2020年的北京土地市場(chǎng)溫度頗高，不僅成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊拉升了樓面價(jià)，更是讓下跌了3年的溢價(jià)率出現(xiàn)了爬升。而隨著不限價(jià)地塊的供應(yīng)數(shù)量不斷增加，市場(chǎng)不禁問(wèn)出，2021年北京的土地市場(chǎng)是否還會(huì)“燃起一把火”？
2021年1月份，北京出讓了兩宗不限價(jià)宅地，一宗位于房山，一宗位于石景山。前者受到了多家房企的熱捧，競(jìng)自持比例達(dá)到了11%。而中海則憑借著主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)得了后者，溢價(jià)率為3.2%。值得關(guān)注的是，兩宗地塊在限溢價(jià)率的模式下進(jìn)行，嚴(yán)控溢價(jià)率，不到10%便會(huì)進(jìn)入競(jìng)自持階段。在這種模式下，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，未來(lái)北京的土地市場(chǎng)以平穩(wěn)為主。
自持比例競(jìng)爭(zhēng)到11%
1月13日，北京新年的首場(chǎng)土拍大戲上演，碧桂園、華發(fā)股份、金地商置、首開(kāi)+住總、中駿、平安6家競(jìng)買(mǎi)主體，7家房企參與了土拍?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，2021年北京出讓的首宗地塊位于房山區(qū)拱辰街道，是一宗非限競(jìng)房用地。
據(jù)悉，該地塊的出讓起始價(jià)為16.73億元，起始樓面價(jià)約為17202元/平米。此外，房山拱辰街道地塊的用地規(guī)模約為6.3萬(wàn)平米，總建筑規(guī)模約為9.7萬(wàn)平米。同時(shí)，掛牌文件顯示，該項(xiàng)目中，居住用途全部建設(shè)商品住房，不配建保障性住房。
土拍現(xiàn)場(chǎng)，各家房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。中駿率先舉牌，隨后，其他房企也紛紛出價(jià)。僅僅經(jīng)過(guò)了11輪的競(jìng)拍，房山拱辰街道地塊的價(jià)格便到達(dá)了18.28億元的價(jià)格上限。進(jìn)入競(jìng)自持階段之后，金地商置、碧桂園都曾舉牌。其中，碧桂園舉牌三次，并報(bào)出了自持10%的條件，但最終還是選擇了停止叫價(jià)。
最后，金地商置以18.28億元、自持11%的條件將房山拱辰街道地塊成功納入囊中。綜合來(lái)看，該地塊的溢價(jià)率為9.3%，可售商辦物業(yè)及商品住宅綜合樓面價(jià)為21426元/平米。
近年來(lái)，房山的土地市場(chǎng)在不斷升溫?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2020年，房山地區(qū)成交了3宗住宅用地，且3宗住宅用地的溢價(jià)率都超過(guò)了30%。而距離房山拱辰街道地塊最近的項(xiàng)目則是中建京西印玥，市場(chǎng)成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平米左右。
二手房方面，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊的二手房多是2000年以前的老舊小區(qū)，市場(chǎng)售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平米左右。“從地塊的具體情況來(lái)看，成交樓面價(jià)給項(xiàng)目后續(xù)預(yù)留了一定的利潤(rùn)空間，且該項(xiàng)目的容積率較低，同時(shí)包含了部分商業(yè)用地，未來(lái)仍有一定的升值空間。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩如此認(rèn)為。
不限價(jià)地塊為土拍開(kāi)場(chǎng)
上述提到，房山拱辰街道地塊為不限價(jià)地塊。1月14日，石景山北辛安棚戶(hù)區(qū)改造地塊也正式開(kāi)拍，該地塊土地總面積約為1.4公頃，總建筑規(guī)模約為3.8萬(wàn)平米。該宗地塊吸引了中海、金茂兩家房企競(jìng)爭(zhēng)。
值得關(guān)注的是，石景山北辛安地塊同樣為不限價(jià)地塊。
在2016年，北京市發(fā)布了“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，限競(jìng)房也由此進(jìn)入了北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2019年年底開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)的限競(jìng)房地塊就在不斷減少，不限價(jià)地塊則逐漸占據(jù)主流地位。
3年來(lái)，限競(jìng)房的高供貨量導(dǎo)致了樓市庫(kù)存出現(xiàn)了小幅增加。2019年末，不限價(jià)地塊的供應(yīng)開(kāi)始增加，并在2020年增加至226.5公頃，是限競(jìng)房地塊的4倍有余。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地成交額的變化，結(jié)合2021年北京開(kāi)年兩場(chǎng)土拍均為不限價(jià)地塊，不由得引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的思考。
而石景山北辛安地塊的成交過(guò)程亦有值得揣摩的地方?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，該地塊原本應(yīng)該在2020年12月份出讓?zhuān)舆t到2021年1月份。在2020年9月份，中海在此地塊周邊取得了一宗相鄰的住宅地塊。彼時(shí)，這宗地塊是底價(jià)成交。
然而面對(duì)這宗新推出的石景山北辛安兄弟地塊，中海則多了金茂這個(gè)對(duì)手。在土拍現(xiàn)場(chǎng)，金茂兩次舉牌，但最終放棄。最后，中海以17.9億元的價(jià)格拿下了石景山北辛安不限價(jià)地塊，溢價(jià)率則是3.2%。同時(shí)，該宗地塊的可售商品住宅綜合樓面價(jià)較高，為46727元/平米。與同區(qū)域的二手房銷(xiāo)售均價(jià)相差無(wú)幾。
嚴(yán)格限制溢價(jià)率
2020年，北京土地市場(chǎng)可以用“火熱”一詞來(lái)形容，不僅多宗優(yōu)質(zhì)地塊頻出，成交樓面價(jià)更是創(chuàng)了5年以來(lái)的新高。北京中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京住宅用地成交面積為618萬(wàn)平米，成交金額為1758億元。成交樓面價(jià)為28466元/平米，同比上漲了23%。
此外，北京土地的溢價(jià)率也在下跌了3年后開(kāi)始止跌回升，住宅用地的平均溢價(jià)率為15%，同比上漲6%。種種細(xì)節(jié)都顯示，北京的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“小火苗”。2020年，北京的土地市場(chǎng)要求，溢價(jià)率達(dá)到了50%就轉(zhuǎn)為競(jìng)自持。
而在2021年，北京新成交的地塊則是溢價(jià)率不到10%便轉(zhuǎn)為了競(jìng)自持，穩(wěn)地價(jià)正在逐步落實(shí)。“北京的首場(chǎng)住宅用地土拍就采用了限地價(jià)的形式，限制土地溢價(jià)率過(guò)度上漲，控制市場(chǎng)熱度。預(yù)計(jì)全年在無(wú)特殊事件影響的情況下，住宅用地市場(chǎng)將保持穩(wěn)定。”潘浩對(duì)未來(lái)北京土地市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)做出了如此預(yù)測(cè)。
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