響不大。
銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人 肖遠(yuǎn)企：銀保監(jiān)會(huì)前期與人民銀行一起發(fā)布了對房地產(chǎn)融資的集中度管理通知，如果說銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露金額超過了凈資本一定的比例，必須采取有關(guān)措施。同時(shí)，我們也密切關(guān)注觀察不同地區(qū)、不同城市房價(jià)變化的情況，因城施策，與其他部門和地方政府一起采取相應(yīng)的措施。這些措施都是動(dòng)態(tài)的，根據(jù)各個(gè)地方的情況隨時(shí)調(diào)整。
肖遠(yuǎn)企表示，監(jiān)管部門將密切監(jiān)控銀行業(yè)對房地產(chǎn)的融資，確保房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。但這一規(guī)定對個(gè)人貸款影響不大。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，房貸新規(guī)對個(gè)人住房貸款市場有小幅影響，但不會(huì)形成較大的沖擊。
在盧文曦看來，房貸新規(guī)主要約束的是房貸占比過高的銀行，而非每一家銀行房貸的絕對值。具體一家銀行而言，相對于整個(gè)貸款總額的“大水管”，個(gè)人房貸作為“小水管”的占比，可在“大水管”投放總量方面作擺布調(diào)整。中小銀行可能會(huì)有不少觸碰到“警戒線”的，例如招商這些超過“紅線”的銀行，其個(gè)人房貸會(huì)作一定調(diào)整，例如未來會(huì)降量。整體看，在國家目前各項(xiàng)政策的調(diào)整下，2021年的銀行業(yè)個(gè)人房貸額度不會(huì)有較大的變化，房貸利率也會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)健的水平。
深圳、上海樓市調(diào)控再升級(jí)
1月23日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強(qiáng)調(diào)商品住房購房資格審查，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊“代持”等炒房現(xiàn)象。
要點(diǎn)如下：
1、啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，購買新建商品住房的購房人需登錄“購房意向登記系統(tǒng)”進(jìn)行購房意向登記。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行對下列購房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查：
購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；
購房人的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅清單材料；
購房人的收入證明、征信報(bào)告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。
3、對償債收入比例不符合要求的購房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評估風(fēng)險(xiǎn)，采取勸退等方式處理。對存在弄虛作假、提供虛假證明等違規(guī)行為的購房人，應(yīng)當(dāng)拒絕接受其購房申請，并及時(shí)報(bào)告轄區(qū)住房建設(shè)部門。
4、對于違反規(guī)定的購房人或者相關(guān)責(zé)任人，住房建設(shè)部門依法采取以下措施：
停止相關(guān)人員使用我市“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。
停止相關(guān)人員在我市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格。
停止相關(guān)人員在我市的住房公積金貸款資格三年。
將相關(guān)失信行為推送市公共信用信息平臺(tái)，進(jìn)行聯(lián)合懲戒。
對于涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，依法移送公安機(jī)關(guān)處理。
1月21日深夜，上海市突然公布樓市新政，市住建局聯(lián)合多部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。其中，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。其中要求自2021年1月22日起實(shí)施。
《意見》明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
《意見》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
《意見》規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
《意見》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。
《意見》完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。
《意見》還指出，要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
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