今天（1月26日），北京土拍發(fā)生了兩件有趣的事件。
先是早間北京市規(guī)自委暫停了總價超過140億元的三宗地塊招拍掛，隨后下午，另有三宗總價超過100億元的地塊成功交易。雖然這其中很大程度上是巧合，但也顯示出了北京樓市當下“房住不炒”的調控思路。
一邊暫停交易
起拍價超過140億元，在各方的共同關注下，經(jīng)歷了屢次補充公告，海淀以及朝陽3宗地塊被暫停招拍掛。
1月26日，北京市規(guī)自委網(wǎng)站顯示，暫停北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]048號)、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（海）[2020]049號)、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地（京土整儲掛（朝）[2020]051號)3宗地塊國有建設用地使用權出讓掛牌交易，具體交易恢復時間另行通知。
來源：北京市規(guī)自委
原因則是“為落實中央房住不炒工作要求，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，經(jīng)綜合考慮社會各方意見、建議，目前正對此類住房銷售、管理等要求進行進一步完善”。
事實上這三宗地塊起始價格都有地王的潛質。海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村位于圓明園北側緊鄰五環(huán)，周邊匯集有聯(lián)想、百度、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭公司。
樹村B-1南地塊建設用地面積為5.27萬平方米，規(guī)劃建筑面積為8.32萬平方米，起始價為55.9億元，起始樓面價67220元/平方米。B-1北地塊建設用地面積5.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積9.23萬平方米，起始價62.1億元，起始樓面價67219元/平方米。
朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊則建設用地面積3.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積5萬平方米，起始價25.83億元。
加上此次暫停，這三宗地塊在此目前已經(jīng)經(jīng)歷了四次調整。2020年12月10日，宣布延期至2021年1月20日；2020年12月31日，競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額，引發(fā)共有產(chǎn)權豪宅大討論；2021年1月11日，宣布第二次延期，至2021年2月9日；今日宣布暫停成交，入市時間另行通知。
交易方式也有所改變。據(jù)了解，這三宗地塊是北京首次試點“政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”，具體操作方法是當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。
購買此類房源的購房人取得不動產(chǎn)權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產(chǎn)權份額，同時政府持有商品住宅產(chǎn)權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權份額取得購房款。
轉讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產(chǎn)權份額比例為100%。
“政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”模式今后是否會同當年的限競房一樣一度成為供地主流尚需觀察。
一邊競爭至21%自持
不過另一邊，順義和大興兩地三宗不限價地塊同日拍出了約107億元，尤其是大興舊宮地塊，更是競爭至21%自持，但地價仍舊保持了溫和水平。
大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農場棚戶區(qū)改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊，規(guī)劃建筑面積133065.75平方米，起始價42億元。地塊吸引了中海、中糧、招商、建發(fā)、中建二局、金隅、中冶、
陽光城+雅居樂、金茂、金地、保利+首開等房企和聯(lián)合體參與競拍，最終合生以46.57億元、21%自持比例競得該地塊，溢價率為10.88%，樓面價34998元/平方米，溢價率水平并不高。
金地+保利聯(lián)合提以20.5億元奪得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6055、6056地塊，溢價率為15.8%，樓面價為22369元/平方米。
中建一局以40.61億元競得順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業(yè)用地、6063地塊綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、6065地塊托幼用地，溢價率為0.52%，樓面價為18521元/平方米。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“盡管不限價，但順義新城2宗地同時成交，保持了穩(wěn)定價格預期，地塊成交樓面價基本維持市場現(xiàn)有水平。”
如果將成交的三宗地塊和暫停交易的地塊相比較可以看出，暫停的三宗地塊在區(qū)位上明顯占優(yōu)，一旦入市大概率產(chǎn)生高溢價。
目前北京樓市的表現(xiàn)相對于深圳和上海呈現(xiàn)出更為明顯的“房住不炒”趨勢。中指院數(shù)據(jù)表示，2020年北京商品住宅(不含保障房)成交均價為46932元/平方米，同比結構性小幅上漲2%，與其他一線城市相比保持相對平穩(wěn)。二手房成交均價為55340元/平方米，同比下降2%。
一位房地產(chǎn)資深人士告訴記者：“暫停這三宗地塊顯示了北京在房價調節(jié)手段上的靈活性，不僅是限價限購才能夠維持市場平穩(wěn)。”
事實上北京2020年土地市場上漲明顯。中指院統(tǒng)計，2020年北京宅地整體成交樓面均價呈結構性上漲態(tài)勢，同比上漲24%至28822元/平方米，創(chuàng)近六年歷史新高，全年宅地平均溢價率觸底反彈，回升5個百分點至15%，宅地市場熱度回升。
“從調節(jié)地價入手才能更有效的維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。”該資深人士表示。
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